서울북부지방법원 2025타경12464. 장안동 아르떼하임 9층 903호입니다. 공부상 용도는 오피스텔이고 감정평가상 이용상태는 아파트입니다. 전용면적 비교 대상은 53.34㎡이며, 2019년 5월 준공된 28세대 규모입니다. 이 물건의 권리분석은 최저가가 아니라 임차보증금 375,000,000원에서 시작해야 합니다. 임차인 이성애는 2022년 2월 18일 전입했고 확정일자는 2022년 1월 24일입니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2023년 5월 3일 압류이므로 대항력이 있습니다.
현재 최저매각가는 100,139,000원까지 내려왔지만 임차인이 배당으로 받는 예상액은 97,937,054원에 그칩니다. 보증금 중 277,062,946원이 남아 매수인 인수 대상이 되고, 최저가가 더 내려가면 배당액은 줄어드는 대신 인수액이 늘어납니다. 7회 유찰 시 예상 인수액은 296,730,802원, 8회 유찰 시에는 312,464,641원입니다. 즉 낙찰가 하락만으로 실질취득가가 크게 내려가는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12464 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 372-12 아르떼하임 9층 903호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상15층 · 제9층 제903호 |
| 소유자 | 이승희 · 2022.01.18 소유권이전 · 거래가액 380,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 382,000,000원 / 100,139,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 375,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2023.05.03 접수된 경기광주세무서장 압류입니다. 이후의 국세·지방세·건강보험 압류와 2025.04.29 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 이성애의 전입일은 2022.02.18로 말소기준보다 앞섭니다. 등기된 주택임차권은 2024.04.29 접수됐지만, 임대차계약일 2022.01.24·전입 2022.02.18·점유개시 2022.02.19·확정일자 2022.01.24로 확인됩니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이성애 | 제9층 제903호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.18 | 2022.01.24 | 375,000,000원 | 대항력 有우선변제권미배당 인수 |
② 시세 비교 — 실질취득 기준으로는 ‘폭락 매물’이 아니다
아르떼하임 동일 면적 53.34㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2026년 6월 14층 390,000,000원 한 건이고, 최근 12개월 평균 역시 390,000,000원입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 2.9% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 53.34㎡ | 14 | 390,000,000원 |
| 2024.09 | 53.34㎡ | 11 | 378,000,000원 |
| 2022.01 | 53.34㎡ | 9 | 380,000,000원 |
| 전체 평균 | 53.34㎡ | 3건 | 382,666,666원 |
표면 최저가 100,139,000원은 최근 시세의 25.7%에 불과하지만 이 비율은 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 대항력 임차인 보증금 때문에 실질취득은 약 375,000,000원 수준이고, 이는 최근 12개월 평균 390,000,000원의 약 96.2%입니다. 최신 거래 대비 차이는 크지 않아, 6회 유찰이라는 숫자만 보고 ‘시세의 4분의 1 가격’으로 해석하면 권리구조를 완전히 반대로 읽게 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,139,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,201,946원 |
| 1. 임차인 이성애 보증금 | 375,000,000원 | 97,937,054원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 이성애 | 375,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 예상 | - | 277,062,946원 |
국세·지방세 압류 7건이 존재하며 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 임차인 배당액은 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 임차보증금 잔액은 커질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 인수액이 올라간다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 100,139,000원 | 97,937,054원 | 277,062,946원 |
| 7회 유찰 시 | 80,111,200원 | 78,269,198원 | 296,730,802원 |
| 8회 유찰 시 | 64,088,960원 | 62,535,359원 | 312,464,641원 |
현재 회차보다 7회·8회 유찰 시 낙찰대금은 크게 낮아지지만, 동시에 매수인이 인수할 보증금 잔액은 296,730,802원, 312,464,641원으로 커집니다. 이것이 이 사건에서 최저가 할인율을 그대로 투자수익으로 볼 수 없는 핵심 이유입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 장평중학교 북서측 인근으로 업무시설(오피스텔)·근린생활시설 등이 형성된 상가지대이며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 왕복 6차선 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·기계식 주차·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 28세대 규모이고 동일 면적 확인 실거래는 3건입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.7회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 총부담액 확인. 낙찰대금과 임차인 미배당 인수액을 합쳐 실질취득 구조를 계산해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 매각물건명세서상 보증금 전액 변제 전까지 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 당해세 우선배당 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 임차인·채권자 동일인 확인. 이성애가 임차인이면서 강제경매 채권자로 나타나므로 계약·보증금 지급·점유관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 오피스텔이지만 감정평가상 아파트 이용으로 기재되어 있어 실제 이용 및 관련 규정을 확인해야 합니다.
- 최근 시세 기준 유지. 전체 평균 382,666,666원보다 최근 2026.06 거래 390,000,000원을 우선 비교 기준으로 삼는 것이 적절합니다.
맺으며 — “유찰 6회 ≠ 74% 할인”
이 물건의 가장 큰 착시는 100,139,000원이라는 최저가입니다. 감정가 382,000,000원의 약 26%까지 떨어졌지만, 대항력 있는 임차인의 보증금은 375,000,000원이고 현재 예상 미배당액만 277,062,946원입니다. 낙찰가가 더 떨어져도 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 수준에 수렴합니다.
최근 12개월 실거래 390,000,000원과 비교하면 실질취득 기준 약 375,000,000원은 시세 아래이지만 할인 폭은 제한적입니다. 반면 6회 유찰, 다수 세금 압류, 대항력 임차인의 미배당 인수라는 부담은 분명합니다. 따라서 이 사건의 결론은 “최저가는 매우 낮지만 실질취득가는 시세와 가깝다.”입니다. 입찰가는 낮아져도 총부담액이 같은 폭으로 내려가지 않는다는 점을 끝까지 유지해야 합니다.
