대구지방법원 2025타경1071. 청도군 각남면 예리리의 토지와 주택·창고 등을 함께 매각하는 사건입니다. 등기부상 말소기준권리는 2014.03.20. 밀양새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 442,000,000원입니다. 현재 최저가 266,704,000원으로 매각되면 집행비용을 제외한 262,170,144원이 근저당권자에게 배당되고 179,829,856원의 미배당이 발생하는 구조입니다.

등기부의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다. 구정희는 2005.11.14., 구자태는 2009.11.06. 전입해 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자, 점유 부분 및 임대차 실체가 확인되지 않았으므로 대항력 있다고 단정할 단계가 아니라 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 담보권은 소멸, 전입 문제는 별도

말소기준은 2014.03.20. 설정된 밀양새마을금고 근저당권입니다. 근저당권과 2025.08.26. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 구정희·구자태의 전입은 말소기준보다 앞서므로, 임대차의 실체와 점유가 인정되고 보증금이 남아 있다면 낙찰자가 미배당 보증금을 승계할 가능성이 있습니다.

② 선순위 전입자 — 실질취득액을 막는 핵심 변수

두 전입자 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 조사상 전입자입니다. 하지만 보증금 자체가 확인되지 않아 합산할 수도, 0원으로 볼 수도 없습니다. 배당요구 여부와 확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 우선변제 가능성도 판단할 수 없습니다.

③ 농취증·원상회복 — 보증금 몰수까지 연결되는 절차 위험

• 농지취득자격증명. 목록 1, 4~6은 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금이 반환되지 않습니다.
• 원상회복명령 가능성. 목록 1, 4~5는 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있어 해당 관서에 사전 확인이 필요합니다.
• 일괄매각 범위. 제시외 건물과 관정은 매각에 포함되며 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다.
• 지목과 현황 차이. 목록 1, 4, 5는 공부상 지목이 답이나 현황은 답 및 일부 도로입니다.
• 건물 현황 차이. 목록 3의 브록조 기와지붕 단층주택 38.50㎡는 멸실됐고, 기호 3-1은 제시목록상 쓰레트지붕이나 실제 칼라강판지붕, 기호 3-2는 목조로 기재됐으나 실제 강파이프조입니다.

④ 예상배당표 (매각가 266,704,000원 가정)

배당모델상 매각대금은 집행비용과 밀양새마을금고 근저당에 전액 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 배당모델의 매수인 인수액 0원은 선순위 전입자들의 미상 보증금을 반영한 확정값이 아니므로, 실제 인수액이 0원이라는 뜻이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 각남면사무소 북동측 인근의 농촌취락지대로, 농가주택과 농경지가 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 남측 인근 지방도변에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 이용상태. 주택·창고·세면장 및 보일러실·화장실 등으로 이용 중이며, 토지는 답과 일부 도로 상태가 혼재합니다.
• 토지 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 토지 조건. 대표 토지는 답 575㎡, 평지의 부정형 토지로 세로한면(가)에 접하며 공시지가는 67,300원/㎡입니다.
• 환금성. 농촌취락지의 농지·주택·창고 혼합 일괄매각으로, 일반 주거용 집합건물보다 매수 목적과 농지취득 자격이 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전입자 직접 확인. 구정희·구자태의 실제 점유 여부, 점유 부분, 임대차계약서, 보증금 지급내역과 반환 여부를 확인해야 합니다.
• 구자태 관계 확인. 과거 소유권 취득·이전 이력이 있는 전입자이므로 가족관계와 임대차 실체, 가장임차인 여부를 구분해야 합니다.
• 배당요구·확정일자 확인. 배당요구 여부와 확정일자가 미상인 상태에서는 우선변제와 미배당 보증금 승계 여부를 계산할 수 없습니다.
• 농취증 발급 가능성. 목록 1·4~6의 농지취득자격증명 발급 조건과 제출 가능 시점을 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 원상회복 비용. 목록 1·4~5의 원상회복명령 가능 여부와 예상되는 이행 범위를 해당 관서에서 확인해야 합니다.
• 매각 포함 범위. 제시외 건물·관정의 위치와 상태, 제외되는 비닐하우스의 소유 및 철거 관계를 현장에서 구분해야 합니다.
• 현황·공부 대조. 멸실 건물과 지붕·구조 차이, 답 및 일부 도로로 이용되는 토지 경계를 감정서·지적도·현장과 대조해야 합니다.
• 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 농지 관련 행정서류를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰가보다 미상 보증금이 먼저다”

이 사건은 감정가 381,005,100원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 266,704,000원으로 내려왔습니다. 그러나 최저가 하락만으로 가격 매력을 판단할 수 없습니다. 2014.03.20. 말소기준권리보다 앞선 전입자가 2명이고, 두 사람의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 확인되지 않아 실질취득액이 결정되지 않았기 때문입니다.

특히 구자태는 전입 후 소유권을 취득했다가 구대운에게 다시 이전한 이력이 있어 임대차 실체를 별도로 검증해야 합니다. 농취증 미제출 시 보증금 미반환, 일부 토지의 원상회복명령 가능성, 멸실·현황 차이까지 고려하면 이 물건의 핵심은 응찰가가 아니라 선순위 전입자의 보증금 확인과 농취증 발급 가능성입니다. 두 문제가 해소되기 전에는 실질취득액도, 안전한 입찰가도 확정할 수 없습니다.