서울북부지방법원 2025타경12563. 서울 중랑구 망우동 현진스위트빌8차 제3층 제302호로, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 감정가는 487,000,000원, 최저매각가는 389,600,000원이며 6회 유찰된 상태로 제시돼 있습니다. 이 사건의 핵심은 등기부의 단순한 말소 여부가 아니라, 선순위 임차권과 확약의 효과, 그리고 확약 밖 점유자의 보증금 미상 위험을 분리해서 보는 데 있습니다.
김봉성은 2022.06.27 전입·점유, 2022.06.29 확정일자를 갖추고 2023.08.18 주택임차권등기를 했습니다. 보증금은 389,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 데이터상 배당모형에서는 매각대금 389,600,000원 중 집행비용 6,254,400원을 제외한 383,345,600원이 김봉성에게 배당돼 5,654,400원이 미배당으로 남습니다. 통상이라면 매수인 인수 문제가 생기는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12563 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 망우동 146-46 현진스위트빌8차 제3층 제302호 · 서울특별시 중랑구 망우로77길 15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 황재윤 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 487,000,000원 / 389,600,000원 |
| 유찰 | 6회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 389,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제302호 · 승강기·개별난방 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 확약, 그리고 미상 점유자
등기부상 2022.02.23 통영수산업협동조합 근저당권 2,268,000,000원은 2022.06.27 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 데이터상 말소기준권리는 2025.05.16 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 김봉성의 전입·점유와 임차권등기가 존재하므로 원칙적으로 매수인 인수 검토 대상입니다. 다만 위 확약에 따라 김봉성 관련 잔존보증금 청구와 임차권등기는 실질 부담에서 제외합니다. 2025.05.23 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 신고는 중복 합산 금지
| 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김봉성 제3층 제302호 전부 | 2022.06.27 2022.06.29 | 389,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 주택도시보증공사 확약 반영 |
| 유명호 302호 | 2025.03.06 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 위험 보증금 확인 필요 |
| 시보증 보증기관 승계 신고 | 2022.06.27 2022.06.29 | 0원 | 승계 신고 | 우선변제 주장 | 유명호 중복 신고 별도 보증금으로 합산하지 않음 |
따라서 사람 기준 실제 임차인은 김봉성·유명호 2명입니다. 시보증은 보증기관의 대위·승계 신고로 유명호 보증금과 별개인 추가 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 이 사건의 최종 인수 판단은 “김봉성은 확약으로 실질 0원, 유명호는 금액 미상 위험 잔존”으로 정리하는 것이 맞습니다.
② 시세 비교 — 6회 유찰됐어도 최근 시세보다 높다
현진스위트빌8차는 10세대, 2022.02.10 사용승인된 다세대입니다. 면적 매칭 실거래는 최근 12개월 기준 1건이며, 2025.08 전용 58.71㎡·2층이 370,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 370,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 58.71㎡ | 2 | 370,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | - | 370,000,000원 |
확약으로 김봉성의 잔존보증금 인수를 0원으로 보더라도, 확인 가능한 실질취득 하한은 389,600,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균·최신 실거래 370,000,000원의 105.3%입니다. 즉 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다. 유명호의 보증금이 별도로 인수되는 것으로 확인되면 실질취득 부담은 이보다 더 높아질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 389,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,254,400원 |
| 1. 임차인 김봉성 보증금 | 389,000,000원 | 383,345,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 389,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 김봉성 보증금 부족분은 5,654,400원으로 계산돼 매수인 인수액으로 표시됩니다. 그러나 매각물건명세서 비고의 대항력 포기·잔존보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 이 부분의 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 유명호의 보증금 미상 위험에는 적용되지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 80% | 389,600,000원 | 5,654,400원 | 김봉성 부분 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 64% | 311,680,000원 | 82,483,520원 | 김봉성 부분 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 51% | 249,344,000원 | 143,946,816원 | 김봉성 부분 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 김봉성 보증금의 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 하지만 이 사건은 해당 확약 때문에 김봉성 관련 인수가 실질적으로 제거됩니다. 그렇다고 저가 낙찰 구조로 단정할 수는 없습니다. 유명호의 보증금이 미상이기 때문입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 중랑구 망우동 이화여자대학교 병설미디어고등학교 남측 인근으로, 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 위생·급배수·개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형 토지이며 동측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,862,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등이 포함돼 있습니다.
- 환금성. 10세대 규모이고 확인된 최근 12개월 실거래가 1건뿐이며, 단지 경매 평균 유찰 횟수도 6.0회로 제시돼 있어 가격 산정과 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유명호 보증금 확인. 전입 2025.03.06이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력은 “가능·미상”으로 보고 매각물건명세서와 주민등록·점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 대상과 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 시보증은 유명호 보증금에 관한 대위·승계 신고로 기재돼 있으므로 별도의 임차보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 확약 반영 실질취득 389,600,000원도 최근 12개월 평균·최신 거래 370,000,000원의 105.3%입니다.
- 환금성 확인. 10세대 다세대, 최근 거래 1건, 평균 유찰 6.0회라는 점을 감안해 재매각 기간과 가격 변동 가능성을 보수적으로 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수 0원”만 보고 들어가면 안 된다
이 사건에서 가장 중요한 긍정 요소는 분명합니다. 김봉성의 389,000,000원 임차보증금은 배당모형상 5,654,400원이 미배당되지만, 주택도시보증공사의 확약 때문에 그 잔존액은 실질 인수 0원으로 처리할 수 있습니다.
하지만 결론은 여전히 보수적입니다. 유명호는 말소기준 전 전입이 확인되면서도 보증금과 확정일자가 미상이라 확약 밖 대항력 가능·미상 위험이 남습니다. 게다가 이 미상 위험을 아예 제외한 실질취득 하한 389,600,000원조차 최근 12개월 실거래 370,000,000원의 105.3%입니다. 6회 유찰, 10세대 다세대, 최근 거래 1건이라는 조건까지 더하면 권리 일부는 확약으로 개선됐지만 가격과 잔존 임차위험은 여전히 불리한 물건입니다. 최저가 숫자만 보고 싸다고 평가할 사건은 아닙니다.
