최저가는 1.9968억이지만, 실질취득은 3.136억 — 선순위 임차권 인수형 스마트빌 202호

서울북부지방법원 2025타경12451. 정릉동 스마트빌 씨동 2층 202호, 집합건축물대장상 단지형다세대주택입니다. 이 사건은 최저매각가가 감정가의 64%까지 내려온 것보다 선순위 주택임차권을 먼저 봐야 합니다. 임차인 최성민은 2022년 4월 8일 확정일자를 받고, 2022년 4월 25일 전입·점유를 시작했으며, 2024년 5월 3일 보증금 310,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준이 되는 2025년 4월 29일 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.

현재 최저가 199,680,000원을 전부 낙찰대금으로 지급해도 집행비용을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 배당되는 금액은 196,084,480원입니다. 보증금 310,000,000원 중 부족한 113,915,520원이 매수인에게 넘어오므로, 실제 자금 부담은 199,680,000원 + 113,915,520원 = 313,595,520원입니다. 최저가가 낮아 보이는 것은 낙찰대금과 인수액이 분리돼 있기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

등기상 소유권보존과 수협은행 신탁은 2021년 2월 5일 이뤄졌고, 신탁등기는 2022년 4월 25일 말소되면서 장예정에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 민간임대주택등기도 접수됐습니다. 이후 임차권등기가 먼저 설정되고, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 접수된 순서입니다. 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 임차권의 미배당 보증금은 소멸하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

최성민은 전입·점유와 확정일자를 모두 갖추고 배당요구를 했습니다. 따라서 매각대금에서 우선변제를 받지만, 현재 회차에서는 보증금 전액을 배당받지 못합니다. 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사는 임차인 표의 중복 신고자가 아니라 이 사건의 신청채권자로 배당표에 별도로 반영됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 본다

스마트빌은 34세대, 2021년 1월 27일 준공입니다. 확인된 거래는 2건이며, 가격 판단에서는 과거 거래를 포함한 전체 평균 400,500,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 381,000,000원을 우선해 봐야 합니다. 최신 거래는 2025년 9월 381,000,000원이고, 이전 거래 420,000,000원 대비 최근 추세는 -9.3%로 하락했습니다.

현재 회차의 실질취득 313,595,520원은 최신 거래 381,000,000원의 82.3%로, 금액만 보면 67,404,480원 낮습니다. 다만 대상면적은 35.63㎡이고 비교 거래는 44.24㎡와 59.12㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 최근 12개월 표본도 1건뿐이며 시장 추세가 -9.3%이므로, 이 차이만으로 “시세보다 싸다”거나 확정적인 가격 메리트가 있다고 판단하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 199,680,000원 가정)

집행비용 공제 후 매각대금 전액이 선순위 임차인에게 배당됩니다. 임차인 미배당액 113,915,520원은 매수인이 인수하며, 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 327,207,255원은 전액 미배당으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서경대학교 남서측 인근이며, 주변에는 근린생활시설·아파트·다세대주택·종교시설이 소재합니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 202호입니다. 급배수·개별냉난방·도시가스·승강기·주차장·옥상 태양광패널 설비가 있습니다.
• 진출입. 서측 인접 토지 정릉동 980-2를 이용해 차량 진출입이 가능하지만, 해당 토지를 진출입로로 이용하는 것에 관한 분쟁 여지가 기재돼 있습니다.
• 대체 진입로. 정릉동 966-279는 공부상 하천이며, 현황상 담장 등 견고한 구조물이 있어 단지 진출입로 이용에 장애가 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함되며, 토지이용계획에는 토지거래계약 허가구역도 표시돼 있습니다.
• 물건 상태. 집합건축물대장상 단지형다세대주택이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 토지 권리. 매각물건명세서에 토지 별도등기인 2020.09.02. 접수 제196154호 지역권 등기가 기재돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 기준. 입찰가는 반드시 예상 미배당 보증금과 합산해 판단해야 합니다. 현재 회차 기준 총액은 313,595,520원입니다.
• 임차권 말소 조건. 임차보증금 전액 변제 여부와 임차권등기 말소에 필요한 절차를 원본 서류와 배당 결과로 확인해야 합니다.
• 점유·인도. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 확인으로 대조해야 합니다.
• 진입로 분쟁 가능성. 정릉동 980-2 이용관계와 정릉동 966-279의 현황 장애를 직접 확인해야 합니다.
• 별도등기 확인. 토지 을구 지역권의 내용과 매각 후 존속 여부를 등기 원문과 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 등기상 민간임대주택 등록 내용과 매각 이후 처리 관계를 확인해야 합니다.
• 시세 표본 보정. 확인된 실거래는 대상면적 35.63㎡와 일치하지 않으므로 같은 면적·층·상태의 추가 거래를 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가는 내려가도 총취득액은 내려가지 않는다”

이 물건의 최저가는 199,680,000원이지만, 그 숫자만으로는 가격을 판단할 수 없습니다. 선순위 임차인의 보증금 310,000,000원 중 배당되지 않는 113,915,520원을 매수인이 인수해 현재 회차 실질취득은 313,595,520원입니다. 이는 감정가 312,000,000원보다 높은 금액입니다.

추가 유찰이 되더라도 실질취득은 3회 유찰 시 313,036,416원, 4회 유찰 시 312,589,133원으로 약 3.13억에 고정됩니다. 최근 거래 381,000,000원보다 수치상 낮지만 거래 면적이 대상과 다르고, 최근 가격 추세도 -9.3%입니다. 여기에 평균 7.4회 유찰, 낙찰률 0.0%, 진입로 분쟁 여지, 토지 별도등기까지 겹칩니다. 최저가 할인은 크지만 실질 할인은 확인되지 않은 고위험 인수형으로, 입찰 여부보다 먼저 임차권·진입로·별도등기의 원본 확인이 필요한 사건입니다.