서울북부지방법원 2025타경12456. 수유동 현주빌라 5층 502호는 방2·거실 겸 주방·욕실 등으로 이용 중인 다세대주택입니다. 사건의 핵심은 감정가 대비 절반 수준으로 내려온 가격이 아니라, 보증금 320,000,000원의 임차인 김민지 씨입니다. 김민지 씨는 2021.11.26. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.10.28.로, 말소기준인 2023.02.20. 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있는 대항력 인수형입니다.

현재 최저매각가 166,400,000원에서 집행비용 3,129,600원을 제외하면 임차인 우선변제 예상액은 163,270,400원입니다. 보증금 320,000,000원과의 차액은 156,729,600원입니다. 원칙대로라면 최저가 166,400,000원에 이 잔존액을 더한 실질취득 부담이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사가 제출한 별도의 확약이 있습니다.

* 확약은 김민지 및 그 보증금 승계분에 한정한 판단입니다. 확약서 원본, 적용 대상, 임차권등기 말소 절차와 매각물건명세서 기재를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약이 핵심

말소기준은 2023.02.20. 계양세무서장 압류입니다. 이후의 강북구 압류, 부천세무서장 압류, 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 김민지 씨의 전입·점유와 확정일자는 말소기준보다 앞서므로 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 이 위험을 제거하는 근거는 등기 순위가 아니라 대항력 및 잔존 보증금 청구권 포기 확약입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명

실제 임차인은 김민지 1명입니다. 시보증은 김민지 보증금에 관한 보증기관의 대위·승계 신고이므로 별도의 임차인이나 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 신청채권자인 주택도시보증공사도 김민지에게서 양도받은 보증금 채권을 기초로 경매를 신청한 구조입니다.

③ 가격 구조 — 4회 유찰보다 실질 인수를 먼저 본다

감정가 325,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가는 166,400,000원, 감정가의 51.2%입니다. 확약이 없다면 현재 회차의 미배당 보증금 156,729,600원을 더해 총 부담이 약 320,000,000원에 가까워집니다. 다음 회차로 가격이 내려가더라도 미배당액이 늘어 실질 부담은 비슷하게 유지되는 전형적인 대항력 인수형입니다.

확약을 적용하면 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같아집니다. 그러나 동일 지역·유사 면적의 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가해서는 안 됩니다. 네 차례 유찰된 사실은 할인 근거이면서 동시에 시장의 반복적인 응찰 보류 신호이기도 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 166,400,000원 가정)

국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하는 세금이 있으면 우선 차감되고 임차인 배당액은 줄어들 수 있습니다. 그 경우 확약 전 룰상 잔존 보증금은 더 늘어나지만, 확약의 적용과 이행이 확인되면 해당 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주변 환경. 수유1동주민센터 남서측
  • 주변 환경.
  • 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스·마을버스 정류장이 있으며, 남동측 근거리에 우이신설선 삼양역이 있습니다.
  • 건물. 2020.07.01. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 502호입니다. 승강기, 도시가스 난방, 위생설비, 화재탐지설비와 1층 주차장시설이 설치돼 있습니다.
  • 도로. 남서측 약 10미터 폭 삼양로69길, 동측 약 6미터 폭 도로, 서측 약 2미터 폭 계단식 도로와 접하며 출입도로 상태는 보통입니다.
  • 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28미터 이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.
  • 규모. 해당 구분건물은 2~3층 각 3세대, 4~5층 각 2세대로 총 10세대입니다.
  • 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.

  ⑥ 입찰 체크리스트

  • 확약서 원본 확인. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 적용 대상과 조건을 매각물건명세서 및 제출 원본에서 대조하세요.
  • 임차권등기 말소 절차. 김민지 명의 주택임차권등기가 매각 후 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
  • 중복 신고 배제. 시보증의 신고는 김민지 보증금 대위·승계분입니다. 실제 임차인은 1명이며 보증금 320,000,000원을 두 번 합산하면 안 됩니다.
  • 세금 압류. 계양세무서·강북구·부천세무서 관련 압류 3건 중 당해세가 있는지, 매각대금에서 우선 차감되는 금액이 얼마인지 확인하세요.
  • 민간임대주택등기. 말소기준보다 앞선 2021.11.26. 민간임대주택등기의 등록 상태, 임대사업자 지위와 경매 후 처리 여부를 관할기관에 확인하세요.
  • 가격 검증. 감정가 대비 51.2%라는 할인율만 보지 말고 수유동 다세대의 유사 면적·연식·층 실거래 및 매물 가격과 비교해 응찰가 상한을 정하세요.
  • 점유와 명도. 임차권등기 이후의 실제 점유 상태, 현관 표시, 전입세대 및 관리비 체납을 현장과 관계기관에서 다시 확인하세요.

  맺으며 — “인수형이지만, 확약으로 구조가 바뀐다”

  서류의 첫인상은 보증금 320,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 고위험 인수형입니다. 현재 최저가만 놓고 보면 배당 부족액 156,729,600원이 남고, 낙찰가가 더 내려갈수록 미배당액은 오히려 커집니다. 하지만 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출해, 해당 임차인 보증금의 실질 인수는 0원*으로 전환됩니다.

  따라서 권리분석의 결론은 확약 확인 전에는 고위험, 확약 원본과 말소 절차 확인 후에는 인수 부담이 크게 해소되는 물건입니다. 다만 4회 유찰, 세금 압류 3건, 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기와 실거래 검증 필요성이 남습니다. 권리는 확약서가 승부처이고, 가격은 별도 시세 검증이 승부처입니다.