확약으로 인수는 0원, 그러나 2회 유찰 최저가도 최근 거래보다 비싸다 — 정릉동 산장주택 201호

서울북부지방법원 2025타경12533. 성북구 정릉동 북악산로1나길 31에 있는 산장주택 2층 201호로, 전용 79.05㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 298,000,000원이지만 2회 유찰되어 최저매각가는 감정가의 64%인 190,720,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가보다 107,280,000원 낮아 보이지만, 가격 판단의 기준은 감정가가 아니라 최근 거래입니다. 동일 면적의 2025년 11월 거래는 180,000,000원으로, 현재 최저가는 여전히 최근 거래보다 10,720,000원 높습니다.

권리의 핵심은 윤주영의 임차보증금 222,000,000원입니다. 예상배당상 보증금 중 75,049,920원만 배당되고 146,950,080원이 남지만, 주택도시보증공사는 2025년 7월 29일 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차보증금에 관한 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 다만 이 확약은 윤주영 관련 보증금 권리에만 적용되며, 별도 점유자나 확인되지 않은 임대차까지 함께 해소하는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약으로 인수 0원, 그러나 일자 대조 필요

윤주영은 2020.10.26. 확정일자를 받고 2020.11.13. 전입·점유를 시작했으며, 보증금은 222,000,000원입니다. 2020.11.23. 전세권이 설정되었다가 2022.10.04. 말소되었고, 2022.12.21. 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 임차인 내역상 대항력은 없음으로 정리되어 있고 배당요구도 이루어졌지만, 위 날짜 관계 때문에 원본 서류의 순위 판단을 생략해서는 안 됩니다.

임차인 분석 (실제 임차인 1명)

② 시세 비교 — 2회 유찰돼도 최근 거래의 106.0%

산장주택은 총 3세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 동일 면적 최근 거래는 1건으로, 2025년 11월 1층 79.05㎡가 180,000,000원에 거래됐습니다. 표본이 한 건뿐이라 층·내부상태에 따른 조정이 필요하지만, 현재 최저가가 이 거래보다 높다는 사실은 분명합니다.

실질취득액 190,720,000원은 최근 거래와 최근 12개월 평균 180,000,000원의 106.0%입니다. 금액으로는 10,720,000원 높습니다. 감정가 298,000,000원과 비교하면 크게 할인된 것처럼 보이지만, 실제 시장 거래를 기준으로 하면 현재 회차에도 가격 메리트가 확인되지 않습니다. 전체 평균 역시 180,000,000원으로 동일하지만 표본은 1건이므로 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 190,720,000원 가정)

총 채권액 556,200,000원 중 예상배당은 187,249,920원이며 미배당 합계는 368,950,080원입니다. 윤주영 보증금의 산술상 미배당액은 146,950,080원이지만 확약으로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영됐으며, 등기부상 전세권 말소와 임차권등기의 관계에 따라 실제 배당순위는 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 미배당과 가격

확약이 유지되는 한 유찰로 배당 부족액이 늘어도 그 부족액이 매수인에게 넘어오지는 않습니다. 따라서 각 회차의 실질취득액은 매각가와 같습니다. 최근 거래 180,000,000원보다 낮아지는 것은 3회 유찰 가정의 152,576,000원부터입니다. 다만 유찰 여부와 다음 최저가 확정은 법원 공고를 다시 확인해야 합니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중입니다. 현장조사 당시 폐문부재와 이해관계인 비협조로 내부구획은 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성됐습니다.
• 입지. 성북근린공원 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 정릉역(우이신설선)은 도보 약 20분 거리로 조사됐습니다.
• 건물. 1991.08.20. 사용승인된 벽돌조 평스라브지붕 2층 건물이며 외벽은 조적조 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
• 도로. 북동측 약 5미터 도로와 남서측 약 4미터 계단도로에 각각 접합니다.
• 토지. 토지면적 165.0㎡, 지목은 대, 제1종일반주거지역이며 공시지가는 2,504,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·제한보호구역·대공방어협조구역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
• 환금성. 3세대 소규모 다세대이고 최근 거래 표본이 1건뿐이어서 가격 검증과 재매각이 대단지 공동주택보다 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2025.07.29. 제출된 확약서의 사건번호, 대상 임차인, 잔존청구권 포기 범위와 임차권등기 말소 조건을 문구 그대로 확인하세요.
• 말소기준 재검증. 하나은행 근저당 설정일은 2017.09.11.이지만 말소일은 2020.11.13.입니다. 전입·점유일과 같은 날이므로 접수번호와 시각적 선후관계를 원본으로 대조해야 합니다.
• 전세권·임차권 관계. 전세권은 2022.10.04. 말소되고 주택임차권은 2022.12.21. 등기됐습니다. 예상배당표와 실제 배당순위가 일치하는지 배당요구종기 서류를 확인하세요.
• 현장 점유 확인. 폐문부재·비협조로 내부와 임대관계가 확인되지 않았습니다. 윤주영 외 점유자, 전입세대, 외관·누수·균열·내부수리 상태를 직접 확인하세요.
• 가격 상한 보수화. 실질취득 190,720,000원은 최근 거래 180,000,000원의 106.0%입니다. 감정가 대비 할인율을 가격 메리트로 착각하지 마세요.
• 소규모 주택 환금성. 3세대·1991년 사용승인·최근 거래 1건이라는 조건을 감안해 수리비와 매도기간을 넉넉히 잡아야 합니다.
• 도로·규제 확인. 계단도로 접면과 역사문화환경보존지역·제한보호구역·토지거래허가구역 등은 향후 이용·수선·거래에 미치는 영향을 관할기관에 확인하세요.
• 체납비용 확인. 공용부분 관리비, 수도·전기, 지방세·당해세와 명도비용은 별도로 확인하세요.

맺으며 — “인수는 풀렸지만 가격은 아직 안 풀렸다”

이 물건의 가장 큰 권리 위험은 보증금 222,000,000원이지만, 주택도시보증공사의 확약으로 매수인의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 그 결과 실질취득액은 최저매각가와 같은 190,720,000원입니다. 그러나 동일 면적의 최근 거래가 180,000,000원인 만큼, 2회 유찰이라는 숫자만으로는 싸다고 평가할 수 없습니다.

권리 측면에서도 확인 과제가 남습니다. 말소기준으로 정리된 하나은행 근저당이 등기부상 2020.11.13. 말소됐고, 윤주영의 전입·점유도 같은 날입니다. 전세권 말소와 임차권등기의 연결, 폐문부재 상태의 실제 점유까지 원본으로 확인해야 합니다. 확약으로 주된 인수는 해소됐지만, 가격은 최근 시세 이상이고 환금성도 낮은 편입니다. 결론은 권리는 조건부 확인, 가격은 보류입니다.

* 확약 적용 전 예상배당상 윤주영 보증금 미배당액은 146,950,080원입니다. 주택도시보증공사가 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약을 기준으로 매수인 실질 인수를 0원으로 반영했습니다. 확약은 해당 임차보증금 권리에만 적용됩니다.