광주지방법원 2025타경434. 영암군 신북면 장산리 683 소재 물건으로, 등기상 소유자는 주식회사이원코리아공원주유소입니다. 현재 말소기준권리는 2022.11.29. 설정된 광주어룡신용협동조합 근저당권 330,000,000원입니다. 그 이후 설정된 임명희 근저당 130,000,000원, 엠디산업개발주식회사 근저당 500,000,000원과 압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 등기 권리만 보고 끝낼 수 없습니다. 말소기준보다 먼저 전입한 주식회사 믿음과 주식회사 이원코리아가 각각 보증금 1,000,000원, 60,000,000원으로 조사됐고, 둘 모두 우선변제권 없이 대항력이 있는 것으로 정리돼 보증금 전액 61,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 최저가가 159,613,000원이어도 실제 취득부담은 220,613,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경434 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영암군 신북면 장산리 683 · 전라남도 영암군 신북면 예향로 2184 |
| 용도 | 기타 |
| 소유자 | 주식회사이원코리아공원주유소 |
| 감정가 / 최저가 | 445,348,540원 / 159,613,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 260,579,926원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 | 2,942.0㎡ · 주유소용지 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 용도지역 | 계획관리지역 · 보전관리지역 |
| 공시지가 | 52,200원/㎡ |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금은 별도 인수
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 믿음 | 2020.06.30 | 1,000,000원 | 500,000원 | 대항력 有 | 없음 | 1,000,000원 인수 |
| 고정원 | 2024.07.03 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 주식회사 이원코리아 | 2022.09.19 | 60,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 有 | 없음 | 60,000,000원 인수 |
실제 임차인은 3명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 주식회사 믿음과 주식회사 이원코리아는 전입일이 말소기준일 2022.11.29.보다 앞서 대항력이 있는 것으로 정리됐습니다. 고정원은 2024.07.03. 전입으로 말소기준 이후라 대항력이 없지만, 보증금이 미상이므로 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 할인보다 ‘실질취득’을 먼저 본다
감정가는 445,348,540원이고 현재 최저가는 159,613,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 그러나 인수액을 더한 실질취득은 220,613,000원입니다. 실거래 시세 자료가 없기 때문에 감정가 대비 낙폭만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 확실하다’고 결론낼 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 159,613,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,034,582원 |
| 인수 · 주식회사 믿음 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 이원코리아 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 광주어룡신용협동조합 | 330,000,000원 | 156,578,418원 |
| 3. 근저당 · 임명희 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 엠디산업개발주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 960,000,000원 중 예상배당은 156,578,418원, 미배당은 803,421,582원입니다. 임차인 보증금 61,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 매각범위 — 토지·건물만 보면 안 된다
매각물건명세서 비고는 일괄매각으로 정리돼 있고, 제시외 건물 및 관정, 공장 및 광업재단저당법 제6조의 기계·기구가 포함됩니다. 다만 세차기는 매각에서 제외되며 그 소유권은 에쓰대시오일 주식회사에 있습니다. 또한 제시외 기계기구 4~8 및 주유기 역시 매각 제외로 기재돼 있습니다.
⑥ 토지·규제 메모
- 토지. 면적 2,942.0㎡, 지목 주유소용지, 토지이용상황 상업용입니다.
- 형상·접면. 평지·사다리형이며 중로한면입니다.
- 용도지역. 계획관리지역과 보전관리지역으로 정리돼 있습니다.
- 지역·지구. 준보전산지·도로구역·개발진흥지구·제2종지구단위계획구역에 접하고, 접도구역·계획관리지역·보전관리지역에 저촉되며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 52,200원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가 + 61,000,000원. 현재 회차의 실질취득은 220,613,000원입니다. 입찰가만 보지 말고 대항력 임차보증금 인수를 합산하세요.
- 임차인 원본 확인. 주식회사 믿음 1,000,000원, 주식회사 이원코리아 60,000,000원은 대항력·인수로 정리돼 있습니다. 점유범위와 임대차 원본을 대조해야 합니다.
- 고정원 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 실제 배당구조를 판단할 수 있습니다.
- 매각 제외시설 확인. 세차기 및 제시외 기계기구 4~8, 주유기는 매각 제외로 기재돼 있으므로 현장 시설과 대조해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 시세가 제시되지 않았으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 적정성을 판단하지 마세요.
맺으며 — “유찰 3회”보다 중요한 숫자는 61,000,000원
이 물건은 감정가 445,348,540원에서 3회 유찰돼 최저가가 159,613,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 낙폭이 커 보이지만, 권리분석에서 먼저 봐야 할 숫자는 대항력 임차보증금 61,000,000원입니다. 현재 회차의 실질취득은 220,613,000원이고, 실거래 시세 자료도 없어 이를 시장가와 직접 비교할 근거가 없습니다.
여기에 국세·지방세의 당해세 가능성, 고정원의 미상 보증금, 세차기·주유기 등 일부 기계기구의 매각 제외까지 확인해야 합니다. 말소기준 이후 근저당이 사라진다는 점만으로는 ‘깨끗한 물건’이라 보기 어렵습니다. 권리상 핵심은 임차보증금 인수, 가격상 핵심은 실질취득액, 현장상 핵심은 매각 포함·제외 시설의 구분입니다.