서울북부지방법원 2025타경12709. 중랑구 상봉동 ‘상봉동원데자뷰2차’ 3층 304호, 전용 22.96㎡ 다세대주택입니다. 말소기준은 2020.10.22. 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,748,000,000원으로 크지만 공동담보목록 제2020-732호가 붙은 근저당이며, 현재 회차 예상배당은 매각대금에서 집행비용을 뺀 175,260,160원입니다. 이후 등기된 가압류·압류·임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
가격은 권리보다 긍정적입니다. 감정가 279,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 178,560,000원까지 내려왔습니다. 같은 전용면적의 최신 거래는 2026년 2월 282,000,000원으로, 실질취득액은 최신 거래와 최근 12개월 평균의 63.3%입니다. 다만 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세는 -0.3%로 소폭 하락했고, 최근 12개월 표본도 1건뿐이므로 단일 거래만으로 매각가치를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12709 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉동 105-17 상봉동원데자뷰2차 제3층 제304호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 22.96㎡ · 3층 |
| 소유자 | 이순규 (단독소유 · 2021.03.07. 매매 · 거래가액 277,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 178,560,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 277,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 건물 현황 | 2020.10.15. 준공 · 20세대 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 엘리베이터·난방·위생·급배수설비 |
| 등기 발급 | 2026.07.24 · 서울북부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 크지만 승계되지 않는다
말소기준 근저당은 2020.10.22. 설정됐습니다. 임차인 김주연의 확정일자는 2021.03.12., 전입신고와 점유개시는 2021.04.05.로 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 임차보증금이 277,000,000원이더라도 이 경매에서는 대항력이 없고, 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가지 않습니다. 실제 임차인은 1명이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김주연 제3층 제304호 전부 · 주거(임차권등기) | 277,000,000원 | 전입·점유 2021.04.05 확정일자 2021.03.12 배당요구 2023.06.23 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 배당요구 있음 선순위 근저당으로 배당 여력 없음 | 승계 0원 미배당 보증금 인수 없음 |
② 시세 비교 — 최저가는 최근 거래보다 낮지만 표본은 적다
상봉동원데자뷰2차는 2020.10.15. 준공된 20세대 규모이며, 본건과 면적이 일치하는 전용 22.96㎡ 실거래는 총 5건입니다. 전체 평균은 282,600,000원이지만 가격 판단에서는 2026년 2월 최신 거래 282,000,000원과 최근 12개월 평균 282,000,000원을 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 22.96㎡ | 5 | 282,000,000원 |
| 2022.12 | 22.96㎡ | 5 | 277,000,000원 |
| 2022.05 | 22.96㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2022.01 | 22.96㎡ | 4 | 277,000,000원 |
| 2021.08 | 22.96㎡ | 4 | 277,000,000원 |
| 전체 평균 | 22.96㎡ | 5건 | 282,600,000원 |
최저매각가 178,560,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 282,000,000원의 63.3%입니다. 금액 차이는 103,440,000원으로, 단순 가격 비교에서는 여유가 분명합니다. 감정가 279,000,000원도 최신 거래보다 3,000,000원 낮습니다. 다만 최근 12개월 거래는 1건뿐이고, 최근 가격 추세는 이전 거래 대비 -0.3%로 소폭 하락했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 178,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,299,840원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 2,748,000,000원 | 175,260,160원 |
| 2. 가압류 · 엠캐피탈주식회사 | 268,168,465원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 277,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,413,168,465원 중 채권자 예상배당은 175,260,160원이며, 미배당액은 3,237,908,305원입니다. 수협은행 근저당은 공동담보 채권최고액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 계속 0원
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 64% | 178,560,000원 | 175,260,160원 | 3,237,908,305원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51% | 142,848,000원 | 140,048,128원 | 3,273,120,337원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 41% | 114,278,400원 | 111,878,502원 | 3,301,289,963원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수하는 유형이 아닙니다. 따라서 유찰로 매각가가 낮아지더라도 미배당 임차보증금이 매수인에게 전가돼 실질취득액이 고정되는 구조가 아닙니다. 각 회차의 실질취득액은 해당 회차 매각가와 동일하게 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천주교상봉동성당 남동측 인근이며, 공동주택·아파트·오피스텔·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 7호선 및 경의중앙선 상봉역과 노선버스 정류장이 있습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕에 석재타일 외벽과 PVC 창호가 설치돼 있습니다.
- 설비. 엘리베이터·난방·위생·급배수설비를 갖췄습니다.
- 토지. 2필 일단의 사다리형 평지로 도시형 생활주택·업무시설·근린생활시설 부지로 이용 중이며 남서측과 남동측 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 포함되며, 토지이용계획에는 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표시가 있습니다.
- 공시지가. 4,828,000원/㎡이며 지목은 대, 토지면적은 183.8㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
- 현장 확인. 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부구조는 건축물현황도와 외부 관찰을 기준으로 확인됐으며 실제 현황과 다를 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 선후관계. 수협은행 근저당 2020.10.22., 임차인 전입·점유 2021.04.05.의 순서를 등기부와 매각물건명세서 원문에서 다시 대조하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하지만 현재 점유자와 실제 사용 상태는 별도로 확인해야 합니다. 현장 방문과 집행관 조사 내용을 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.05.17. 등록등기의 현재 상태, 말소 여부 및 관련 처분 조건을 확인하세요.
- 공동담보 근저당. 채권최고액 2,748,000,000원은 공동담보목록 제2020-732호와 연결돼 있으므로 공동담보 변동과 배당관계를 원문으로 확인하세요.
- 시세 표본. 최근 12개월 거래가 1건뿐입니다. 최신 거래 282,000,000원 외에 인근 유사 다세대의 매물가·임대가·실거래를 함께 비교하세요.
- 환금성. 20세대·전용 22.96㎡ 소형 물건이며 경매 평균 유찰 7.4회, 낙찰률 0.0%입니다. 재매각 기간과 금융 가능 여부를 보수적으로 잡으세요.
- 내부 상태. 폐문으로 실제 내부 확인이 제한됐습니다. 구조·누수·설비·수선비를 현장에서 재확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분과 당해세, 최우선변제 여부는 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
- 사건 진행상태. 등기 발급일은 2026.07.24., 기재된 매각기일은 2026.07.14.입니다. 입찰 전 법원 사건 원문에서 매각 결과·변경·취소 여부를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 매력, 환금성은 경고
이 사건의 가장 큰 오해 포인트는 277,000,000원의 임차보증금입니다. 금액은 크지만 임차인의 전입과 점유가 말소기준 근저당보다 늦어 대항력이 없고, 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 178,560,000원입니다.
가격만 보면 최신 실거래 282,000,000원의 63.3%로 충분한 할인 구간입니다. 그러나 전용 22.96㎡·20세대 다세대라는 규모, 최근 12개월 거래 1건, 가격 추세 -0.3%, 경매 평균 7.4회 유찰과 낙찰률 0.0%는 출구전략을 어렵게 만드는 요소입니다. 권리 위험 때문에 피할 물건은 아니지만, 낮은 최저가만 보고 환금성까지 좋다고 판단해서도 안 되는 물건입니다. 적정 응찰가는 내부 상태·점유·임대수익·재매각 기간을 확인한 뒤 보수적으로 정하는 접근이 맞습니다.
