인수는 0원, 가격은 64%까지 내려왔지만 시세 표본은 한 건뿐 — 정릉 반석리치빌 302호

서울북부지방법원 2025타경12542. 성북구 정릉동 반석리치빌 2층 302호, 전용 45.22㎡의 다세대주택입니다. 권리분석의 기준은 2013.04.18 설정된 우리은행 근저당권 361,200,000원입니다. 임차인 김승환은 2021.05.21 전입·점유를 시작해 말소기준권리보다 후순위이고, 2023.06.01 보증금 235,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤지만 등기된 임차권도 매각으로 소멸합니다. 따라서 실제 임차인은 1명이나 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.

현재 최저가는 감정가보다 크게 낮아졌습니다. 다만 가격 비교에 사용할 수 있는 거래는 2021.10의 198,000,000원 한 건뿐입니다. 현재 최저가 143,360,000원은 해당 거래가의 72.4%지만, 거래 시점과 표본 수를 고려하면 이를 곧바로 현시점 적정 시세로 적용하기 어렵습니다. 권리는 비교적 명확하지만 가격과 환금성은 현장 중개업소 조사로 다시 확인해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금 승계는 없다

말소기준은 2013.04.18 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 민명희·박삼수의 근저당권, 국민행복기금·하연선·오케이에프앤아이대부· 주택도시보증공사·신한카드·씨엠피자산관리대부·동양자산관리대부의 가압류, 국세·지방세 등의 압류와 현 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

실제 임차인은 김승환 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고를 별도 임차인으로 합산하지 않았습니다.

② 가격 비교 — 72.4%라는 숫자만 믿기 어렵다

반석리치빌 동일면적 45.22㎡에서 확인되는 거래는 다음 한 건입니다.

감정가 224,000,000원은 확인 거래가 198,000,000원보다 높고, 현재 최저가 143,360,000원은 확인 거래가의 72.4%입니다. 다만 거래가 2021.10 한 건에 불과해 최근 가격 흐름이나 현재 매수 수요를 확인할 수 없습니다. 따라서 최저가가 과거 거래보다 낮다는 사실과 현재 시세보다 싸다는 판단은 구분해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 143,360,000원 가정)

총 신고채권액 1,547,756,033원 중 예상배당은 140,552,960원이고, 예상 미배당은 1,407,203,073원입니다. 선순위 우리은행 근저당권에서 매각대금이 소진돼 신청채권자 주택도시보증공사와 임차인 김승환의 예상배당은 0원입니다. 임차인 미배당액은 매수인에게 승계되지 않습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수는 계속 0원

유찰이 더 진행되면 채권자 미배당액은 늘어나지만, 후순위 임차인의 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 따라서 이 물건의 실질취득액은 각 회차의 매각가와 동일합니다. 다만 낮은 가격만을 이유로 입찰하기보다 소규모 다세대의 매도 가능성과 실제 점유·내부 상태를 함께 판단해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 2층 302호로 이용 중인 다세대주택입니다.
• 입지. 정릉2동주민센터 남서측 인근으로 주거용 건물, 주상용 건물, 용도복합건물, 학교, 공공시설과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북동측으로 북악산로1다길의 소로 수준 포장도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
• 토지. 장방형 주거용 건부지이며 제1종일반주거지역입니다. 토지면적은 248.0㎡, 공시지가는 2,472,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·제한보호구역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
• 현장 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조·이용상황·마감재와 설비는 도면, 외부관찰과 탐문 등에 근거해 확인됐습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 점유 확인. 임차권등기 후 실제 퇴거했는지, 현재 점유자가 누구인지 현황조사와 현장 방문으로 다시 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부 상태가 직접 확인되지 않았습니다. 누수·결로·곰팡이·창호·난방·욕실 상태와 수리비를 점검해야 합니다.
• 시세 재조사. 2021.10 거래 198,000,000원 한 건만으로 현재 시세를 판단하지 말고 인근 중개업소의 실제 매물가와 거래 가능 가격을 조사하세요.
• 환금성 검토. 9세대 다세대는 대단지 공동주택보다 매수층이 좁을 수 있으므로 예상 매도기간과 전세·월세 수요를 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당순위가 바뀔 수 있으므로 매각물건명세서와 교부청구 내역을 대조하세요.
• 관리비 확인. 공용부분 체납관리비와 수도·전기·가스 미납 여부를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
• 규제 확인. 역사문화환경보존지역·제한보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등 개별 규제가 이용이나 향후 공사에 미치는 영향을 관계기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 합격, 가격은 현장 검증

이 물건의 핵심은 보증금 235,000,000원의 임차권등기가 존재하더라도 전입일이 말소기준권리보다 늦어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는다는 점입니다. 매수인 인수액은 0원이고 후순위 권리도 매각으로 소멸하므로 권리 구조는 비교적 명확합니다.

그러나 감정가 224,000,000원에서 143,360,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 동일면적 실거래는 2021.10의 198,000,000원 한 건뿐이고, 건물 규모도 9세대라 현시점 시세와 환금성을 뒷받침할 자료가 부족합니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 보류입니다. 현장 매물·임대수요·내부 수리비를 확인한 뒤 보수적인 입찰 상한을 정하는 접근이 필요합니다.