170,800,000원
대구지방법원 2025타경8900. 수성구 두산동 수성헤센더테라스 10층 1004호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금입니다. 임차인 추다경은 2022.02.21. 전입신고와 확정일자를 갖췄고, 말소기준인 대구신용보증재단 가압류는 2023.09.06. 접수됐습니다. 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준보다 앞서므로 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 낙찰자가 이어받습니다.
현재 최저매각가 170,800,000원에서 집행비용 3,191,200원을 먼저 제외하면 임차인에게 돌아가는 예상배당은 167,608,800원입니다. 보증금 260,000,000원과의 차액인 92,391,200원이 매수인 인수액이 되고, 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득은 263,191,200원입니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 숫자만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8900 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 두산동 87-2 수성헤센더테라스 제10층 제1004호 도로명: 대구광역시 수성구 청수로24길 59 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 주거용 오피스텔 이용 · 지하5층·지상29층 중 10층 |
| 소유자 | 이성래 (단독소유 · 거래가액 254,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 170,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 277,217,200원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 사용승인 | 2020.03.05 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
등기부상 진량농업협동조합 근저당권 202,800,000원은 2022.02.22. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 남은 권리 중 가장 빠른 대구신용보증재단 가압류가 2023.09.06. 접수돼 말소기준이 됩니다. 신용보증기금 가압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 대구광역시 서구 압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유부분 | 주요 일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 추다경 건물 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 계약 2021.09.29 전입·확정 2022.02.21 점유개시 2022.02.22 배당요구 2024.03.04 | 260,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 92,391,200원 |
임차인은 확정일자를 갖추고 배당요구를 했으므로 매각대금에서 우선변제를 받습니다. 다만 현재 회차에서는 집행비용을 제외한 167,608,800원만 배당돼 보증금 전액을 회수하지 못합니다. 부족분 92,391,200원은 매수인에게 승계됩니다.
② 실질취득 비교 — 유찰돼도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 임차인 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·감정가 70% | 170,800,000원 | 92,391,200원 | 263,191,200원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 119,559,999원 | 142,913,841원 | 262,473,840원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 83,691,999원 | 178,214,457원 | 261,906,456원 |
낙찰가가 170,800,000원에서 83,691,999원으로 내려가더라도 임차인 인수액은 92,391,200원에서 178,214,457원으로 증가합니다. 그 결과 실질취득은 263,191,200원에서 261,906,456원으로 1,284,744원만 감소합니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 보증금 미배당액이 늘어 총부담이 보증금 260,000,000원 부근에서 고정되는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,191,200원 |
| 1. 임차인 추다경 보증금 | 260,000,000원 | 167,608,800원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 57,726,671원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 14,630,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 277,217,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 임차인에게 배당됩니다. 임차보증금 부족분 92,391,200원은 매수인이 인수하며, 가압류권자와 신청채권자에게는 예상배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구철도3호선 황금역 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장과 황금역이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 입찰 전 건축물대장과 허용 용도를 대조할 필요가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조, 지하5층·지상29층 건물의 10층 단위세대이며 사용승인일은 2020.03.05.입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·시스템 냉방·도시가스보일러 난방·옥내소화전·화재탐지· 스프링클러 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 서측과 북측으로 폭 약 12미터, 동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역이며, 토지면적은 3,780.4㎡, 공시지가는 3,665,000원/㎡입니다. 평지의 가로장방형 소로각지입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차는 최저가 170,800,000원이 아니라 인수액을 포함한 263,191,200원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 점검. 2회 유찰 시 실질취득 262,473,840원, 3회 유찰 시 261,906,456원으로 낙찰가 하락 폭만큼 총부담이 줄지 않습니다.
- 임차인 배당 확인. 보증금 260,000,000원, 전입·확정일자 2022.02.21., 배당요구 2024.03.04. 및 실제 배당액을 매각물건명세서와 배당표에서 재확인해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기가 설정돼 있으므로 현재 점유 상태와 인도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 대조. 사건상 근린시설 표기와 감정평가상 주거용 오피스텔 이용상태를 건축물대장·집합건축물대장과 대조해야 합니다.
- 배당 변동요인. 당해세와 최우선변제 반영 여부에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 입찰 직전 원본 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 낙찰가”가 아니라 “2.63억 실질취득”
이 사건의 소멸 권리는 복잡하지 않습니다. 문제는 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 170,800,000원이지만, 임차보증금 미배당액 92,391,200원을 더하면 실제 부담은 263,191,200원입니다. 이는 감정가보다 19,191,200원 높습니다.
추가 유찰이 발생해 낙찰가가 내려가더라도 임차인 인수액이 반대로 늘어나 실질취득은 2회 유찰 시 262,473,840원, 3회 유찰 시 261,906,456원으로 유지됩니다. 따라서 이 물건은 낮아진 최저가만 보고 접근할 수 없는 대항력 인수형입니다. 권리분석의 결론은 명확합니다. 최저가가 아니라 보증금 승계까지 포함한 총액으로 판단해야 합니다.
