서울북부지방법원 2025타경12556. 서울 중랑구 망우동 435-12에 있는 다가구주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 주택 및 창고이며, 건물은 연와조 세멘와즙지붕 지하 1층·지상 2층 구조입니다. 소유자는 정승경이고, 주식회사한국비즈니스금융대부가 청구액 170,000,000원으로 임의경매를 신청했습니다.

등기상 말소기준권리는 2023.08.09. 설정된 주식회사한국비즈니스금융대부의 채권최고액 221,000,000원 근저당입니다. 이후 김옥희의 채권최고액 65,000,000원 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 3명의 전입일은 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 점유부분과 보증금이 확인되지 않았으므로 대항력과 인수 범위를 확정할 수 없는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차관계는 미확정

과거 전농1동새마을금고·수산업협동조합중앙회·이대광·오희순 관련 근저당은 등기부상 말소 이력이 확인됩니다. 현재 말소기준권리는 2023.08.09. 주식회사한국비즈니스금융대부 근저당이며, 그 뒤에 설정된 김옥희 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

문제는 등기부 밖의 임차관계입니다. 장정민은 2016.04.25, 한윤정은 2016.09.26, 황진규는 2018.03.19 전입해 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 점유부분과 보증금이 미상이라 전입일만으로 완전한 대항력을 단정할 수는 없으며, 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 보증금 전부 미상

③ 가격 판단 — 감정가 51%지만 가격 메리트 확정 불가

현재 최저가는 감정가 850,764,720원의 51%인 435,592,000원입니다. 그러나 동일 조건의 실거래 자료가 없어 현재 시세와의 직접 비교는 할 수 없습니다. 더 중요한 점은 선순위 가능 임차인 3명의 보증금이 미상이라는 사실입니다.

보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 대항력 임차인이 있다면, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어날 수 있습니다. 이 사건은 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 실질취득액과 시세 대비 할인율을 산정할 수 없습니다. 감정가 대비 유찰률만으로 가격 가점을 주어서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 435,592,000원 가정)

위 표는 집행비용과 등기채권을 기준으로 한 배당 시나리오입니다. 임차인 3명의 보증금과 실제 배당액, 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 소유자 잔여와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 면일초등학교 동측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 사용승인일은 1977.08.22이며, 연와조 세멘와즙지붕 지하 1층·지상 2층 건물입니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·도시가스설비가 되어 있습니다.
• 토지. 117.0㎡의 대지로 제2종일반주거지역이며, 공시지가는 3,073,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 주택과 창고가 혼재하고 임대관계가 미상인 노후 다가구주택이므로, 아파트처럼 표준화된 실거래 비교가 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차계약서 확인. 황진규·한윤정·장정민의 보증금, 차임, 계약기간과 실제 점유부분을 확인해야 합니다.
• 대항력 성립 확인. 전입일만으로 단정하지 말고 해당 부분의 인도·점유 시점과 주민등록 유지 여부를 대조해야 합니다.
• 배당요구액 확인. 세 임차인 모두 배당요구를 했으므로 배당요구서와 첨부 임대차계약서를 확인해야 합니다.
• 실질취득액 재계산. 예상 낙찰가에 각 임차인의 미배당 보증금과 명도비용을 더해 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 제시 외 건물 확인. 계단실·창고·복도 및 화장실의 현황, 사용주체와 임차부분 포함 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지, 제시 외 건물의 매각 범위를 감정평가서와 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
• 노후도 점검. 1977.08.22 사용승인 건물의 구조·누수·난방·배관·전기설비 상태를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사서·매각물건명세서·배당요구서·감정평가서를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “51% 유찰보다 먼저 볼 것은 보증금”

이 사건은 감정가 850,764,720원에서 최저가 435,592,000원까지 내려와 숫자만 보면 눈에 띕니다. 등기상 후순위 권리도 매각으로 소멸합니다. 하지만 장정민·한윤정·황진규의 전입일은 모두 2023.08.09. 말소기준권리보다 앞서고, 세 사람의 보증금이 전부 확인되지 않았습니다.

따라서 현재 최저가를 기준으로 가격 메리트를 말할 수 없습니다. 낙찰가가 더 낮아져도 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 늘면 실질취득액은 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다. 등기권리는 정리되지만 임차인 인수위험은 미확정. 임대차 원본을 통해 보증금과 점유관계를 확인하기 전에는 입찰 보류가 타당합니다.