서울북부지방법원 2025타경12757. 서울 강북구 수유동 코지하우스 에이동 4층 401호, 주거용 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 최인복이며 2016.08.04 매매를 원인으로 소유권을 이전받았습니다. 이 사건의 핵심은 후순위 가압류나 압류가 아니라, 말소기준권리보다 앞선 임차인의 대항력입니다.
임차인 이동용은 2022.03.30 임대차계약을 체결했고, 2022.04.18 확정일자를 받은 뒤 2022.06.03 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2022.11.21 화천군 압류입니다. 따라서 임차인은 대항력을 갖추고 있으며 배당으로 회수하지 못하는 보증금은 낙찰자에게 승계될 수 있는 구조입니다. 현재 회차에서는 매각대금 145,920,000원 중 집행비용을 제외한 143,077,120원이 임차인에게 배당되고, 남은 76,922,880원이 매수인 부담으로 이어집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12757 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 508-6 코지하우스 에이동 제4층 제401호 도로명: 서울특별시 강북구 인수봉로55길 9-18 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 주거용 · 철근콘크리트조 평지붕 5층 건물 내 4층 |
| 사용승인 | 2016.02.02 |
| 소유자 | 최인복 (2016.08.04 매매로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 145,920,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 실제 임차인 | 1명 · 이동용 · 보증금 220,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 239,718,784원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 가격을 고정한다
말소기준권리는 2022.11.21 화천군 압류입니다. 이후의 부산치과의사신용협동조합 가압류 200,000,000원, 강원신용보증재단 가압류 36,000,000원, 신용보증기금 가압류 9,977,115원과 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 이동용의 전입·점유일은 2022.06.03으로 말소기준보다 빠릅니다. 등기된 주택임차권이 매각으로 소멸하더라도, 그보다 앞서 성립한 대항력에 따라 미배당 보증금은 매수인 인수 위험으로 남습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동용 주거 · 임차권등기 | 제4층 제401호 전부 | 220,000,000원 | 2022.06.03 2022.04.18 | 대항력 있음 | 배당요구 있음 | 76,922,880원 |
② 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 약 220,000,000원
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로, 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 줄고 매수인 인수액은 증가합니다. 즉 유찰은 매각대금과 인수금의 비중만 바꿀 뿐, 실질취득 총액을 크게 낮추지 못합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 64% | 145,920,000원 | 76,922,880원 | 222,842,880원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51% | 116,736,000원 | 105,698,304원 | 222,434,304원 |
| 4회 유찰 시 감정가 41% | 93,388,800원 | 128,692,198원 | 222,080,998원 |
현재 최저가는 감정가보다 82,080,000원 낮지만, 임차보증금 인수를 더하면 실질취득은 감정가보다 불과 5,157,120원 낮은 222,842,880원입니다. 3회 또는 4회까지 유찰돼도 총부담은 각각 222,434,304원과 222,080,998원으로 거의 같은 수준입니다. 따라서 감정가의 64%라는 숫자만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,842,880원 | 매각대금에서 우선 공제 |
| 1. 임차인 이동용 보증금 | 220,000,000원 | 143,077,120원 | 76,922,880원 미배당·매수인 인수 |
| 2. 부산치과의사신용협동조합 가압류 | 200,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 3. 강원신용보증재단 가압류 | 36,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 4. 부산치과의사신용협동조합 경매개시결정 | 239,718,784원 | 0원 | 미배당 |
| 5. 신용보증기금 가압류 | 9,977,115원 | 0원 | 미배당 |
| 6. 한국주택금융공사 경매개시결정 | 239,718,784원 | 0원 | 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차에서는 집행비용과 선순위 임차인 배당만으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 후순위 채권 725,414,683원은 배당되지 않고, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한신대학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 우이신설선 화계역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 5층 건물로, 외벽은 드라이비트 마감 등이며 기본적인 위생·급배수·도시가스 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 토지는 인접지 대비 등고평탄한 부정형이며, 북측과 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·고도지구(28미터 이하)·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 내부구조는 외부관찰과 건축물대장상 도면을 기준으로 작성돼 실제 상태와 다를 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 입찰 판단 기준은 145,920,000원이 아니라 인수액을 합한 222,842,880원입니다.
- 임차인 배당액 재확인. 실제 집행비용과 배당순서에 따라 임차인의 미배당액이 달라질 수 있으므로 배당표와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 대항력 유지 여부 확인. 이동용의 전입·점유와 임차권등기 상태, 보증금 반환 여부를 입찰 직전 기준으로 확인해야 합니다.
- 유찰 효과 오해 금지. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득은 각각 222,434,304원·222,080,998원으로 큰 차이가 없습니다.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 다세대주택 거래와 매물가격을 실질취득액 기준으로 비교해야 합니다.
- 과거 경매 이력. 2023.07.14 강제경매가 개시됐다가 2024.01.24 취하된 이력이 있으므로 현재 사건 서류와 변동사항을 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 내부 이용상태와 실제 구조, 폭 약 4미터 도로의 차량 진입 여건을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 유찰”보다 “222,842,880원 총부담”을 보라
이 사건은 후순위 권리가 복잡해서 위험한 물건이 아닙니다. 위험의 중심은 오히려 명확합니다. 실제 임차인 1명, 보증금 220,000,000원, 말소기준보다 빠른 전입·점유입니다. 현재 최저가 145,920,000원만 보면 감정가의 64%까지 떨어진 것처럼 보이지만, 미배당 보증금 76,922,880원을 더한 실질취득은 222,842,880원으로 감정가의 97.7%입니다.
한 차례 더 유찰돼도 인수액이 105,698,304원으로 늘고, 네 차례 유찰 시에는 128,692,198원으로 증가합니다. 낙찰가 하락이 곧 총부담 감소로 연결되지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 “싸다”는 결론은 보류해야 합니다. 권리분석의 결론은 인수액 명확, 가격 판단은 실질취득 기준으로 재검증입니다.