91,480,000원
대구지방법원 2025타경1071. 이 사건은 감정가 381,005,100원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가가 91,480,000원까지 낮아진 물건입니다. 신청채권자는 밀양새마을금고, 청구액은 259,099,738원입니다. 등기상 말소기준은 2014.03.20. 접수된 밀양새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 442,000,000원입니다. 이 근저당과 2025.08.26. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 말소가 아니라 점유·농지·현황입니다. 구정희는 2005.11.14., 구자태는 2009.11.06. 전입해 모두 2014.03.20. 말소기준권리보다 앞섭니다. 두 사람의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 낙찰자가 부담할 수 있는 미배당 보증금 규모를 계산할 수 없습니다. 따라서 최저가 91,480,000원만을 실질취득가처럼 보아 싸다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1071 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경상북도 청도군 각남면 예리리 322-4 |
| 건물 등기 소재 | 경상북도 청도군 각남면 예리리 323-6 · 경상북도 청도군 각남면 예리2길 24-3 |
| 용도 / 이용상태 | 임야·토지 + 토지 · 주택(방·부엌·마루 등) · 창고 · 세면장 및 보일러실 · 화장실 |
| 토지 | 지목 답 · 575.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 381,005,100원 / 91,480,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 밀양새마을금고 / 259,099,738원 |
| 소유자 | 구대운 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 점유는 남는다
말소기준은 2014.03.20. 밀양새마을금고 근저당권입니다. 경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 매수인이 등기상 근저당을 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 점유관계는 별개입니다. 구정희와 구자태의 전입일은 모두 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 조사돼 있습니다.
② 임차인 — 보증금 미상이라 인수액도 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 구정희 | 2005.11.14 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 승계 없음 |
| 구자태 | 2009.11.06 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 승계 없음 |
③ 특수조건 — 농취증·원상회복·멸실을 함께 본다
- 농지취득자격증명. 목록 1, 4~6은 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 매각결정기일까지 미제출하면 보증금이 반환되지 않는 조건입니다.
- 원상회복 가능성. 목록 1, 4~5는 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있어 해당 관서 확인이 필요합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물은 매각에 포함되고 관정도 포함되며, 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다.
- 지목과 현황 차이. 목록 1, 4, 5는 공부상 지목이 답이나 현황은 답 및 일부 도로입니다.
- 멸실 건물. 목록 3의 브록조 기와지붕 단층주택 38.50㎡는 멸실된 것으로 조사돼 있습니다.
- 구조 차이. 감정서상 기호 3-1은 쓰레트지붕으로 표시됐으나 실제 칼라강판지붕이고, 기호 3-2는 목조가 아니라 실제 강파이프조입니다.
④ 제공 추정배당표 (매각가 91,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,046,640원 |
| 을구 1번 근저당권 · 밀양새마을금고 | 442,000,000원 | 89,433,360원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 밀양새마을금고 채권최고액 442,000,000원 중 89,433,360원이 배당되고 352,566,640원이 미배당으로 남는 추정입니다. 다만 이 표에는 보증금이 확인되지 않은 대항력 임차인의 실제 배당·인수 구조를 확정해 넣을 수 없으므로, 표에 표시된 매수인 인수 0원 추정치를 최종 인수액으로 보아서는 안 됩니다.
⑤ 토지·건물 이용상태 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 각남면사무소 북동측 인근의 면소재지 농촌취락지대로 농가주택과 농경지 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 남측 인근 지방도변에 시내버스 승강장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 기호 3-1은 주택, 기호 3-2는 창고로 이용되고 있으며 제시외 건물에는 주택·창고·세면장 및 보일러실·화장실이 포함됩니다.
- 설비. 기호 3-1에는 위생·급배수설비와 유류보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지계획. 계획관리지역·주거개발진흥지구이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 공시지가는 67,300원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 구정희·구자태의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액과 실질취득가를 확정하지 마세요.
- 구자태 관계 확인. 과거 소유권이전 명의와 동일한 이름이므로 실제 임차관계인지 관계인 점유인지 확인이 필요합니다.
- 농취증 발급 가능 여부. 목록 1, 4~6의 농지취득자격증명 발급 가능성을 해당 관서에서 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원상회복 위험. 목록 1, 4~5는 원상회복명령 가능성이 있으므로 구체적인 대상과 비용 발생 가능성을 확인하세요.
- 멸실·현황 대조. 목록 3 멸실, 지목과 실제 도로 사용, 지붕·구조 차이를 현장에서 직접 대조해야 합니다.
- 매각 포함 범위. 제시외 건물·관정은 포함되고 비닐하우스는 제외되므로 실제 인도 대상과 경계를 확인하세요.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 먼저 봐야 할 것
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 분명 91,480,000원입니다. 감정가 381,005,100원의 24.01%까지 내려왔고 이미 4회 유찰됐습니다. 하지만 이 물건에서는 할인율보다 대항력 임차인의 미상 보증금이 먼저입니다. 구정희와 구자태가 모두 말소기준권리보다 앞서 전입했고, 보증금이 확인되지 않았으므로 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
또 목록 1, 4~6의 농지취득자격증명, 목록 1, 4~5의 원상회복명령 가능성, 멸실 건물과 공부·현황 차이까지 함께 안고 있습니다. 따라서 이 사건은 “가격은 크게 내려왔지만 권리·행정·현황 확인이 끝나지 않은 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 임차보증금과 농취증 발급 여부, 원상회복 범위를 확정하기 전에는 최저가만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
