서울북부지방법원 2025타경12495. 창림초등학교 북서측 인근에 있는 제일그린빌 2층 201호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가 315,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 103,219,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 임차인 최규평은 2018.10.16. 주민등록을 마쳐 2018.10.25. 설정된 김정권 근저당보다 앞서고, 확정일자도 2018.10.10.입니다. 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 남은 금액이 낙찰자에게 그대로 승계됩니다.
현재 최저가에서 집행비용 2,245,066원을 제외한 100,973,934원이 최규평에게 배당되고, 보증금 잔액 129,026,066원이 남습니다. 따라서 낙찰자가 실제로 부담하는 금액은 103,219,000원 + 129,026,066원 = 232,245,066원입니다. 최저가가 1.03억이라는 숫자는 입찰보증금과 낙찰대금만 보여줄 뿐, 이 물건의 경제적 취득원가를 보여주지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12495 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 608-204 제일그린빌 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 천설 (2018.10.15. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 103,219,000원 (5회 유찰, 감정가의 32.77%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최규평 / 230,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2018.10.25. 김정권 근저당권 · 채권최고액 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 선순위 임차보증금은 남는다
말소기준은 2018.10.25. 접수된 김정권의 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 주택도시보증공사 가압류, 국세·지방세 압류, 디케이마린 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 최규평은 주민등록일 2018.10.16., 점유개시일 2018.10.15.로 말소기준보다 앞섭니다. 2024.10.07. 임차권등기가 뒤늦게 경료됐더라도, 그 기초가 되는 선순위 대항력과 보증금 반환채권까지 사라지는 것은 아닙니다.
| 성명 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최규평 | 201호 전부 · 전입 2018.10.16. · 확정 2018.10.10. | 230,000,000원 | 있음 | 있음 | 129,026,066원 |
| 최정환 | 201호 · 전입 2018.10.25. · 보증금 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 | 주거 · 전입일·보증금 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
② 가격 비교 — 최저가가 내려가도 실질취득은 약 2.32억
이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 늘어날수록 낙찰가는 내려가지만, 최규평에게 배당되지 않는 보증금이 그만큼 늘어난다는 점입니다. 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 총부담액은 보증금과 집행비용 수준에서 사실상 고정됩니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 103,219,000원 | 129,026,066원 | 232,245,066원 |
| 6회 유찰 시 | 82,575,200원 | 149,311,154원 | 231,886,354원 |
| 7회 유찰 시 | 66,060,160원 | 165,528,923원 | 231,589,083원 |
현재 회차에서 한 차례 더 유찰돼 최저가가 82,575,200원으로 내려가도 실질취득은 231,886,354원입니다. 두 차례 더 유찰돼 66,060,160원이 되더라도 총부담은 231,589,083원입니다. 따라서 추가 유찰 자체는 실질취득가격을 크게 낮추지 못합니다.
③ 실거래 비교 — 3.30억보다 낮지만 직접 시세로 단정하기 어렵다
제일그린빌에서 확인되는 실거래는 2024.08. 전용 46.76㎡, 6층의 330,000,000원 1건입니다. 현재 실질취득 232,245,066원은 이 거래금액의 약 70.4%이며 금액 차이는 97,754,934원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 2024.08 | 46.76㎡ | 6층 | 330,000,000원 | 확인 거래 1건 |
④ 예상배당표 (매각가 103,219,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,245,066원 |
| 1. 임차인 최규평 보증금 | 230,000,000원 | 100,973,934원 |
| 2. 근저당권 · 김정권 | 75,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,496,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 디케이마린 | 8,969,479원 | 0원 |
| 5. 경매신청채권 · 최규평 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 뺀 매각대금 전액이 최규평의 임차보증금에 배당됩니다. 김정권 근저당과 후순위 가압류·경매신청채권은 배당받지 못하며, 최규평의 보증금 미배당액 129,026,066원이 매수인에게 승계됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 6층 건물의 2층 201호입니다.
- 입지. 창림초등학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 노선버스 정류장과 지하철역 접근성을 고려할 때 대중교통 이용 편의는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로·설비. 동측으로 세로와 접하며 위생·급배수·난방·소화·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2018.04.04. 준공된 8세대 소규모 건물이며 확인 실거래는 1건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5회이고 낙찰률은 0%로, 매도 시 거래기간과 가격 변동성을 보수적으로 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 최저가 103,219,000원에 인수액 129,026,066원을 더한 232,245,066원을 기본 취득원가로 보세요.
- 추가 유찰 착시 금지. 최저가가 내려가면 미배당 보증금이 늘어 6·7회 유찰 시에도 실질취득은 약 2.32억으로 유지됩니다.
- 임차보증금 원본 확인. 최규평의 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전입세대확인서, 확정일자 자료와 현재 점유 여부를 대조해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 최정환의 보증금과 점유관계, 기사항전의 전입일·보증금·실제 점유자를 현장조사와 원본 명세서로 확인하세요.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건의 법정기일과 당해세 여부에 따라 임차인 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 비교 거래 보정. 3.30억 거래는 전용 46.76㎡ 1건으로 면적이 다릅니다. 동일 면적·동일 이용상태의 추가 거래나 매물 호가를 확보하기 전에는 확정 시세로 사용하지 마세요.
- 관리비·명도비 반영. 체납 관리비 중 공용부분과 실제 점유자의 명도비용은 실질취득비용에 별도로 더해야 합니다.
맺으며 — “1.03억에 사는 물건이 아니다”
이 물건의 최저매각가는 감정가의 32.77%까지 내려왔지만, 낙찰자가 부담하는 경제적 원가는 103,219,000원이 아닙니다. 선순위 임차인 최규평의 보증금 잔액을 더한 현재 실질취득가격은 232,245,066원입니다. 추가 유찰이 발생해도 인수액이 늘기 때문에 총부담은 약 2.32억에서 크게 달라지지 않습니다.
실질취득가격은 확인된 3.30억 거래보다 낮지만, 그 거래는 면적이 다르고 표본도 한 건뿐입니다. 여기에 임차권 승계, 미상 점유자, 임차인과 신청채권자의 동일성, 국세·지방세 압류, 5회 유찰과 8세대 소규모 오피스텔이라는 조건이 겹칩니다. 결론은 가격은 숫자상 여유가 있으나 권리는 조건부입니다. 입찰가보다 먼저 보증금 인수액과 세금 우선순위를 확정해야 하는 사건입니다.
