서울북부지방법원 2025타경12464. 장안동 아르떼하임 9층 903호로, 공부상 용도는 오피스텔이고 감정평가 이용상태는 아파트로 이용 중입니다. 전용면적은 53.34㎡이며, 2019년 5월 준공된 28세대 규모입니다. 현재 소유자 이승희는 2022.01.18. 소유권을 이전받았고 당시 등기 거래가액은 380,000,000원입니다.
이 사건의 난점은 등기상 후순위 압류가 많다는 사실보다도 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 임차인 이성애는 2022.01.24. 확정일자를 받고 2022.02.18. 주민등록을 마쳤으며, 점유개시는 2022.02.19.입니다. 반면 말소기준은 2023.05.03. 경기광주세무서의 압류입니다. 따라서 임차인의 대항력은 말소기준보다 앞서고, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 부족액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12464 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 372-12 아르떼하임 9층 903호 · 도로명 서울특별시 동대문구 장한로 107 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 감정상 아파트 이용 · 전용 53.34㎡ · 지하2층·지상15층 중 9층 |
| 소유자 | 이승희 (2022.01.18. 소유권이전 · 거래가액 380,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 382,000,000원 / 125,174,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이성애 / 375,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차권등기는 지워져도 미배당 보증금은 남는다
말소기준은 2023.05.03. 갑구 8번 압류입니다. 이후 부천세무서·중랑세무서·중랑구·국민건강보험공단·부천시·고양세무서의 압류와 2025.04.29. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.04.29. 접수된 을구 1번 주택임차권등기 역시 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 2022.02.18. 주민등록과 주거 임차관계로 확보한 대항력까지 사라지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성애 | 제9층 제903호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.18. | 2022.01.24. | 375,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 252,378,436원 |
② 실질취득·시세 비교 — 5회 유찰이 곧 67% 할인은 아니다
이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 대항력 임차인의 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차에서 최저가는 125,174,000원이지만 인수액은 252,378,436원입니다. 다음 회차에서는 최저가가 더 내려가는 대신 인수액이 각각 277,062,749원, 296,730,644원으로 커집니다. 즉 회차가 내려가도 경제적 부담은 보증금 375,000,000원 부근에서 크게 벗어나지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 125,174,000원 | 252,378,436원 | 약 375,000,000원 부근 |
| 6회 유찰 시 | 100,139,200원 | 277,062,749원 | 약 375,000,000원 부근 |
| 7회 유찰 시 | 80,111,360원 | 296,730,644원 | 약 375,000,000원 부근 |
가격 비교의 기준도 최저가 125,174,000원이 아니라 실질취득 약 375,000,000원이어야 합니다. 아르떼하임 전용 53.34㎡의 최근 12개월 평균은 390,000,000원이고, 최신 거래도 2026.06. 390,000,000원입니다. 최근 구간이 과거 거래보다 2.9% 높은 추세라 하락장 보정 이슈는 크지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 53.34㎡ | 14 | 390,000,000원 |
| 2024.09 | 53.34㎡ | 11 | 378,000,000원 |
| 2022.01 | 53.34㎡ | 9 | 380,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 53.34㎡ | 1건 | 390,000,000원 |
전체 3건 평균은 382,666,666원이지만 가격 판단의 우선 기준은 최신 거래와 최근 12개월 평균입니다. 표면 최저가는 최근 12개월 평균의 32.1%에 불과하지만, 이 비율은 대항력 임차보증금 인수를 반영하지 않은 숫자입니다. 인수까지 반영하면 실질취득은 최신 390,000,000원보다 낮은 구간이지만, 최저가 자체가 싸서 생기는 메리트는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,174,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,552,436원 |
| 1. 임차인 이성애 보증금 | 375,000,000원 | 122,621,564원 |
| 2. 경매개시결정 · 이성애 | 375,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산상 임차보증금 375,000,000원 중 122,621,564원만 배당되고 252,378,436원이 매수인 인수입니다. 국세·지방세 압류 7건 가운데 당해세에 해당하는 금액이 우선 차감되면 임차인 배당액이 더 줄고 미배당 인수액이 늘 수 있습니다. 경매개시결정 채권자와 임차인이 동일인이므로 두 375,000,000원을 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며 감정평가상 현재 아파트로 이용 중입니다. 토지는 공동주택과 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 서울 동대문구 장안동 장평중학교 북서측 인근으로, 업무시설(오피스텔)과 근린생활시설 등이 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 건물 동측은 왕복 6차선 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하2층·지상15층 건물의 9층 903호입니다. 위생·급배수·난방·기계식 주차장·승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 9,522,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 2019.05.14. 준공, 28세대 소규모 물건으로 동일 면적 거래 확인 건수는 3건입니다. 단지 경매 평균 유찰 4.3회·낙찰률 0.0%는 재매각 시 보수적으로 볼 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가 기준. 최저가 125,174,000원을 시세와 직접 비교하지 말고, 대항력 임차보증금 375,000,000원에 수렴하는 실질취득 기준으로 계산하세요.
- 임차보증금 인수. 현재 계산상 미배당 252,378,436원을 매수인이 인수합니다. 회차가 더 내려가면 인수액은 더 커집니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 7건 존재합니다. 당해세 여부와 우선배당 금액을 확인해야 실제 임차인 배당 및 인수액을 더 정확히 계산할 수 있습니다.
- 임차인 관계 확인. 임차인 이성애가 임차권자이자 강제경매 신청채권자입니다. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 배당요구 및 관계인 여부를 원본으로 대조하세요.
- 임차권등기와 명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 여부와 인도 상태는 현장 및 집행기록으로 확인하세요.
- 환금성. 28세대 소규모이고 단지 경매 평균 유찰 4.3회, 낙찰률 0.0%입니다. 매수 후 재매각 기간과 가격 탄력성을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관련 서류와 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “125,174,000원에 사는 경매”가 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 382,000,000원이 5회 유찰돼 최저가 125,174,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 임차인 이성애의 보증금이 375,000,000원이고, 현재 회차에서 252,378,436원이 매수인 인수로 계산됩니다. 낙찰가가 더 낮아지면 그만큼 인수액이 증가하므로, 실질취득은 보증금 375,000,000원 부근에 묶입니다.
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 390,000,000원이고 최근 추세는 +2.9%이므로 실질취득 기준으로는 시세보다 소폭 낮은 구간입니다. 다만 그 차이는 감정가 대비 67% 할인 같은 숫자가 주는 인상과 전혀 다릅니다. 세금 압류 7건, 임차인과 신청채권자의 동일성 확인, 5회 유찰, 단지 평균 유찰 4.3회와 낙찰률 0.0%까지 겹칩니다. 가격은 최저가가 아니라 실질취득으로 보고, 권리는 임차보증금과 세금의 실제 배당순서를 확인한 뒤 판단해야 하는 C등급 물건입니다.
