151,040,000원
서울북부지방법원 2025타경12644. 창동 603-67·603-68 지상 6층 다세대주택 중 3층 302호입니다. 대상 면적은 38.75㎡이고, 소유자는 이은수입니다. 이은수는 2020.07.21. 거래가 193,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준은 2020.10.27. 설정된 이희진의 근저당권 80,000,000원입니다.
표면적인 권리 순서는 단순해 보이지만 임차인의 실제 대항력 기준일은 임차권등기일이 아닙니다. 김보영은 2020.05.20. 확정일자를 받고 2020.06.23. 전입·점유를 시작했습니다. 모두 말소기준일인 2020.10.27.보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 보증금 193,000,000원을 배당으로 전액 회수하지 못하면 원칙적으로 그 부족분이 매수인에게 이어질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12644 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 603-67 3층 302호 · 도로명주소 덕릉로61길 28-7 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 38.75㎡ · 철근콘크리트구조 6층 중 3층 |
| 소유자 | 이은수 (2020.07.21. 거래가 193,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 151,040,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 193,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
2017년 신한은행 근저당권 144,000,000원은 2020.06.24. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 그 이후인 2020.10.27. 이희진 근저당권입니다. 미래제약주식회사 근저당권, 도봉구 압류, 주식회사프라미스대부 가압류와 현재 경매개시결정은 말소기준 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 확약과 별도 명의 청구를 분리해서 봐야 한다
| 이름 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김보영 | 3층 302호 전부 주거·임차권등기 | 2020.06.23 2020.05.20 | 193,000,000원 | 있음 2022.08.09 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 표기 없음 확약 적용 확인 필요 |
| 주택도시 | 주거 | 2020.06.23 2020.05.20 | 0원 | 있음 2025.08.04 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 표기 없음 확약서 있음 |
③ 최저가 착시 — 유찰돼도 실질취득은 약 1.95억에 머문다
현재 최저가는 감정가의 64%인 151,040,000원입니다. 그러나 김보영의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 배당 부족액이 매수인 인수로 이어지는 원칙을 적용하면, 최저가가 낮아질수록 인수액이 증가합니다. 주택도시보증공사의 확약을 김보영 잔존청구권에 적용하지 않은 보수적 계산은 다음과 같습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 룰상 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 151,040,000원 | 44,874,560원 | 195,914,560원 |
| 3회 유찰 시 | 120,832,000원 | 74,659,648원 | 195,491,648원 |
| 4회 유찰 시 | 96,665,600원 | 98,474,381원 | 195,139,981원 |
낙찰가만 보면 151,040,000원에서 96,665,600원까지 내려가지만, 룰상 실질취득은 195,914,560원에서 195,139,981원으로 소폭만 변합니다. 따라서 이 물건은 최저가가 아니라 보증금과 인수액을 합친 실질취득액으로 시세를 비교해야 합니다.
④ 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 하락 추세를 감안하면 여유가 크지 않다
혜성루첸리603-67의 대상 면적 38.75㎡ 거래는 2건입니다. 전체 평균 219,000,000원에는 2021년 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단은 최근 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 38.75㎡ | 4 | 208,000,000원 |
| 2021.06 | 38.75㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 38.75㎡ | 1건 | 208,000,000원 |
| 전체 평균 | 38.75㎡ | 2건 | 219,000,000원 |
최저가 151,040,000원은 최근 12개월 평균 208,000,000원의 72.6%지만, 이 수치만으로 “시세보다 27.4% 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다. 보수적 실질취득 195,914,560원은 최근 거래와 최근 12개월 평균의 94.2%입니다. 최근 거래는 이전 거래보다 9.6% 하락했고 표본도 최근 1건뿐이므로, 실질취득 기준 가격 여유는 약 5.8%에 그칩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 151,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,914,560원 |
| 1. 임차인 김보영 보증금 | 193,000,000원 | 148,125,440원 |
| 2. 근저당권 · 이희진 | 80,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당권 · 미래제약주식회사 | 70,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사프라미스대부 | 15,119,039원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 193,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 2,914,560원을 제외한 매각대금 전액이 김보영 보증금에 배당되고도 44,874,560원이 부족합니다. 표의 인수액은 주택도시보증공사 확약을 반영하기 전 룰상 금액입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 6층 건물의 3층 302호입니다.
- 주위환경. 창림초등학교 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방과 승강기시설을 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단지의 세장형 토지이며 남동측 포장도로에 접합니다. 토지면적은 108.1㎡, 공시지가는 3,431,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 10세대 규모이고 동일 면적 실거래는 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.3회, 매각률은 0.0%로 가격 외 환금성도 보수적으로 봐야 합니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 포기 대상이 김보영의 잔존 보증금 반환청구권 전부인지, 임차권 말소 조건이 무엇인지 확인해야 합니다.
- 임차권 귀속 확인. 김보영과 주택도시가 별도 기재된 이유와 권리 승계 관계를 매각물건명세서·문건접수 내역·임차권등기 원문으로 대조해야 합니다.
- 응찰가 기준. 확약 적용이 확인되지 않으면 최저가가 아니라 195,914,560원의 실질취득액을 기준으로 수익성을 계산해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래 208,000,000원은 이전 거래 230,000,000원보다 낮고 최근 추세는 -9.6%입니다. 과거 전체 평균 219,000,000원만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 추가 유찰 착시. 낙찰가가 낮아져도 룰상 인수액이 증가해 실질취득은 약 195,000,000원대에 머뭅니다.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유 상태, 현재 거주자 및 인도 조건을 현황조사와 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 세금·비용. 당해세·최우선변제·미납 관리비 및 취득 관련 비용을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1.51억”보다 중요한 것은 확약의 적용범위다
이 물건의 최저매각가는 151,040,000원으로 최근 거래 208,000,000원보다 낮습니다. 그러나 김보영은 말소기준권리보다 앞서 전입·점유와 확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고, 보증금 193,000,000원은 현재 낙찰가보다 큽니다. 보수적으로 보면 매수인 인수 위험은 44,874,560원, 실질취득은 195,914,560원으로 최근 시세의 94.2%입니다.
주택도시보증공사가 제출한 확약은 중요한 안전장치입니다. 다만 확약을 제출한 명의와 별도로 김보영의 임차권·보증금이 기재돼 있으므로, 그 확약이 김보영의 잔존 반환청구권 전부까지 포괄하는지 확인하는 과정이 이 사건의 핵심입니다. 확약의 완전한 적용이 확인되면 인수 0원*, 확인되지 않으면 44,874,560원 위험. 이 한 가지 확인 결과에 따라 경제성이 크게 달라집니다.
