가격은 최근 거래의 72.4%지만, ‘대항력 미상 전입자’ 확인이 먼저 — 정릉동 행복드림빌 501호

서울북부지방법원 2025타경12614. 성북구 정릉동 행복드림빌 에이동 501호로, 감정평가상 방 2개·거실·주방·욕실·다용도실 등을 갖춘 단지형다세대주택입니다. 사용승인일은 2020.05.08이며 철근콘크리트구조 5층 건물의 최상층 501호입니다. 감정가 232,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 148,480,000원, 감정가의 64%까지 내려왔습니다.

등기상 말소기준은 2020.05.22. 설정된 강북신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조로 분석되어 있습니다. 알려진 임차인들의 전입일도 말소기준일보다 늦습니다. 다만 현황조사에 나타난 전입자에 관해 매각물건명세서가 별도로 대항력 여지를 적시하고 있어, 단순히 “후순위 전입이므로 완전히 안전하다”고 결론 내리기에는 이릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 소멸 구조지만 점유 확인은 남는다

말소기준권리는 2020.05.22. 강북신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,720,000,000원으로 공동담보가 설정된 근저당이며, 분석 시나리오에서는 최저가 148,480,000원이 집행비용과 선순위 근저당 배당으로 모두 소진됩니다. 후순위 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 해당 채권의 미배당액을 매수인이 개인적으로 떠안는 구조는 아닙니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 2명

남진종의 전입일은 2021.05.14.로 말소기준일인 2020.05.22.보다 늦고, 임차권등기도 2023.06.13. 접수된 후순위 권리입니다. 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다. 다만 남진종의 보증금과 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액이 모두 235,000,000원이므로, 두 권리의 관계와 배당요구 내용은 원문 서류에서 대조할 필요가 있습니다.

차일락 투아나는 2023.09.19. 전입해 날짜만 보면 명백한 후순위입니다. 그러나 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았고 매각물건명세서에도 대항력 여지 있는 임대차 미상의 전입자로 기재되어 있습니다. 따라서 이 전입자는 대항력이 있다고 단정할 수도, 반대로 아무 위험이 없다고 확정할 수도 없는 대항력 가능·미상 점유자로 다루는 것이 안전합니다.

② 시세 비교 — 할인은 있으나 최근 거래는 하락 중

가격 판단은 과거 거래 전체 평균 218,333,333원보다, 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다. 행복드림빌A동의 최근 12개월 거래는 2026.03. 205,000,000원 1건이며, 최신 거래 역시 205,000,000원입니다. 산정상 실질취득 148,480,000원은 이 최근 가격의 72.4%입니다.

과거 두 건은 각각 225,000,000원이지만 최신 거래는 205,000,000원으로 내려왔고, 최근 가격은 과거 거래보다 8.9% 하락했습니다. 전체 평균만 보면 할인 폭이 더 커 보이지만, 그 평균에는 2022년의 높은 가격이 섞여 있습니다. 따라서 가격 메리트는 최근 205,000,000원 대비 72.4%를 기준으로 판단하되, 최근 12개월 표본이 1건이고 비교 거래 면적은 36.3㎡인 점을 함께 감안해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 148,480,000원 가정)

최저가 148,480,000원은 집행비용 2,878,720원과 선순위 근저당 배당 145,601,280원으로 전액 소진됩니다. 총 채권 미배당액은 4,832,398,720원이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 대항력 미상 전입자의 실제 임대차관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 숭덕초등학교 북측 인근으로 단독주택·다세대주택·연립주택·아파트 및 근린생활시설이 혼재하며 주변환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 우이신설선 정릉역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 2020.05.08. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물로 승강기·주차장·도시가스· 난방·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로·지형. 남측 하향 완경사지에 조성된 가로장방형 토지이며 동측 보국문로8다길의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·상대보호구역· 대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
• 환금성. 행복드림빌A동은 10세대 규모이며 확인된 거래는 3건입니다. 경매 평균 유찰 횟수 3.7회, 낙찰률 0.0%로 빠른 재매각을 전제로 한 접근은 보수적으로 잡아야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 전입자 실체 확인. 차일락 투아나의 임대차계약일, 보증금, 확정일자, 실제 점유개시일, 현재 점유 여부와 전입 승계 경위를 확인하세요.
• 근저당 일부포기 범위 확인. 2021.05.12. 을구 2번 등기의 일부포기 대상과 말소기준 근저당의 현재 효력을 등기부 원문에서 대조하세요.
• 임차권과 신청채권 관계 확인. 남진종의 보증금 235,000,000원과 주택도시보증공사의 신청채권 235,000,000원 사이의 관계, 배당요구 및 채권 승계 서류를 확인하세요.
• 민간임대주택 등기 확인. 2021.07.06. 민간임대주택 등기의 현재 등록 상태와 매각 후 처리 절차를 확인하세요.
• 하락장 보정. 최신 거래는 205,000,000원으로 과거 225,000,000원보다 낮고 최근 추세는 -8.9%입니다. 전체 평균 218,333,333원을 입찰가 상향 근거로 사용하지 마세요.
• 소규모 다세대 환금성. 10세대 건물이고 경매 평균 유찰이 3.7회입니다. 수리비·명도비· 매도기간을 포함한 보수적 상한가를 정하세요.
• 체납·현장 확인. 공용부분 관리비, 내부 상태, 누수·결로, 승강기·주차 이용 상태와 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기·배당요구 및 실거래 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “할인은 맞지만, 인수 0원 확정형은 아니다”

최저가 148,480,000원은 최신 거래 205,000,000원의 72.4%로, 가격만 보면 두 차례 유찰의 할인 효과가 분명합니다. 알려진 임차인들의 전입은 말소기준일보다 늦고 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 매각물건명세서가 별도로 대항력 여지 있는 임대차 미상 전입자를 적시했고, 근저당 일부포기 등기도 남아 있습니다.

따라서 이 물건은 “최근 시세보다 낮으니 바로 가격 메리트가 확정된 물건”이 아니라, 점유·임대차와 말소기준의 원문 검증이 끝나야 할인율이 의미를 갖는 물건입니다. 권리 불확실성이 해소되면 가격 완충폭을 평가할 수 있지만, 해소되지 않으면 산정상 0원인 인수액이 실제 비용을 설명하지 못할 수 있습니다. 결론은 가격은 관심, 권리는 확인 후 판단입니다.