최저가는 최근 시세의 73.1%지만, 보증금 미상 임차인이 ‘실질취득가’를 가린다 — 대구 노변대백아파트 502호

대구지방법원 2025타경8911. 수성구 노변동 ‘노변대백아파트’ 105동 502호, 전용 59.97㎡ 아파트입니다. 감정가 178,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 124,600,000원입니다. 등기만 보면 2024.12.06. 설정된 롯데하이마트주식회사의 채권최고액 300,000,000원 근저당이 말소기준이고, 2025.08.12. 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

문제는 등기부의 근저당이 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 점유자입니다. 심진나의 전입일은 2022.01.12.로 확인되지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 이 상태에서는 대항력을 확정할 수 없으므로 정확한 표현은 ‘대항력 가능·미상’입니다. 보증금이 최저가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸, 임차인은 별도 확인

과거 한국주택은행·국민은행 및 하나은행 근저당은 모두 해지·말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.12.06. 롯데하이마트주식회사 근저당이며, 이 근저당과 이후 경매개시결정은 낙찰로 소멸합니다. 해당 근저당은 노변대백아파트 102동 203호와 공동담보로 설정돼 있으므로, 다른 공동담보 부동산의 경매·배당 진행도 원본 기록으로 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금은 미상

현재 조사자료 기준 실제 임차인은 1명이며, 보증기관이나 대위·승계 신고는 없습니다. 심진나의 전입일은 말소기준인 2024.12.06.보다 앞서지만 보증금과 확정일자, 배당요구가 확인되지 않아 인수액을 계산할 수 없습니다. 따라서 배당표에 표시된 인수 0원만으로 낙찰자 부담이 없다고 단정해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 표면 할인은 크지만 하락 추세다

노변대백 동일면적 59.97㎡의 최근 12개월 거래는 6건, 평균은 170,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.04. 12층의 170,000,000원이며, 현재 최저가 124,600,000원은 최근 12개월 평균의 73.1%입니다. 다만 이 비교는 임차보증금 인수액을 반영하지 않은 표면 최저가 기준입니다.

전체 12건 평균은 182,833,333원이지만 2022년의 220,000,000원·250,000,000원 거래가 포함돼 최근 가격수준보다 높게 나타납니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균 170,500,000원과 최신 거래 170,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -12.6%로, 시장 가격이 하락한 상태라는 점도 입찰가에 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 124,600,000원 가정)

현재 회차 매각가 124,600,000원을 가정한 배당입니다. 롯데하이마트주식회사 근저당은 채권최고액 기준 177,944,400원이 미배당되지만 근저당 자체는 매각으로 소멸합니다. 다만 심진나의 임차보증금·확정일자·배당요구가 미상인 상태이므로, 위 배당표의 매수인 인수 0원을 최종 인수액으로 단정할 수 없습니다. 당해세와 임차인 최우선변제도 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구농업마이스터고등학교 서측에 위치하며, 주변은 아파트·학교·단독주택과 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 간선도로 등 교통시설이 근거리에 있어 제반 교통사정은 편리한 편입니다.
• 도로. 북측 왕복 4차선, 동측 왕복 3차선 도로에 접한 중로각지입니다.
• 용도·규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 해당합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 20층 아파트로 개별난방·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있으며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 시장. 동일면적 거래는 이어지고 있으나 최근 거래 추세가 -12.6%로 하락해 과거 평균가보다 최근 가격을 우선해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차계약서 확인. 심진나의 계약 당사자, 계약일, 보증금, 월세, 계약 갱신 내역을 확인해야 합니다.
• 실제 점유 확인. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 현장 방문과 점유자 면담으로 계속 점유 여부를 확인해야 합니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권과 미배당 인수액을 결정하는 핵심 자료입니다.
• 이상훈 임차권 말소 원인 확인. 20,000,000원 임차권의 말소와 현재 심진나 점유의 관계를 문서로 대조해야 합니다.
• 공동담보 확인. 롯데하이마트주식회사 근저당의 공동담보 부동산 진행상황과 배당관계를 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 전체 평균 182,833,333원보다 최근 12개월 평균 170,500,000원과 최신 거래 170,000,000원을 우선해 상한가를 정해야 합니다.
• 관리비·명도 확인. 체납 관리비와 점유자 명도 조건을 관리사무소 및 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인서·배당요구 종기 내역을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “표면가는 할인, 실질취득가는 미정”

이 물건은 등기부만 보면 어렵지 않습니다. 과거 금융기관 근저당은 모두 말소됐고, 현재 롯데하이마트주식회사 근저당과 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 124,600,000원도 최근 12개월 평균 170,500,000원의 73.1%로 낮아 보입니다.

하지만 입찰 판단의 중심은 최저가가 아니라 실질취득가입니다. 심진나의 전입일은 말소기준보다 빠르고 보증금·확정일자·배당요구는 미상입니다. 보증금이 크고 배당받지 못하는 대항력 임차인이라면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수해 총 취득부담이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 여기에 최근 거래 추세도 -12.6%로 하락했습니다.

등기부 권리는 조건부 합격, 임차인 확인은 불합격 상태. 보증금과 배당요구, 실제 점유가 확인돼 인수위험이 해소되기 전까지는 73.1%라는 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.