대구지방법원 2025타경8976. 대구 중구 종로1가 ‘동성로스타비앤비’ 지상 22층 중 22층 2215호로, 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중인 구분건물입니다. 소유자 권교진은 2020년 8월 24일 매매를 원인으로 거래가액 127,300,000원에 취득했고, 2021년 6월 21일 소유권이전 등기와 함께 평화새마을금고 근저당권 97,900,000원을 설정했습니다. 이후 국의 압류가 등기되고 평화새마을금고가 임의경매를 신청한 구조입니다.
권리 순서는 비교적 단순합니다. 2021년 6월 21일 평화새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 뒤에 설정된 국의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신고된 임차인은 없고 예상 인수액도 0원이므로, 현재 확인되는 등기만 놓고 보면 낙찰자가 승계할 금전 권리는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재됐고 내부도 이해관계인 부재와 폐문으로 확인하지 못했습니다. 따라서 등기상 인수 0원과 현장 점유 확인 완료는 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8976 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 종로1가 41-6 동성로스타비앤비 22층 2215호 도로명: 대구광역시 중구 국채보상로 562 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(생활숙박시설) · 지하 1층/지상 22층 중 22층 |
| 소유자 | 권교진 (2020.08.24. 매매 원인, 거래가액 127,300,000원 · 2021.06.21. 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 75,600,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 평화새마을금고 / 89,872,474원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
최초 소유권보존은 케이비부동산신탁 명의의 신탁등기였으나 등기부상 이미 말소됐고, 권교진 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 평화새마을금고 근저당권 97,900,000원이 말소기준입니다. 2025년 4월 24일 국의 압류와 2025년 8월 12일 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 75,600,000원으로 감정가 108,000,000원의 70%입니다. 과거 소유권 이전등기에 기재된 거래가액은 127,300,000원이지만, 이는 2020년 8월 24일 매매 원인의 과거 취득가액으로 현재 시세를 직접 보여주는 최근 거래는 아닙니다.
동일 건물 또는 유사 생활숙박시설의 최근 실거래 비교표본이 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 하락만 보고 가격 가점을 주거나 “시세보다 저렴하다”고 결론 내리는 것은 적절하지 않습니다. 이 물건의 가격 판단은 생활숙박시설의 실제 거래가, 운영·임대수익, 관리비와 공실 여부를 별도로 확인한 뒤 해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 75,600,000원 | 73,839,200원 | 24,060,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 52,920,000원 | 51,567,440원 | 46,332,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 37,044,000원 | 35,977,208원 | 61,922,792원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 75,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,760,800원 |
| 1. 근저당 · 평화새마을금고 | 97,900,000원 | 73,839,200원 |
| 근저당 미배당 | - | 24,060,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용 1,760,800원을 우선 공제한 뒤 평화새마을금고에 73,839,200원이 배당되는 계산입니다. 채권최고액 기준 24,060,800원이 미배당되지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 중구 포정동 소재 대구중부경찰서 남측 인근으로, 주변은 각종 근린생활시설, 문화시설과 업무시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 대구도시철도 1호선 중앙로역이 소재합니다. 대중교통시설과 간선도로 접근성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 22층 건물의 최상층 호실입니다. 위생·급배수, 승강기와 개별난방 설비가 설치돼 있습니다.
- 용도. 해당 호실은 생활숙박시설로 이용 중이며, 토지는 근린생활시설·생활숙박시설 건부지로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구에 위치하고 북측 약 30미터 포장도로와 접합니다. 토지 공시지가는 4,435,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부는 폐문으로 직접 확인되지 않아 동유형 단위세대의 표준적 구조와 마감재를 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서와 현장 방문을 통해 실제 점유자와 인도 가능성을 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부를 확인하지 못했습니다. 시설 상태, 수선비와 집기 포함 여부를 외관만으로 판단하지 마세요.
- 생활숙박시설 시세 조사. 아파트 실거래와 단순 비교하지 말고 동일 건물·동일 용도의 최근 거래, 임대료, 공실과 관리비를 별도로 확인하세요.
- 압류·세금 배당 확인. 국의 압류등기는 매각으로 소멸하나 실제 조세채권의 법정기일과 당해세 여부는 배당표에 영향을 줄 수 있으므로 원본 서류를 대조하세요.
- 최상층 상태 점검. 지상 22층 중 22층 호실이므로 누수·방수·기계설비 소음 등 현장 상태를 직접 확인하세요.
- 매각기일 상태 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.23입니다. 입찰 또는 후속 절차 전 법원의 변경·연기·매각 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.07.28입니다. 등기부·매각물건명세서· 현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 함께 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격과 점유는 미확인”
이 물건은 2021년 평화새마을금고 근저당권이 말소기준이고 이후 압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 최저가 75,600,000원에 낙찰된다고 가정해도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 자체는 비교적 단순합니다.
그러나 가격과 현장은 별개의 문제입니다. 감정가 108,000,000원에서 한 차례 유찰돼 75,600,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교 없이 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 감정 당시 임대관계와 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 결론은 권리는 통과, 가격·점유·내부 상태는 확인 전까지 보류입니다. 생활숙박시설의 실제 거래와 점유관계를 확인한 뒤에야 적정 입찰가를 정할 수 있습니다.
