서울북부지방법원 2025타경12463. 면목동 청명에버빌 103동 5층 502호, 전유면적 32.01㎡의 도시형생활주택형 다세대입니다. 감정가 259,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 132,608,000원입니다. 겉으로는 감정가의 51.2%까지 내려온 저가 물건처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 임차권과 별도 점유자의 임대차관계입니다.
등기부상 2015년 안암동새마을금고 근저당은 2020.09.07 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2025.04.30 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 홍성호의 주택임차권은 2022.12.07 등기돼 말소기준보다 앞서며, 보증금 250,000,000원과 대항력·우선변제권을 갖춘 선순위 권리입니다. 원칙대로라면 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수하지만, 이 사건에는 그 원칙을 뒤집는 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12463 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목동 1343-3 청명에버빌 제103동 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 전유 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전유면적 32.01㎡ · 방2·거실1·주방1·욕실겸화장실1·발코니1 |
| 건물 | 철골콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 5층 · 승강기·필로티 주차장 |
| 소유자 | 윤미자 (2020.09.18 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 132,608,000원 (3회 유찰 · 감정가 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.04.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
2015.11.20 설정된 안암동새마을금고 근저당권은 2020.09.07 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 남은 담보권이 없어, 2025.04.30 강제경매개시결정이 말소기준권리가 됩니다. 홍성호는 임대차계약일 2020.08.08, 확정일자 2020.08.18, 주민등록일 2020.09.04, 점유개시일 2020.09.05이며 2022.12.07 주택임차권등기를 마쳤습니다. 강제경매개시결정보다 앞선 대항력 있는 임차권이므로 일반적인 경우에는 미배당 보증금을 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
보증기관의 대위·승계 표시는 실제 임차인과 별개의 신규 보증금이 아닙니다. 따라서 보증금을 중복 합산하지 않으며, 실제 임차인은 홍성호와 박지원 2명으로 정리합니다.
| 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍성호 임차권등기 | 2020.09.04 2020.08.18 | 250,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2022.12.07 | 실질 인수 0원* 2025.07.29 확약 |
| 박지원 점유관계 미상 | 2024.12.23 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 확약 적용 대상 아님 |
| 시보증 보증기관 | 해당 없음 | 별도 합산 없음 | 별도 임차인 아님 | 승계 표시 | 박지원 보증금 중복신고 |
* 홍성호 관련 0원 판단은 제출된 확약서가 매각·명도·말소 과정에서 그대로 이행된다는 전제입니다. 박지원의 보증금과 임대차관계는 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 면적이 맞지 않는다
청명에버빌의 최근 거래 자료는 6건이며, 최근 12개월 평균은 334,500,000원, 최신 거래는 2026.02의 330,000,000원입니다. 최근 거래가 이전 거래보다 5.6% 높은 흐름이고, 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 39.6%로 계산됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 41.72㎡ | 4 | 330,000,000원 |
| 2025.08 | 40.0㎡ | 4 | 339,000,000원 |
| 2024.10 | 42.84㎡ | 4 | 340,000,000원 |
| 2023.01 | 41.72㎡ | 3 | 312,000,000원 |
| 2022.01 | 40.0㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2021.09 | 40.0㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 40.0~41.72㎡ | 2건 | 334,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 132,608,000원 가정 · 확약 적용 전 배당계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,656,512원 |
| 1. 임차인 홍성호 보증금 | 250,000,000원 | 129,951,488원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 홍성호 미배당액 | - | 120,048,512원 |
배당표상 홍성호의 미배당액은 120,048,512원이지만, 제출된 확약서에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금 청구권을 포기하므로 홍성호 관련 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 박지원 보증금은 확인되지 않아 위 배당표에 포함되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 원래 인수액은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 홍성호 룰상 인수 | 확약 적용 후 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 51.2% | 132,608,000원 | 120,048,512원 | 0원* 박지원 미상 별도 |
| 4회 유찰 시 40.96% | 106,086,400원 | 146,198,810원 | 0원* 박지원 미상 별도 |
| 5회 유찰 시 32.77% | 84,869,120원 | 167,058,524원 | 0원* 박지원 미상 별도 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 홍성호의 미배당 인수액이 늘어, 낙찰가와 인수를 합친 총부담은 보증금 250,000,000원 부근에서 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 따라서 최저가만 보고 할인폭이 커진다고 판단하면 안 됩니다. 이 사건에서는 홍성호 관련 인수가 확약으로 해소됐지만, 박지원의 보증금 미상 위험은 유찰 횟수와 무관하게 별도로 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 방2·거실1·주방1·욕실겸화장실1·발코니1의 도시형생활주택이며, 토지는 단지형다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 용마중학교 남동측 인근으로 동측에 산림지가 있고, 주변은 중·소규모 점포, 근린생활시설, 학교, 관공서, 아파트와 기존주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 7호선 용마산역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물·설비. 철골콘크리트구조 5층 건물의 최상층으로 도시가스보일러 난방, 급배수·급탕·화재탐지·승강기·필로티 주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등에 포함되며 공시지가는 3,235,000원/㎡입니다.
- 규모·거래성. 35세대, 2015.11.10 준공 건물입니다. 거래자료는 있으나 대상 면적과 일치하는 표본이 없어 정확한 환금가격은 별도 확인이 필요합니다.
- 하자 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 해당 사항이 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박지원 임대차계약 확인. 보증금, 계약일, 점유개시일, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 상태를 매각물건명세서·현황조사 원본 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 확약서 원문과 적용 범위 확인. 2025.07.29 제출된 확약서의 당사자, 조건, 임차권등기 말소 시점과 잔존 보증금 청구권 포기 문구를 원문으로 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 승계 표시는 별도의 임차보증금이 아니므로 실제 임차인 보증금과 중복해 계산하지 않습니다.
- 면적 일치 거래 재조사. 제공된 거래는 40.0~42.84㎡로 대상 32.01㎡보다 큽니다. 같은 동·유사층·동일 면적 거래와 매물을 별도로 조사해야 합니다.
- 최상층 상태 확인. 5층 건물의 5층이므로 누수·결로·옥상 방수와 내부 수리 상태를 현장에서 점검해야 합니다.
- 점유·명도 계획. 홍성호 임차권등기 말소뿐 아니라 박지원의 실제 점유 여부에 따라 인도명령 또는 별도 명도 협의가 필요할 수 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 체납관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 금액을 관리주체와 관할기관에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 확약은 호재지만, 미상 임차인이 결론을 막는다
이 사건의 가장 큰 선순위 권리는 홍성호의 보증금 250,000,000원입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 120,048,512원을 인수하고, 유찰될수록 인수액이 늘어 실질부담이 보증금 부근에 고정되는 구조입니다. 하지만 2025.07.29 확약으로 홍성호 관련 대항력과 잔존 보증금 청구가 포기돼 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.
문제는 확약 밖에 있는 박지원입니다. 말소기준보다 앞서 전입했지만 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상입니다. 거래자료 역시 대상보다 큰 면적의 표본이어서 최저가 132,608,000원만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 결론은 홍성호 위험은 조건부 해소, 박지원 위험은 미해소입니다. 박지원의 계약관계와 확약서 원문을 확인하기 전까지는 저가 매물로 단정하지 않는 것이 맞습니다.
