75,071,000원
대구지방법원 2025타경1046. 경상북도 영천시 화남면 금호리 1238-4 소재 물건으로, 사건 용도는 연립주택 + 토지이며 감정평가 이용상태는 농사용창고, 일부 주택입니다. 등기부상 소유자는 장정호이고, 현재 말소기준권리는 2018.04.17 설정된 경산농업협동조합 근저당권 206,000,000원입니다. 그 뒤에 들어온 가압류 5건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인이 떠안는 등기상 금액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 다만 이 물건의 핵심은 “낮아진 최저가” 자체가 아닙니다. 비교할 실거래 자료가 없기 때문에 75,071,000원이 시세보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 오히려 4회 유찰, 농사용창고·일부 주택 이용, 농지취득자격증명 제출 의무와 원상회복명령 가능성을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1046 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 화남면 금호리 1238-4 · 경상북도 영천시 화남면 천문로 1690-74 |
| 용도 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 농사용창고, 일부 주택으로 이용중 |
| 소유자 | 장정호 |
| 토지 | 504.0㎡ · 창고용지 · 계획관리지역 · 공시지가 23,400원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 312,663,600원 / 75,071,000원 |
| 유찰 횟수 | 4회 |
| 신청채권자 / 청구 | 경산농업협동조합 / 161,496,903원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 매각조건 핵심 | 일괄매각 · 수목 및 제시외 건물 포함 · 목록2 농지취득자격증명 제출 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2015년과 2016년에 설정됐던 고경농업협동조합 근저당권은 2018.04.17 이미 말소됐습니다. 같은 날 경산농업협동조합의 채권최고액 206,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 현재의 말소기준입니다. 2025년에 순차적으로 들어온 수협은행, 농업협동조합중앙회, 용성농업협동조합, 화산농업협동조합 등의 가압류와 경매개시결정은 모두 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장동규 | 2025.04.16 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 장동규의 전입일은 2025.04.16으로 말소기준일 2018.04.17보다 늦어 매각물건명세서·현황조사 기준 대항력은 없습니다. 따라서 배당이 부족하더라도 그 보증금이 매수인에게 승계되는 구조로 보지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 24.01%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 75,071,000원으로 감정가 312,663,600원의 24.01% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 없어, 이 비율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,071,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,751,278원 |
| 2. 근저당 · 경산농업협동조합 | 206,000,000원 | 73,319,722원 |
| 3. 가압류 · 수협은행 | 15,235,456원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 86,334,252원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 용성농업협동조합 | 17,269,908원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 화산농업협동조합 | 18,445,943원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 15,120,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 358,405,559원, 예상 배당액은 73,319,722원, 미배당액은 285,085,837원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 농취증·이용상태 — 이 물건의 실제 승부처
- 일괄매각. 수목 및 제시외 건물까지 포함해 매각됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록2는 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금이 반환되지 않습니다.
- 원상회복 가능성. 목록2에는 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있어 해당 관서 확인 후 입찰해야 합니다.
- 공부와 실제 이용. 목록3은 공부상 농사용창고이며 실제로는 일부 주택으로 이용 중입니다.
- 건물 상태. 강파이프구조·일부 컨테이너구조, 판넬지붕 단층이며 위생·급배수설비와 화목보일러 난방설비가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 영천시 화남면 금호리 금호교차로 남동측 인근으로 과수원·전 등 마을 인근 농경지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 마을 인근에 위치해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함되며 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 토지 형태. 504.0㎡, 평지·사다리형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없고 농사용창고·일부 주택 이용 및 농지 관련 절차가 함께 있어 일반적인 주거용 집합건물보다 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 목록2 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출할 수 있는지 해당 관서에 먼저 확인해야 합니다.
- 원상회복명령 여부. 원상회복명령 가능성이 명시돼 있으므로 대상 범위와 이행조건을 사전에 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 장동규는 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 점유관계와 배당요구 여부를 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 제시외 건물·수목. 일괄매각 대상에 포함된 제시외 건물과 수목의 현황·경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가가 감정가의 24.01%라고 해서 시세보다 싸다고 단정하면 안 됩니다. 최근 실거래 비교자료 없이 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하는 것은 위험합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 농취증과 이용 리스크가 더 중요하다
이 물건은 권리 구조 자체는 비교적 선명합니다. 말소기준은 2018.04.17 경산농업협동조합 근저당이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 장동규의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 4회 유찰되어 감정가의 24.01%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다. 실거래 비교자료가 없고, 목록2 농지취득자격증명 제출 의무와 미제출 시 보증금 미반환, 원상회복명령 가능성, 농사용창고의 일부 주택 이용이라는 요소가 동시에 있습니다. 권리는 정리되지만 절차와 이용·환금성은 단순하지 않은 물건입니다. 권리보다 농취증과 현황 확인이 우선인 사건입니다.
