광주지방법원 2025타경434. 전남 영암군 신북면 장산리 683, 도로명 예향로 2184 소재 부동산입니다. 사건 용도는 ‘기타’이고, 토지의 지목은 주유소용지, 토지이용상황은 상업용이며 면적은 2,942㎡입니다. 감정가 445,348,540원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 159,613,000원, 감정가의 약 35.8%까지 내려왔습니다.
하지만 이 사건의 가격 판단은 최저가만 보면 안 됩니다. 말소기준권리는 2022.11.29. 설정된 광주어룡신용협동조합 근저당권인데, 그보다 앞서 점유를 시작한 주식회사 믿음과 주식회사 이원코리아가 각각 보증금 1,000,000원, 60,000,000원으로 조사돼 있습니다. 두 임차인의 우선변제 배당은 잡혀 있지 않고 보증금 전액이 매수인 인수로 계산돼, 현재 회차의 실질취득은 159,613,000원 + 61,000,000원 = 220,613,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경434 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영암군 신북면 장산리 683 · 전라남도 영암군 신북면 예향로 2184 |
| 물건종류 | 기타 · 주유소용지 · 상업용 |
| 토지 | 2,942㎡ · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사이원코리아공원주유소 |
| 감정가 / 최저가 | 445,348,540원 / 159,613,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 260,579,926원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 말소기준권리 | 2022.11.29. 을구 9번 광주어룡신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 330,000,000원 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차보증금은 승계
현재 권리분석의 기준은 2022.11.29. 설정된 광주어룡신용협동조합 330,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 임명희 130,000,000원 근저당, 엠디산업개발주식회사 500,000,000원 근저당, 영암군 압류, 국세 압류와 본건 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유 시작 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 믿음 | 2020.06.30 | 1,000,000원 | 500,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 1,000,000원 승계 |
| 주식회사 이원코리아 | 2022.09.19 | 60,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 60,000,000원 승계 |
| 고정원 | 2024.07.03 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
고정원은 2024.07.03. 점유 시작으로 말소기준권리인 2022.11.29.보다 뒤라 대항력은 없는 것으로 조사돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 실제 계약관계와 금액은 매각물건명세서를 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 실질취득 — 최저가 1.596억이 아니라 2.206억
현재 회차에서 법원에 납부하는 최저매각가는 159,613,000원입니다. 그러나 대항력 임차인 2명의 보증금 61,000,000원이 배당으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 계산되므로, 권리비용을 합친 실질취득액은 220,613,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 159,613,000원 | 61,000,000원 | 220,613,000원 | 803,421,582원 |
| 4회 유찰 시 | 111,729,100원 | 61,000,000원 | 172,729,100원 | 850,635,107원 |
| 5회 유찰 시 | 78,210,370원 | 61,000,000원 | 139,210,370원 | 883,597,417원 |
④ 예상배당표 (매각가 159,613,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,034,582원 |
| 인수 · 주식회사 믿음 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 이원코리아 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 9번 · 광주어룡신용협동조합 | 330,000,000원 | 156,578,418원 |
| 3. 을구 10번 · 임명희 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 11번 · 엠디산업개발주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 960,000,000원 중 예상배당은 156,578,418원으로 계산돼 803,421,582원의 미배당이 발생합니다. 임차보증금 61,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액으로 별도 반영됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 토지 이용. 지목은 주유소용지, 이용상황은 상업용이며 토지면적은 2,942㎡입니다.
- 형상·접면. 평지의 사다리형 토지로 중로한면에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역과 보전관리지역이 확인됩니다.
- 규제. 접도구역·계획관리지역·보전관리지역에 저촉되고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 준보전산지·도로구역·개발진흥지구·제2종지구단위계획구역과도 접합니다.
- 공시지가. 52,200원/㎡입니다.
- 환금성. 주유소용지·상업용 부동산으로 아파트처럼 표준화된 실거래 비교가 어렵고 이미 3회 유찰됐습니다. 감정가 할인율만으로 유동성을 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 159,613,000원이 아니라 임차보증금 승계 61,000,000원을 더한 220,613,000원을 자금 기준으로 보세요.
- 임차인 원본 대조. 주식회사 믿음과 주식회사 이원코리아의 대항력·계약 존속·보증금 반환관계를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 재확인해야 합니다.
- 고정원 계약 확인. 말소기준 이후 점유라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 세금 압류. 국세·지방세의 당해세 여부와 실제 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 매각 제외 설비. 세차기와 제시외 기계기구 4~8 주유기는 매각 제외이므로 영업시설 인수 범위를 현장에서 구분해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당과 후순위 근저당은 토지 장산리 683 및 공장·광업재단 관련 공동담보가 기재돼 있습니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 시세가 없는 만큼 감정가 445,348,540원과 최저가 159,613,000원의 차이만으로 저평가라고 결론내리지 말고 실제 영업·토지·시설가치를 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “35.8% 최저가”보다 “2.206억 실질취득”을 봐야 한다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 445,348,540원짜리 부동산이 3회 유찰돼 159,613,000원까지 내려온 큰 폭 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 권리분석을 거치면 그림이 달라집니다. 선순위 임차보증금 61,000,000원을 매수인이 승계하는 구조라 현재 회차의 실질취득액은 220,613,000원입니다.
여기에 국세·지방세 압류, 매각 제외 기계·기구, 3회 유찰 이력, 비교 실거래 부재까지 겹칩니다. 후순위 등기권리가 대부분 소멸한다는 점은 분명하지만 “말소가 많다 = 권리가 깨끗하다”는 사건은 아닙니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 임차보증금 승계와 실제 매각범위를 포함한 총부담입니다.