서울북부지방법원 2025타경12603. 서울 노원구 상계동 ‘티파니’ 4층 402호, 전용 19.66㎡ 다세대주택입니다. 등기부상 현재 소유자는 한동찬이며 2022.01.25. 매매를 원인으로 거래가 130,000,000원에 취득했습니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라, 보증금 130,000,000원의 대항력 임차권이 실제로 매수인에게 넘어오는지를 판단하는 데 있습니다.

김현기는 2021.11.24. 임대차계약을 체결하고 2022.01.03. 점유를 시작했으며, 2022.01.04. 주민등록을 마쳤습니다. 확정일자는 2021.11.25.입니다. 현재 유효한 담보권이 없는 상태에서 2025.05.27. 강제경매개시결정이 말소기준이 되므로, 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 선순위 임차인입니다.

현재 최저매각가 60,621,000원에서 집행비용 1,491,178원을 먼저 제외하면 보증금에 배당되는 금액은 59,129,822원입니다. 보증금 부족분은 70,870,178원으로, 확약이 없다면 매수인의 실질취득은 60,621,000원 + 70,870,178원 = 131,491,178원이 됩니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘기 때문에 총 부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 원칙과 확약의 반전

2021.01.04. 설정된 국민은행 근저당권 360,000,000원은 2021.06.01. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서의 말소기준은 2025.05.27. 접수된 강제경매개시결정입니다. 김현기의 전입일 2022.01.04.와 확정일자 2021.11.25.가 모두 이보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정되며, 2024.01.23. 임차보증금 130,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.

② 임차인·보증기관 — 실제 임차인은 1명

보증기관 대위·승계 내역은 김현기의 보증금 130,000,000원을 승계해 신고한 것이므로 별도의 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 즉 실제 임차인은 김현기 1명이고, 경제적으로도 보증금 130,000,000원 한 건만 존재합니다. 확인되는 자료상 확약 밖의 별도 실제 임차인은 없습니다.

③ 가격 비교 — 확약 전후를 분리해야 한다

확인되는 동일 건물·동일 전용면적 거래는 2022.01의 130,000,000원 한 건입니다. 현재 최저매각가 60,621,000원은 이 거래가의 46.6%입니다. 다만 거래 표본이 1건이고 거래 시점도 2022.01이므로, 이를 2026년 현재의 확정 시세로 단정해서는 안 됩니다.

이 건물은 총 7세대의 소규모 다세대이고 2020.08.06. 사용승인됐습니다. 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 11.8회, 매각률은 0.0%로 제시돼 있습니다. 4회 유찰만으로 즉시 환금성을 낙관하기보다는, 소형 다세대 특유의 제한된 매수층과 거래표본 부족을 감안해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 60,621,000원 가정)

주택도시보증공사는 김현기 보증금의 대위·승계자이므로 신청채권 130,000,000원을 임차보증금과 별도로 더하지 않습니다. 확약 전 계산에서는 부족분 70,870,178원이 매수인 인수액이지만, 제출된 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 실질 인수는 0원*입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 원칙상 총부담은 고정된다

확약이 없다면 낙찰가가 60,621,000원에서 48,496,800원, 38,797,440원으로 내려가도 미배당 보증금 인수액이 각각 82,776,142원, 92,300,914원으로 늘어납니다. 따라서 총부담은 계속 130,000,000원대에 머물러, 추가 유찰이 실질적인 가격 인하로 이어지지 않습니다. 반면 확약이 유효하면 인수액이 0원이므로 매각가 하락분이 그대로 실질취득가 하락으로 연결됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 노일중학교 북서측 인근의 주택지대로, 단독주택·다세대주택·아파트단지·주상용건물·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 수락산역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 5층 건물의 4층 402호입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남측 약 10미터, 서측 약 6미터 내외의 포장도로와 접한 소로각지입니다.
• 토지. 평탄한 사다리형 토지이며 토지면적은 172.0㎡, 공시지가는 4,004,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 해당하고 도로와 접합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 총 7세대, 전용 19.66㎡의 소규모 다세대이며 확인되는 거래도 2022.01 한 건뿐입니다. 관련 경매 평균 유찰 횟수 11.8회와 매각률 0.0%를 함께 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 해당 호실과 해당 보증금 전부에 적용되는지 원문으로 대조해야 합니다.
• 매각물건명세서 문구 확인. 확약 내용이 매각조건과 명세서 비고에 그대로 유지됐는지, 변경·철회·추가 기재가 없는지 매각기일 직전 다시 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 잔금 납부와 동시에 또는 이후에 임차권등기가 실제로 말소될 수 있도록 필요 서류와 협조 주체를 확인해야 합니다.
• 보증금 중복 합산 금지. 김현기와 보증기관 대위·승계 신고는 같은 보증금 130,000,000원입니다. 두 건의 보증금으로 계산하면 안 됩니다.
• 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하더라도 현재 실제 점유 상태는 별도로 확인해 인도명령 또는 명도 협의 필요성을 판단해야 합니다.
• 시세 재조사. 확인되는 동일면적 거래가 2022.01 한 건뿐이므로 주변 다세대·소형 주택의 현재 매매가와 임대가를 별도로 조사해야 합니다.
• 환금성 보수 평가. 7세대 소규모 건물, 전용 19.66㎡, 평균 11.8회 유찰 통계를 감안해 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 산정해야 합니다.
• 규제 원본 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역을 포함한 토지이용계획 및 제한사항의 적용 여부를 관계기관 원본으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가는 싸지만, 권리 확인이 가격을 결정한다”

이 물건은 겉으로 보면 감정가 148,000,000원에서 4회 유찰돼 60,621,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 하지만 김현기의 선순위 대항력 임차보증금 130,000,000원이 있어, 확약이 없다면 인수액 70,870,178원을 더한 총부담은 131,491,178원입니다. 즉 원칙적인 권리구조만 보면 낙찰가가 내려가도 실제 부담이 크게 줄지 않는 물건입니다.

반전은 주택도시보증공사가 제출한 확약서입니다. 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 내용이 유효하게 적용되면 인수는 실질 0원*, 실질취득은 60,621,000원으로 바뀝니다. 다만 동일면적 거래는 2022.01의 1건뿐이고 건물은 7세대 소규모이며 관련 경매 평균 유찰도 11.8회입니다. 결론은 확약 확인 시 가격 경쟁력 있음, 원본 확인 전에는 인수형 물건으로 취급입니다.

* 확약 반영 인수 0원은 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 해당 보증금 전부에 유효하게 적용되는 것을 전제로 합니다. 확약 미적용 시 현재 회차의 원칙상 인수액은 70,870,178원입니다.