대구지방법원 2025타경1046. 경상북도 영천시 화남면 금호리 1238-4 소재 연립주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 강파이프구조와 일부 컨테이너구조의 판넬지붕 단층 건물로, 공부상 농사용창고이며 현재 일부를 주택으로 이용하고 있습니다. 수목과 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
권리관계 자체는 비교적 명확합니다. 2018년 4월 17일 설정된 경산농업협동조합의 채권최고액 206,000,000원 근저당이 말소기준권리이고, 그 뒤에 들어온 가압류 5건과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인 장동규의 전입일도 2025년 4월 16일로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
다만 이 물건의 승부처는 권리 말소보다 입찰 자격과 이용 상태입니다. 목록2에 대해서는 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출해야 하며, 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않습니다. 원상회복명령이 내려질 가능성도 명시되어 있어 해당 관서에 사전 확인하지 않은 입찰은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1046 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 화남면 금호리 1238-4 · 경상북도 영천시 화남면 천문로 1690-74 |
| 물건종류 | 연립주택 + 토지 · 일괄매각 · 수목 및 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 공부상 농사용창고 · 일부 주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 강파이프구조(일부 컨테이너구조) · 판넬지붕 단층 · 샌드위치판넬 등 마감 |
| 토지 | 504.0㎡ · 창고용지 · 계획관리지역 · 성장관리계획구역 |
| 소유자 | 장정호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 312,663,600원 / 218,865,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경산농업협동조합 / 161,496,903원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장동규 | 2025.04.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
장동규의 전입신고는 말소기준일인 2018.04.17.보다 늦은 2025.04.16.이므로 매수인에게 대항할 수 없습니다. 보증금과 우선변제 여부는 확인되지 않았지만, 대항력 없는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 싸다고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 218,865,000원으로 감정가 312,663,600원의 70%입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 근거가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
특히 본건은 일반 주택만의 거래가 아니라 토지, 농사용창고, 일부 주택 이용 부분, 수목과 제시외 건물을 함께 취득하는 구조입니다. 목록2의 농지취득자격증명, 원상회복명령 가능성 및 건물 이용 상태가 실제 취득가치와 환금성에 직접 영향을 줍니다.
④ 예상배당표 (매각가 218,865,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,864,110원 |
| 1. 근저당 · 경산농업협동조합 | 206,000,000원 | 206,000,000원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 15,235,456원 | 9,000,890원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 86,334,252원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 용성농업협동조합 | 17,269,908원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 화산농업협동조합 | 18,445,943원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 15,120,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 358,405,559원 중 채권자 예상배당은 215,000,890원, 미배당은 143,404,669원입니다. 근저당 배당은 채권최고액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 후순위 채권의 미배당액은 매수인이 인수하지 않습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 영천시 화남면 금호리 금호교차로 남동측 인근으로, 과수원과 전 등 마을 인근 농경지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 마을 인근에 위치해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 면적 504.0㎡, 지목은 창고용지이며 토지이용상황은 전기타, 평지의 사다리형 토지입니다.
- 도로. 도로접면은 세로한면(불)로 조사되어 실제 진입 상태와 도로 권원을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역에 포함되고, 하천구역과 보전관리지역에 접합니다.
- 공시지가. ㎡당 23,400원입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 화목보일러에 의한 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 우위를 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록2의 발급 가능 여부와 제출 절차를 해당 관서에 확인하고, 매각결정기일까지 제출할 수 있는 경우에만 입찰해야 합니다.
- 원상회복명령. 원상회복 대상 토지·시설과 예상 조치 범위를 해당 관서에 확인해야 합니다.
- 이용 상태. 목록3은 공부상 농사용창고이나 일부 주택으로 이용 중이므로 건축물대장, 현황과 적법성을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 수목 및 제시외 건물의 위치·상태·소유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 점유. 장동규는 대항력이 없지만 실제 점유 부분과 퇴거 일정, 보증금 관계를 확인해야 합니다.
- 도로·경계. 도로접면과 토지 경계, 진입 상태를 지적도와 현황으로 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 근저당 채권최고액과 가압류 청구액을 기준으로 한 예상치이므로 실제 채권액과 조세채권에 따라 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 관할 관서 회신을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 입찰 조건은 가볍지 않다
이 사건은 말소기준 이후의 권리가 모두 소멸하고 임차인도 대항력이 없어, 등기상 인수액은 0원입니다. 그러나 안전한 등기와 안전한 입찰은 같은 뜻이 아닙니다. 목록2 농지취득자격증명을 기한 내 제출하지 못하면 보증금을 돌려받지 못하고, 원상회복명령 가능성도 남아 있습니다.
또한 사건 분류는 연립주택과 토지이지만 실제 건물은 공부상 농사용창고이고 일부를 주택으로 사용하고 있습니다. 수목과 제시외 건물까지 일괄매각되며, 최근 실거래 비교 근거도 확인되지 않아 감정가의 70%라는 숫자만으로 저가 매수라고 평가할 수 없습니다. 권리는 통과, 농취증·원상회복·현황 확인이 선행 조건인 물건입니다.
