최저가 1.17억이 아니라 ‘실질취득 약 1.52억’ — 쌍문동 우연리치빌 501호

서울북부지방법원 2025타경12749. 도봉구 쌍문동 우연리치빌 5층 501호, 전용 29.98㎡ 다세대주택입니다. 표면상 최저가는 감정가의 64%까지 내려온 117,120,000원입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 정용국의 임차보증금 150,000,000원입니다. 정용국은 2020년 9월 10일 확정일자를 받고, 2020년 10월 16일 주민등록을 마친 뒤 2020년 10월 17일부터 점유했으며, 2023년 11월 13일 주택임차권등기를 마쳤습니다.

2013년 7월 1일 설정됐던 우리은행 근저당권 115,500,000원은 2020년 10월 16일 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리관계에서 가장 앞선 소멸기준 권리는 2021년 11월 11일 국민건강보험공단 압류로 보는 구조입니다. 임차인의 주민등록과 점유는 그보다 앞서고, 매각물건명세서도 을구 3번 임차권등기의 미배당 잔액이 매수인에게 인수될 수 있음을 명시합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 임차인의 선행 점유가 핵심

우리은행 근저당권은 2013년에 설정됐지만 2020년 10월 16일 이미 말소됐으므로 이번 매각에서 배당받는 존속 권리가 아닙니다. 이후 가장 먼저 남아 있는 권리는 2021년 11월 11일 국민건강보험공단 압류입니다. 정용국의 주민등록은 2020년 10월 16일, 점유개시는 2020년 10월 17일로 이보다 앞서며, 확정일자도 2020년 9월 10일입니다.

정용국은 임차권자이면서 이번 강제경매 신청채권자입니다. 두 지위가 같은 보증금 150,000,000원 채권을 가리키므로 별개의 3억원 채권처럼 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 정용국 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 다만 임차인과 경매신청채권자가 동일하다는 관계 때문에 임대차계약 원본, 보증금 지급내역, 전입세대확인서 및 배당요구 서류를 서로 대조해야 합니다.

② 임차인 분석 — 배당 후 잔액 승계 가능

③ 시세 비교 — 1.17억이 아닌 약 1.52억으로 비교

우연리치빌에서 확인되는 유사면적 실거래는 2022년 5월, 전용 28.42㎡·5층 195,000,000원 한 건입니다. 현재 물건의 최저가 117,120,000원은 이 거래의 60.1%지만, 실제 비교대상은 인수액을 더한 152,439,680원입니다. 실질취득은 확인 거래의 78.2%, 감정가 183,000,000원의 83.3% 수준입니다.

실질취득액은 2022년 확인 거래보다 낮지만, 거래 표본이 단 1건이고 시점도 오래돼 현재 시세를 확정할 근거로 쓰기에는 약합니다. 오히려 실질취득액이 소유자의 2020년 취득가 150,000,000원과 거의 같다는 점을 함께 봐야 합니다. 따라서 “최근 시세보다 22% 싸다”는 식의 강한 가격 가점은 금물입니다.

④ 예상배당과 회차별 실질취득

매각가 117,120,000원 가정의 단순 추정입니다. 집행비용 공제 후 금액이 선순위 임차보증금에 배당된다는 기준이며, 당해세·공과금의 법정기일과 실제 배당순위에 따라 임차인 배당액이 줄면 매수인 인수액은 그만큼 늘어날 수 있습니다.

3회 유찰되면 명목 낙찰가는 93,696,000원으로 내려가지만 보증금 인수액은 58,390,528원으로 늘어 실질취득은 152,086,528원입니다. 4회 유찰 시에도 실질취득은 151,749,222원입니다. 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 상쇄되므로 유찰 횟수만으로 가격 메리트가 커지지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 철근콘크리트구조 5층 공동주택 내 5층 501호로, 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 주위환경. 정의여중입구 교차로 북측 인근의 다세대·단독주택 중심 주거지입니다. 창경초, 한신초, 백운중, 정의여중·고, 도봉구민회관과 도봉로·노해로변 편의시설이 인근에 있습니다.
• 교통. 도봉로·노해로변 버스정류장을 이용할 수 있고 남서측 근거리에 지하철 4호선 쌍문역이 위치합니다.
• 도로·설비. 북동측 폭 약 6미터 도로에 접하며 위생·급배수·난방·주차장시설이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 쌍문동 75-51·75-90 두 필지, 총 토지면적 149㎡의 세로장방형 평지로 공동주택 부지로 이용 중이며 공시지가는 3,044,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·상대보호구역· 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
• 환금성. 16세대의 소규모 다세대주택이고 확인 실거래가 2022년 한 건에 그쳐, 대단지 아파트보다 현재 매수층과 적정가격을 검증하기 어렵습니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득 상한. 현재 회차 기준 입찰가가 아니라 보증금 인수까지 합친 152,439,680원을 출발점으로 수익성을 계산해야 합니다.
• 배당표 확인. 정용국의 보증금 배당액과 미배당 잔액을 법원 배당순위에 맞춰 다시 계산하고, 국민건강보험공단 압류의 금액·법정기일도 확인해야 합니다.
• 임대차 실재성. 임차인과 신청채권자가 동일하므로 임대차계약서, 계좌이체 내역, 주민등록 변동내역, 점유자료와 임차권등기명령 사건기록을 대조해야 합니다.
• 중복계산 금지. 정용국의 임차보증금과 경매신청 청구액 150,000,000원은 같은 경제적 채권일 수 있으므로 별도 채권으로 이중 합산하지 않아야 합니다.
• 명도 조건. 보증금 잔액을 반환하지 않으면 임차인의 인도 거절과 명도 지연이 발생할 수 있으므로 반환·인도 동시이행 조건을 협의해야 합니다.
• 현재 시세 확인. 확인 거래는 2022년 한 건뿐입니다. 인근 다세대의 최근 실거래, 매물 호가, 내부 상태와 수리비를 별도로 조사해야 합니다.
• 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분, 당해세와 공과금 우선순위를 관리주체·관할기관에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 기록과 배당요구 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰돼도 총부담은 거의 그대로다”

이 물건을 117,120,000원짜리 다세대로 보면 판단이 틀어집니다. 보증금 150,000,000원의 대항 가능한 임차인이 있고, 현 회차에서 예상되는 미배당액 35,319,680원을 더하면 실질취득은 152,439,680원입니다. 한 회 더 유찰돼도 152,086,528원, 두 회 더 유찰돼도 151,749,222원으로 총부담은 거의 변하지 않습니다.

확인된 2022년 거래 195,000,000원보다는 낮지만 표본이 한 건이고 현재 물건은 16세대 소규모 다세대주택입니다. 더구나 임차인과 신청채권자가 동일하고, 배당되지 않은 보증금의 승계가 명시된 인수형 사건입니다. 최저가는 싸 보이지만 실질취득가는 고정되고, 권리·명도·시세 검증은 어렵습니다. 결론은 가격 할인만 보고 접근할 물건이 아니라, 보증금 반환자금과 원본 확인을 전제로 제한적으로 검토해야 하는 C등급 주의형입니다.