서울북부지방법원 2025타경12620. 장평초등학교 남측 인근의 ‘프라하임장안2차’ 15층 1504호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 정원진은 2022년 3월 24일 매매를 원인으로 거래가액 290,000,000원에 취득했고, 같은 해 4월 22일 소유권이전과 민간임대주택등기가 함께 접수됐습니다.
이 사건에는 근저당권이 없습니다. 말소기준은 2025년 5월 28일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차인 김민경의 전입·점유개시일은 2022년 4월 22일, 확정일자는 2022년 3월 28일이며, 현재 유효한 임차권등기는 2024년 12월 6일 접수됐습니다. 모두 경매개시결정보다 앞서므로, 확약이 없다면 대항력 있는 선순위 임차권 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12620 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 342-7 프라하임장안2차 제15층 제1504호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 제15층 제1504호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 정원진 (2022.03.24. 매매 · 거래가액 290,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 189,440,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 업무용 건부지 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약이 해소
확약은 이 임차권에만 적용됩니다. 현재 확인된 실제 임차인은 김민경 1명이며, 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 경매신청채권자이자 확약 제출 주체로 표시돼 있습니다. 따라서 김민경 보증금 290,000,000원과 주택도시보증공사 청구액 290,000,000원을 서로 다른 임차보증금처럼 합산해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민경 | 제15층 제1504호 전부 주거·임차권등기 | 290,000,000원 | 전입·점유 2022.04.22 확정 2022.03.28 배당요구 2024.12.06 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* 확약 전 104,012,160원 |
실제 임차인 1명. 2024.07.18. 접수된 첫 임차권등기는 2024.11.15. 말소됐고, 2024.12.06. 동일 임차인 명의로 다시 임차권등기가 접수돼 현재 권리분석 대상이 됐습니다.
③ 가격 판단 — 64%지만 시세 가점은 보류
현재 최저가는 189,440,000원으로 감정가 296,000,000원의 64%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.
확약을 적용하면 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 189,440,000원입니다. 반대로 확약이 적용되지 않는다고 가정하면, 현재 회차의 룰상 인수액은 104,012,160원이고 유찰이 거듭될수록 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 입찰 전에는 확약서 원본과 매각물건명세서의 적용 문구를 반드시 대조해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 189,440,000원 | 104,012,160원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 51% | 151,552,000원 | 141,369,728원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 41% | 121,241,600원 | 171,255,782원 | 0원* |
④ 예상배당표 (매각가 189,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,452,160원 |
| 1. 임차인 김민경 보증금 | 290,000,000원 | 185,987,840원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차인 배당 부족분은 104,012,160원입니다. 다만 2026.02.13. 접수된 확약에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의한 것으로 기재돼 있어, 본 분석의 실질 인수는 0원*입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물의 15층 1504호입니다.
- 주위환경. 장평초등학교 남측 인근으로 다세대·연립·단독주택·아파트·오피스텔과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 약 10미터, 북서측 약 5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·난방·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역 등에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부구조와 실제 이용상태를 직접 확인하지 못해 건축물 현황도를 참조했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.02.13. 접수 확약서의 대상 임차권, 반환청구권 포기 범위와 임차권 말소 조건을 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 말소에 필요한 동의서·해지서류와 제출 주체를 법원 및 주택도시보증공사에 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.04.22. 접수된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 관련 행정사항을 관할기관에 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 폐문부재로 실제 점유관계가 직접 확인되지 않았으므로 전입세대 열람, 현장 방문과 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 시세 조사. 실거래 근거가 확인되지 않으므로 동일 건물·인근 오피스텔의 최신 거래가와 임대료를 별도로 조사하세요.
- 관리비·시설 상태. 체납 관리비와 내부 마감, 누수, 설비 상태를 확인해 추가 비용을 응찰가에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 낮은 최저가보다 확약의 유효성이 먼저
이 물건의 핵심은 감정가 대비 64%라는 숫자가 아니라, 보증금 290,000,000원의 선순위 대항력 임차권입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 104,012,160원의 보증금이 미배당으로 남는 인수형이지만, 주택도시보증공사가 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의한 확약서를 제출해 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
따라서 권리분석의 결론은 “확약 원본이 확인되면 주된 인수 위험은 해소”입니다. 다만 실거래 자료가 없어 189,440,000원이 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없고, 민간임대주택등기와 실제 점유상태도 확인해야 합니다. 권리는 확약 확인 조건부 합격, 가격은 현장 시세 확인 전까지 보류가 적절합니다.
* 매각물건명세서 비고에 따르면 2026.02.13. 주택도시보증공사가 임대차보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 본 리포트의 실질 인수 0원은 해당 확약이 대상 임차권에 유효하게 적용된다는 전제입니다.
