대구지방법원 2025타경8981. 경산시 중방동 ‘대화타워펠리스2’ 18층 1802호 아파트입니다. 소유자 현창환은 2018.12.21 매매를 원인으로 246,000,000원에 취득했고, 등기상 과거 경산신용협동조합·초읍동새마을금고·효천신용협동조합 근저당은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.08.13 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
핵심은 그보다 앞선 임차권입니다. 박지윤은 2020.04.20 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 임차보증금은 215,000,000원이며 2024.05.01 주택임차권등기가 접수됐습니다. 따라서 원칙대로라면 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 대항력 임차권입니다. 하지만 2026.07.22 신청채권자 주택도시보증공사가 박지윤의 양수인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 적용하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8981 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 중방동 328-1 대화타워펠리스2 18층 1802호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 60.4029㎡ · 지상20층 중 18층 |
| 소유자 | 현창환 (2018.12.21 매매 · 거래가액 246,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 |
| 현재 회차 | 1회 유찰 · 감정가 100% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이지만 확약이 핵심
② 임차인 현황
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 박지윤 | 1802호 전부 · 주거(임차권등기) | 215,000,000원 | 2020.04.20 / 2020.04.20 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
2024.05.01 임차권등기 접수. 보증금은 2020.03.28 계약 후 2022.04.20 계약에서 215,000,000원으로 증액됐고, 2022.04.22 당시 보증금 215,000,000원에 대한 확정일자가 기재돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 현재 가격은 최근 시세보다 높다
대화타워펠리스Ⅱ 전용 60.4㎡대 실거래는 7건이 확인됩니다. 전체 평균은 188,857,142원이지만, 2024.01~2024.02의 225,000,000원·230,000,000원·235,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 160,000,000원, 최신 거래도 2026.07 160,000,000원이며, 최근 대비 과거 추세는 -17.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 60.4㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2024.12 | 60.4㎡ | 16 | 157,000,000원 |
| 2024.10 | 60.4㎡ | 7 | 155,000,000원 |
| 2024.07 | 60.4㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2024.02 | 60.4㎡ | 12 | 230,000,000원 |
| 2024.02 | 60.4㎡ | 15 | 235,000,000원 |
| 2024.01 | 60.4㎡ | 9 | 225,000,000원 |
| 전체 평균 | 60.4㎡ | 7건 | 188,857,142원 |
현재 최저매각가 220,000,000원은 최근 12개월 평균 160,000,000원의 137.5%입니다. 최신 거래도 160,000,000원이므로 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 없습니다. 전체 평균 188,857,142원만 보면 차이가 줄어들지만, 최근 거래가 낮아진 상황에서 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균을 가격 메리트 근거로 사용해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,880,000원 |
| 1. 임차인 박지윤 보증금(우선변제) | 215,000,000원 | 215,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 1,120,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 현재 회차에서는 박지윤 보증금 215,000,000원이 전액 배당되고 신청채권자 배당은 1,120,000원, 미배당은 213,880,000원입니다. 위 표의 박지윤 보증금과 주택도시보증공사 청구를 별개의 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 경산중앙초등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·일반주택지 등이 혼재합니다. 생활편익시설 접근성을 포함한 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통시설 접근성과 이용상황을 포함한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상20층 건물의 18층 1802호이며, 아파트로 이용 중입니다. 위생·급배수·승강기·화재경보·소화전·바닥난방 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역에 걸치며, 서측 약 8미터·북측 약 6미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 778,600원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 대화타워펠리스Ⅱ는 68세대, 2016.07.01 준공입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 8.0회, 낙찰률은 0.0%로 나타나 가격대별 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리판단을 뒤집는 핵심은 2026.07.22 대항력 포기 확약입니다. 입찰 전 확약서 원문과 매각물건명세서의 반영 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 7건 평균 188,857,142원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래인 160,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 최저가는 최근 시세의 137.5%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -17.4%이므로 과거 225,000,000원·230,000,000원·235,000,000원 거래를 현재 시세로 단순 적용하면 안 됩니다.
- 임차인 명도 상태 확인. 감정 당시 점유자 부재와 잠금장치로 내부 확인이 제한됐고 임대관계는 미상으로 평가됐습니다. 등기상 실제 임차인은 박지윤 1명으로 확인됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·확약서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 가격이 더 큰 문제”
이 물건은 처음 보면 보증금 215,000,000원의 선순위 임차권 때문에 전형적인 인수 위험 물건처럼 보입니다. 실제로 박지윤의 전입·확정일자는 2020.04.20로 말소기준 2025.08.13보다 빠릅니다. 그러나 2026.07.22 주택도시보증공사가 양수인으로서 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장한다는 확약서를 제출해 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 해소됐습니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득은 현재 최저가와 같은 220,000,000원인데 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 160,000,000원입니다. 최저가는 최근 시세의 137.5%이고 거래 추세도 -17.4%입니다. 단지 경매 통계 역시 평균 유찰 8.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 확약으로 권리 리스크는 크게 줄었지만, 현재 가격은 최근 시세 이상이고 환금성 신호도 약합니다. 이 사건의 핵심은 ‘인수액’이 아니라 최근 시장가격 대비 얼마에 사느냐입니다.
* 2026.07.22 신청채권자 주택도시보증공사(주택임차권자 박지윤의 양수인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출한 데 따른 실질 인수 판단입니다. 확약이 없다는 원칙적 배당 시나리오에서는 2회 유찰 시 42,264,000원, 3회 유찰 시 76,971,200원의 임차보증금 미배당 인수액이 계산됩니다.
