대구지방법원 2025타경8981. 경산시 중방동 ‘대화타워펠리스2’ 18층 1802호, 전용 60.4029㎡ 아파트입니다. 현 소유자 현창환은 2018.12.21 매매를 원인으로 246,000,000원에 취득했고, 등기는 2018.12.26 이뤄졌습니다. 현재 사건의 핵심은 일반적인 근저당이 아니라 2020.04.20 전입·점유·확정일자를 갖춘 박지윤의 임차권입니다. 이 임차권은 선언된 말소기준인 2025.08.13 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있습니다.
현재 최저가 154,000,000원에서 배당을 계산하면 집행비용 2,956,000원을 뺀 뒤 임차인 보증금에 151,044,000원이 배당되고, 원래 규칙대로라면 미변제 보증금 63,956,000원을 매수인이 떠안게 됩니다. 그러면 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 실질취득 총액은 보증금 수준으로 수렴하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 주택임차권자 박지윤의 양수인으로서 2026.07.22 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 한해 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8981 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 중방동 328-1 대화타워펠리스2 18층 1802호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 60.4029㎡ · 지상20층 중 18층 |
| 소유자 | 현창환 (2018.12.21 매매 · 거래가액 246,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 154,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 단지 | 대화타워펠리스Ⅱ · 68세대 · 2016.07.01 준공 |
① 권리 흐름 — 원칙은 인수형, 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박지윤 | 1802호 전부 · 주거(임차권등기) | 215,000,000원 | 전입 2020.04.20 확정 2020.04.20 | 대항력 有 우선변제 실질 승계 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 박지윤은 전입·점유개시·확정일자가 모두 2020.04.20이고, 임대차계약은 2020.03.28, 보증금 증액 계약은 2022.04.20입니다. 최초 보증금 190,000,000원에서 25,000,000원이 증액돼 현재 임차보증금은 215,000,000원이며, 2024.05.01 임차권등기가 접수됐습니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 시세보다 3.8% 낮지만, 하락 추세가 더 중요하다
대화타워펠리스Ⅱ 동일 면적대 60.4㎡ 실거래는 총 7건이 확인됩니다. 전체 평균은 188,857,142원이지만, 2024년 초 225,000,000원~235,000,000원의 과거 고가 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 따라서 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 60.4㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2024.12 | 60.4㎡ | 16 | 157,000,000원 |
| 2024.10 | 60.4㎡ | 7 | 155,000,000원 |
| 2024.07 | 60.4㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2024.02 | 60.4㎡ | 12 | 230,000,000원 |
| 2024.02 | 60.4㎡ | 15 | 235,000,000원 |
| 2024.01 | 60.4㎡ | 9 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 60.4㎡ | 1건 | 160,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 154,000,000원은 최근 12개월 평균 160,000,000원의 96.2%입니다. 최신 거래 160,000,000원보다도 6,000,000원 낮습니다. 다만 이를 곧바로 ‘확실히 싸다’고 보기는 어렵습니다. 최근 12개월 거래 표본이 1건뿐이고, 최근 가격이 과거 거래보다 17.4% 하락한 것으로 집계되기 때문입니다. 즉 지금 시장은 2024년 초 2억 원대 가격이 유지되는 국면이 아니라 1억5천만~1억6천만 원대로 조정된 상태에 가깝습니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,956,000원 |
| 1. 임차인 박지윤 보증금(우선변제) | 215,000,000원 | 151,044,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표의 룰상 계산만 보면 박지윤 보증금의 미배당액 63,956,000원이 매수인 인수액으로 산출됩니다. 그러나 2026.07.22 제출된 대항력 포기 확약을 반영하면 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원이며, 현재 회차 실질취득액은 154,000,000원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 가격 하락 효과가 거의 사라진다
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(70%) | 154,000,000원 | 63,956,000원 | 154,000,000원 |
| 3회 유찰(56%) | 123,200,000원 | 94,324,800원 | 123,200,000원 |
| 4회 유찰(44.8%) | 98,560,000원 | 118,614,080원 | 98,560,000원 |
이 표가 이 사건의 구조를 가장 잘 보여줍니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 154,000,000원에서 123,200,000원, 98,560,000원으로 내려가도 미배당 보증금 인수액이 63,956,000원에서 94,324,800원, 118,614,080원으로 커집니다. 즉 낙찰가 하락의 대부분이 인수액 증가로 상쇄되는 구조였습니다. 하지만 이번 확약은 해당 임차권의 대항력을 포기하므로 실질취득액은 각 회차 낙찰가와 동일하게 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경산중앙초등학교 남동측 인근. 주변은 아파트단지·근린생활시설·일반주택지가 혼재하고 생활편익시설 접근성은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통시설 접근성과 이용상황 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상20층 건물의 18층. 위생·급배수·승강기·화재경보·소화전·바닥난방 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 약 8m, 북측 약 6m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역에 걸치며, 소로3류 접합 및 경산중앙초등학교 절대·상대보호구역 저촉이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 68세대 규모로 최근 12개월 동일 면적 거래가 1건이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 8.2회·낙찰률 0.0%입니다. 가격보다 출구전략을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이번 권리분석의 핵심은 2026.07.22 제출된 대항력 포기 확약입니다. 입찰 전 확약의 제출 주체·대상 임차권·효력 범위를 원문으로 반드시 재확인해야 합니다.
- 임차권과 양수관계 대조. 박지윤 임차권과 주택도시보증공사의 양수 관계가 매각물건명세서 및 관련 제출서류와 정확히 이어지는지 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 188,857,142원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 160,000,000원을 기준으로 보세요. 현재 154,000,000원은 96.2% 수준입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -17.4%이므로 6,000,000원의 할인만으로 충분한 안전마진이 확보됐다고 단정하기 어렵습니다.
- 저환금성 감안. 68세대 단지에 경매 평균 유찰 8.2회·낙찰률 0.0%라는 통계가 있으므로 재매각까지의 시간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정 시 점유자 부재와 잠금장치로 내부를 직접 확인하지 못했고, 동유형 세대의 표준적 내부구조와 사용자재를 기준으로 평가됐습니다.
맺으며 — “권리 함정은 확약이 풀었지만, 가격이 아주 싸진 않다”
이 사건의 첫인상은 보증금 215,000,000원의 선순위 임차권 때문에 위험해 보입니다. 실제로 확약이 없었다면 현재 최저가 154,000,000원에서 미배당 보증금 63,956,000원을 떠안는 전형적인 인수형이고, 유찰이 거듭돼도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커지는 구조였습니다. 그러나 2026.07.22 주택도시보증공사가 해당 임차권의 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하는 확약서를 제출해 실질 인수액은 0원으로 바뀌었습니다.
권리 부담이 해소됐다고 해서 곧바로 고평가할 수는 없습니다. 현재 실질취득 154,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 160,000,000원보다 6,000,000원 낮은 정도이고, 최근 가격 추세는 -17.4%입니다. 68세대 소규모 단지에 경매 평균 유찰도 8.2회로 높습니다. 따라서 이 물건은 “확약으로 권리는 정리됐지만, 하락장과 환금성을 감안하면 현재 가격의 안전마진은 크지 않은 C등급 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
