대구지방법원 2025타경8900. 수성구 두산동 수성헤센더테라스 10층 1004호로, 사건상 용도 표기는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 감정가 244,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 170,800,000원입니다. 등기 흐름에서 중요한 포인트는 2022년 전입한 추다경의 260,000,000원 임차보증금과 2023.09.06. 대구신용보증재단 가압류입니다.
임차인 추다경은 2022.02.21. 전입신고와 확정일자를 갖췄고, 2022.02.22. 점유를 개시했습니다. 말소기준으로 잡힌 2023.09.06. 가압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 따라서 확약이 없다면 현재 회차에서 배당받지 못한 보증금 잔액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 하지만 이 사건에는 그 결론을 바꾸는 별도 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8900 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 두산동 87-2 수성헤센더테라스 10층 1004호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 지하5층·지상29층 건 중 제10층 제1004호 · 사용승인 2020.03.05 |
| 소유자 | 이성래 · 2020.05.15. 소유권이전 · 거래가액 254,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 170,800,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 277,217,200원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
등기상 2020.05.15. 진량농업협동조합 근저당권 202,800,000원은 2022.02.22. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.09.06. 대구신용보증재단 가압류 57,726,671원입니다. 그 뒤 신용보증기금 가압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 대구광역시 서구 압류는 매각으로 소멸 예정입니다.
② 임차인 분석 — 확약서가 인수구조를 바꾼다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 추다경 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 260,000,000원 | 2022.02.21 / 2022.02.21 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
현재 회차 매각가를 170,800,000원으로 가정하면 집행비용 3,191,200원을 뺀 167,608,800원이 임차인 보증금에 우선 배당되고, 계산상 남는 미배당액은 92,391,200원입니다. 보증금 260,000,000원이 낙찰가보다 큰 전형적인 대항력 인수형이므로 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.
※ 92,391,200원은 확약을 반영하기 전 배당계산상 미배당 보증금입니다. 확약의 효력은 추다경 임차권에 적용되는 것으로 분석하며, 본 자료에는 별도의 다른 임차인이 확인되지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 244,000,000원 대비 최저가는 170,800,000원으로 현재 회차 표기상 감정가의 70%입니다. 하지만 이 사건에는 동일 물건 또는 인근 비교 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시세보다 싼지 여부를 판단할 근거가 없습니다. 3회 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,191,200원 |
| 1. 임차인 추다경 보증금 | 260,000,000원 | 167,608,800원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 57,726,671원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 14,630,000원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 277,217,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 미배당액은 92,391,200원이지만, 2026.08.11. 대항력 포기 확약을 반영하면 해당 임차권의 실질 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구도시철도 3호선 황금역 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장과 황금역이 있어 교통사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 지하5층·지상29층 건물의 10층 1004호입니다.
- 도로. 단지는 서측·북측으로 폭 약 12미터, 동측으로 폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지는 가로장방형 평지, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 사건의 핵심은 2026.08.11. 제출된 대항력 포기 확약입니다. 매각물건명세서와 확약서 원문에서 제출 주체·대상 임차권·효력을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 관계 재확인. 추다경의 전입·확정일자·임차권등기와 주택도시보증공사의 양수 관계가 현재까지 동일하게 유지되는지 매각 직전 서류로 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 170,800,000원을 곧바로 저가매수 구간으로 보지 말고 주변 유사 오피스텔 거래가를 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 유찰 횟수는 권리문제뿐 아니라 가격·상품성·수요를 함께 반영할 수 있으므로 개별 호수 상태와 환금성을 직접 점검해야 합니다.
- 체납·점유 확인. 관리비 체납과 현재 점유상태는 입찰 전 관리사무소·현황조사·집행기록으로 다시 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “확약이 권리를 바꿨지만, 가격은 아직 미확인”
이 물건을 처음 보면 보증금 260,000,000원의 대항력 임차권 때문에 상당히 무거운 사건입니다. 현재 회차에서도 배당 후 92,391,200원이 남고, 더 유찰되면 미배당액이 커져 원칙적으로는 낙찰가가 낮아져도 실질취득 부담이 줄지 않는 구조입니다.
하지만 2026.08.11. 주택도시보증공사가 추다경 임차권의 양수인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하면서 핵심 인수위험이 달라졌습니다. 이 확약을 정상적으로 반영하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 권리의 초점은 “보증금 인수”에서 “확약서 효력의 최종 원본 확인”으로 이동합니다.
가격은 별개입니다. 244,000,000원에서 170,800,000원까지 내려왔지만 비교 실거래가 없으므로 3회 유찰됐다는 이유만으로 싸다고 결론낼 수 없습니다. 이 사건은 권리위험은 확약으로 크게 낮아졌고, 가격 매력은 별도 시세조사가 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다.
