서울북부지방법원 2025타경12526. 서울 중랑구 상봉동 ‘해피리움’ 6층 601호, 전용면적 25.63㎡의 도시형생활주택입니다. 소유자 윤완진은 2020.10.08. 거래가액 300,000,000원에 소유권을 취득했고, 임차인 김한나는 그보다 앞선 2020.09.15. 확정일자를 받은 뒤 2020.10.08. 전입과 점유를 시작했습니다. 말소기준권리는 2022.01.13. 서울특별시 압류이므로 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 빠릅니다.
을구 순위 1번 임차권등기는 매각으로 등기상 말소되더라도, 선순위 대항력이 인정되는 임차보증금의 미배당 잔액까지 사라지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 최저매각가 122,470,000원이 아니라, 최저가와 인수액을 합친 실질취득 302,514,580원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12526 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉동 119-12 해피리움 제6층 제601호 도로명주소: 서울특별시 중랑구 동일로118길 36 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택 · 전용 25.63㎡ · 방2·거실1·주방1·욕실1·발코니1 · 6층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 윤완진 (2020.10.08. 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 122,470,000원 (4회 유찰 · 감정가의 41.4%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 118,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기부 발행 | 서울북부지방법원 등기국 · 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2022.01.13. 서울특별시 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 국·국민건강보험공단·서울특별시금천구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 임차인 김한나의 전입·점유는 2020.10.08.로 말소기준보다 빠르고, 확정일자도 2020.09.15.이므로 대항력과 우선변제권을 갖습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김한나 | 제6층 제601호 전부 주거·임차권등기 | 2020.10.08 | 2020.09.15 | 300,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
김한나는 2022.12.09. 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 것으로 조사되었습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 사람이 아니므로 실제 임차인은 1명이며, 보증금은 300,000,000원입니다. 주택도시보증공사는 별도의 가압류권자이자 현재 경매 신청채권자로, 임차인 수나 임차보증금에 중복 합산하지 않습니다.
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
해피리움은 2020.08.25. 준공된 19세대 건물입니다. 대상 면적은 25.63㎡이며, 비교 가능한 25.38㎡ 실거래는 2건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 25.38㎡ | 4 | 299,000,000원 |
| 2024.03 | 25.38㎡ | 4 | 293,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 296,000,000원 |
최저매각가만 비교하면 최근 12개월 평균의 41.4%로 보이지만, 이 수치는 선순위 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 현재 회차에서 최저가 122,470,000원과 인수액 180,044,580원을 합친 실질취득은 302,514,580원입니다. 이는 최근 12개월 평균보다 6,514,580원 높고, 최신 거래보다도 3,514,580원 높습니다. 따라서 현재 회차를 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 고정
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰·감정가 41% | 122,470,000원 | 180,044,580원 | 302,514,580원 |
| 5회 유찰 시 감정가 33% | 97,976,000원 | 204,187,568원 | 302,163,568원 |
| 6회 유찰 시 감정가 26% | 78,380,800원 | 223,430,054원 | 301,810,854원 |
5회, 6회까지 추가 유찰되어도 실질취득은 각각 302,163,568원과 301,810,854원으로 약 300,000,000원 부근에 머뭅니다. 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수 증가로 대체되기 때문입니다. 입찰가가 더 내려가면 싸지는 일반 경매와 구조가 다릅니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 122,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,514,580원 |
| 1. 임차인 김한나 보증금 | 300,000,000원 | 119,955,420원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 546,000,000원 | 0원 |
| 3. 종전 경매신청 · 김한나 | 118,200,000원 | 0원 |
| 4. 현재 경매신청 · 주택도시보증공사 | 118,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 임차인에게 배당되지만, 임차보증금 부족분 180,044,580원이 남습니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 우선 차감되어 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 방2·거실1·주방1·욕실1·발코니1 구조의 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 상봉2동주민센터 북동측 인근이며, 근린생활시설·관공서·공공시설·단독주택·공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스·마을버스 정류장과 상봉역 지하철 7호선·경춘선이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 최상층이며, 승강기·도시가스보일러 난방·화재탐지·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6m, 동측 약 3m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 해당하며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 규모. 총 19세대의 소규모 건물이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 14.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 입찰. 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금 인수액을 합산해 판단해야 합니다.
- 임차인 원본 검증. 임대차계약서, 보증금 300,000,000원 지급내역, 전입·점유 사실, 확정일자 및 임차권등기 원인을 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 김한나가 임차권자이면서 종전 경매 신청채권자인 경위와 2025.03.14. 취하 사유를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 압류기관별 체납세목·법정기일·당해세 여부를 확인하고 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 현장조사 당시 폐문부재였으므로 실제 점유자와 인도·명도 상대방을 다시 확인해야 합니다.
- 매각 결과 확인. 매각기일 2026.07.14. 이후의 변경·매각·불허가 여부를 법원 원문에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “41% 낙찰가”가 아니라 “약 300,000,000원 취득”
이 물건의 표면적인 최저가는 122,470,000원입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금 300,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 회차에서 배당되지 않는 180,044,580원을 매수인이 인수할 수 있습니다. 결과적으로 실질취득은 302,514,580원으로 올라갑니다.
추가 유찰이 되더라도 낙찰가 하락분만큼 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득은 약 300,000,000원 부근에 유지됩니다. 최근 실거래 평균은 296,000,000원, 최신 거래는 299,000,000원이므로 현재 구조를 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다. 여기에 당해세 우선배당 가능성과 임차인 관계 확인 문제까지 남습니다. 최저가는 낮지만 총취득가는 낮지 않고, 권리 검증 난도도 높은 물건입니다.
