110,080,000원
서울북부지방법원 2025타경12692. 서울 도봉구 창동 현대빌라 4층 1호, 전용 45.82㎡ 다세대주택입니다. 말소기준권리는 2024.11.26. 오케이저축은행 가압류 31,535,367원입니다. 이후의 에스비아이저축은행· 신한저축은행 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기상 가압류가 아니라 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다.
임차인 조선영은 2021.07.14. 전입·점유·확정일자를 갖춰 말소기준보다 약 3년 이상 앞섭니다. 주택임차권등기는 2025.07.10. 접수됐지만, 매각물건명세서에는 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건은 최저매각가만 비교하는 물건이 아니라, 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 실질취득액으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12692 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 630-33 현대빌라 제4층 제1호 도로명: 서울특별시 도봉구 도봉로110라길 76 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 45.82㎡ · 4층 건물 중 4층 · 총 9세대 |
| 사용승인 | 1991.10.19 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 |
| 소유자 | 신예진 (2021.04.09. 거래가 200,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 110,080,000원 (3회 유찰 · 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이저축은행 / 35,100,347원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기상 말소기준은 2024.11.26. 오케이저축은행 가압류입니다. 현재 경매를 일으킨 가압류와 그 이후 권리들은 매각으로 소멸하지만, 조선영의 전입·점유·확정일자는 2021.07.14.로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 매각으로 말소되더라도, 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 대항력은 남아 매수인 승계로 연결됩니다.
임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 이름 | 점유부분 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조선영 | 제4층 제1호 전부 주거(임차권등기) | 전입 2021.07.14 확정 2021.07.14 | 120,000,000원 | 2025.07.09 | 대항력 있음 우선변제 잔액 승계 |
| 주택도시 | 주거 | 전입 2021.07.14 확정 2021.07.14 | 미상 | 2025.08.06 | 대항력 있음 우선변제 승계범위 미상 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 1.22억원
현재 최저가는 감정가의 51.2%인 110,080,000원입니다. 그러나 조선영의 보증금 120,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 배당액은 줄고, 매수인이 인수할 미배당 보증금은 늘어납니다. 조선영 기준 실질취득액은 아래처럼 거의 고정됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 조선영 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 51.2% | 110,080,000원 | 12,261,120원 | 122,341,120원 |
| 4회 유찰 시 40.96% | 88,064,000원 | 33,921,152원 | 121,985,152원 |
| 5회 유찰 시 32.77% | 70,451,200원 | 51,216,922원 | 121,668,122원 |
현재 회차에서 5회 유찰 시나리오까지 낙찰가는 39,628,800원 내려가지만, 조선영 기준 실질취득은 122,341,120원에서 121,668,122원으로 불과 672,998원 낮아집니다. 즉 이 사건의 가격은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금 약 120,000,000원과 집행비용을 합친 수준에 사실상 묶여 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,341,120원 |
| 1. 임차인 조선영 보증금 | 120,000,000원 | 107,738,880원 |
| 2. 가압류 · 오케이저축은행 | 31,535,367원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 에스비아이저축은행 | 9,358,533원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한저축은행 | 5,084,864원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 오케이저축은행 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 조선영 보증금 배당에 사용됩니다. 조선영의 부족분 12,261,120원은 매수인 인수로 계산됐고, 가압류 채권 합계 45,978,764원은 배당받지 못합니다. ‘주택도시’ 신고분은 보증금이 특정되지 않아 위 계산에 포함되지 않았으며, 당해세·최우선변제 등으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창림초등학교 서측 인근으로 단독주택·다세대주택·연립주택·아파트와 소규모 점포가 혼재한 주택지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 근거리에 지하철 4호선 쌍문역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 1991.10.19. 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물의 최상층 물건으로, 위생·급배수·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 평탄한 정방형 토지이며 동측 도봉로110라길 포장도로에 접합니다. 토지면적은 200㎡, 공시지가는 3,304,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 현황 확인. 위반건축물은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없으나, 폐문과 이해관계인 부재로 내부를 정확히 확인하지 못해 실제 구조가 현황도면과 다를 수 있습니다.
- 환금성. 총 9세대의 소규모 다세대주택으로, 대단지 공동주택보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다. 최근 동일 면적 실거래를 직접 확인한 뒤 가격 상한을 정해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득으로 계산. 현 회차는 110,080,000원이 아니라 조선영 인수액을 더한 122,341,120원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 추가 신고 원문 확인. ‘주택도시’의 정확한 당사자 지위, 보증금, 배당요구 내용과 조선영 보증금의 승계 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 배당표 재계산. 당해세·최우선변제·집행비용이 달라지면 조선영의 미배당액과 매수인 인수액도 달라집니다.
- 유찰 효과 착시 경계. 5회 유찰 시 낙찰가가 70,451,200원까지 내려가도 조선영 기준 실질취득은 121,668,122원입니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기 여부만으로 현재 점유자를 단정할 수 없으므로 현황조사와 현장 방문으로 인도·명도 대상을 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 실제 구조, 수리 범위, 누수·설비 상태를 입찰가에 보수적으로 반영해야 합니다.
- 최근 거래 원본 대조. 감정가 대비 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 창동 인근 유사 다세대의 최근 거래와 매물을 직접 비교해야 합니다.
맺으며 — “반값 낙찰가가 반값 취득가는 아니다”
이 물건은 3회 유찰돼 최저가가 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 임차인 조선영의 보증금 120,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 현 회차에서 조선영 기준 실질취득은 122,341,120원입니다. 추가 유찰로 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 실질취득은 약 1.22억원에 머뭅니다.
더 중요한 문제는 보증금이 특정되지 않은 별도 신고가 남아 있다는 점입니다. 이 신고가 조선영 보증금과 어떤 관계인지 확인하기 전에는 인수부담을 12,261,120원으로 확정할 수 없습니다. 총 9세대의 1991년 사용승인 다세대이고 최근 동일 면적 실거래 비교도 어려우므로, 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 말소권리는 단순하지만 임차보증금은 단순하지 않은 물건입니다. 두 임차 신고의 관계와 최종 배당을 원문으로 해소한 뒤에만 입찰가를 산정해야 합니다.
