서울북부지방법원 2025타경12563. 서울 중랑구 망우동 현진스위트빌8차 3층 302호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 487,000,000원이고 7회 유찰된 현재 최저매각가는 311,680,000원입니다. 가격만 보면 최근 실거래 370,000,000원보다 낮지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차권과 점유관계가 어디까지 매수인에게 남느냐입니다.
등기부상 김봉성은 2022.06.27. 전입·점유, 2022.06.29. 확정일자를 갖춘 보증금 389,000,000원의 임차권자입니다. 계산상 현재 매각가에서 집행비용을 뺀 306,516,480원을 배당받으면 82,483,520원이 남아 통상이라면 매수인 인수 문제가 생깁니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 임차권의 계산상 인수액은 실질 0원으로 봅니다.
문제는 이것으로 끝나지 않습니다. 현황조사·매각물건명세서에는 유명호가 302호에 2025.03.06. 전입한 것으로 확인되고, 보증금은 미상입니다. 또 보증기관 대위·승계 신고인 시보증은 유명호 보증금의 중복 신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 김봉성·유명호 2명으로 보며, 유명호 부분은 확약과 별개로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12563 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 망우동 146-46 현진스위트빌8차 3층302호 |
| 도로명 | 서울특별시 중랑구 망우로77길 15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 · 제3층 제302호 |
| 소유자 | 황재윤 |
| 감정가 / 최저가 | 487,000,000원 / 311,680,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 389,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 확약이 핵심이지만, 별도 점유자는 남는다
등기부의 통영수산업협동조합 근저당권은 2022.06.27. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 선언된 말소기준은 2025.05.16. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이며, 그 뒤 2025.05.23. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 김봉성의 임차권은 2022.06.27. 전입·점유와 2022.06.29. 확정일자를 갖춘 선순위 임차권입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김봉성 | 제3층 제302호 전부 2022.06.27. | 389,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 확정 2022.06.29. 배당요구 2023.08.18. | 룰상 미배당 82,483,520원 확약 적용 시 실질 인수 0원* |
| 유명호 | 302호 2025.03.06. | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 · 별도 확인 필요 |
| 시보증 | 2022.06.27. | 0원 | 보증기관 승계 | 배당요구 2025.07.18. | 유명호 보증금의 대위·승계 중복신고 별도 보증금 합산 제외 |
* 김봉성 임차권의 82,483,520원은 현재 매각가 기준 계산상 미배당액입니다. 매각물건명세서 비고의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 적용되므로 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 별도 점유자 유명호의 미상 보증금까지 해소하는 것으로 확대해석하지 않습니다.
② 시세 비교 — 84.2%이지만 ‘가격만 보고 싸다’고 단정할 수 없다
현진스위트빌8차는 2022.02.10. 준공, 10세대 규모입니다. 비교 가능한 최근 거래는 2025.08. 전용 58.71㎡ 2층의 370,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 370,000,000원이며, 현재 최저매각가 311,680,000원은 그 금액의 84.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 58.71㎡ | 2 | 370,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 55.4㎡ 대상 | 1건 | 370,000,000원 |
표면적으로는 최저가가 최근 거래보다 낮습니다. 그러나 이 단지는 경매물건 평균 유찰 횟수가 7.0회이고, 현재 물건 역시 이미 7회 유찰됐습니다. 실거래 표본도 1건뿐입니다. 더구나 유명호의 보증금이 미상이라 매수인의 최종 실질취득비용은 확정할 수 없습니다. 따라서 84.2%라는 숫자만으로 가격 가점을 크게 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 311,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,163,520원 |
| 1. 임차인 김봉성 보증금 | 389,000,000원 | 306,516,480원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 389,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 김봉성 보증금 미배당액은 82,483,520원입니다. 다만 확약에 따라 해당 잔존 보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 유명호의 미상 보증금은 위 배당 계산에 금액으로 반영할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이화여자대학교 병설미디어고등학교 남측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·각급 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제302호로, 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수 설비, 개별 난방설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지면적 337.5㎡, 평지의 사다리형이며 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층이하)이며 공시지가는 2,862,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유명호 보증금 확인. 이 사건의 최우선 확인사항입니다. 보증금이 미상인 상태에서는 최종 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 확약서 원문 대조. 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 범위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 중복신고 제외. 시보증은 유명호 보증금의 보증기관 대위·승계 신고로 별도 임차보증금에 더하면 안 됩니다.
- 실거래 표본 주의. 최근 12개월 비교 거래는 370,000,000원 1건이므로 단일 거래만으로 적정가를 확정하기 어렵습니다.
- 7회 유찰 반영. 현재 물건과 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 모두 7회 수준인 점을 환금성 판단에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 임차관계 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “84.2% 할인”보다 중요한 것은 확약 밖 임차인이다
현재 최저가 311,680,000원은 최근 12개월 실거래 370,000,000원의 84.2%입니다. 그러나 이 숫자만 보고 저가 매수 기회라고 결론내리기는 어렵습니다. 김봉성의 389,000,000원 임차보증금은 현재 매각가에서 계산상 82,483,520원이 미배당되지만, 주택도시보증공사의 확약에 따라 그 부분의 실질 인수는 0원으로 볼 수 있습니다.
반대로 별도의 실제 임차인 유명호는 보증금이 미상이고, 그 위험은 위 확약으로 자동 소멸한다고 볼 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 중복 보증금에서 제외해야 하지만, 유명호 본인의 임차관계는 따로 확인해야 합니다. 이미 7회 유찰됐고 단지 평균 유찰 횟수도 7.0회인 다세대 물건이라는 점까지 감안하면, 가격은 낮아졌지만 권리 확인이 끝난 물건은 아닙니다. 이 사건의 승부처는 최저가보다 유명호의 실제 보증금과 확약 적용 범위를 원문으로 확정하는 것입니다.
