154,000,000원
대구지방법원 2025타경8981. 경산시 중방동 ‘대화타워펠리스2’ 18층 1802호, 전용 60.4029㎡ 아파트입니다. 감정가는 220,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 154,000,000원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 최신 실거래 160,000,000원보다 6,000,000원 낮습니다. 그러나 이 사건은 최저가를 시세와 바로 비교하면 판단이 틀어집니다.
을구 7번 임차권자 박지윤은 2020.04.20. 전입·점유와 확정일자를 갖췄고, 2024.05.01. 보증금 215,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 말소기준 역할을 하는 2025.08.13. 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 매수인에게 대항합니다. 배당에서 보증금을 전액 돌려받지 못하면 부족액이 낙찰자에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8981 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 중방동 328-1 대화타워펠리스2 제18층 제1802호 |
| 도로명주소 | 경상북도 경산시 경안로39길 49 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 60.4029㎡ · 지상 20층 중 18층 |
| 단지 | 대화타워펠리스Ⅱ · 68세대 · 2016.07.01. 준공 |
| 소유자 | 현창환 (2018.12.26. 소유권이전 · 거래가액 246,000,000원 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 154,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 잔액을 인수한다
과거 설정됐던 경산신용협동조합·초읍동새마을금고·효천신용협동조합의 근저당권은 모두 경매 전에 등기부상 말소됐습니다. 현존 담보권이 없는 상태에서 2025.08.13. 강제경매개시결정이 말소기준 역할을 합니다. 반면 박지윤의 전입·점유·확정일자와 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다.
실제 임차인은 박지윤 1명입니다. 임차권의 범위는 1802호 전부이고, 임대차계약일은 2020.03.28. 및 2022.04.20., 전입·점유개시일은 2020.04.20.입니다. 최초 보증금 190,000,000원에 대한 확정일자는 2020.04.20., 215,000,000원으로 증액된 보증금의 확정일자는 2022.04.22.입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박지윤 | 1802호 전부 주거·임차권등기 | 2020.04.20. | 2020.04.20. 증액분 2022.04.22. | 215,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 승계 63,956,000원 |
② 실질취득 — 유찰돼도 총비용은 약 2.17억대
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로, 낙찰가가 내려갈수록 배당액은 줄고 매수인 인수액은 늘어납니다. 따라서 이 사건의 가격 비교 기준은 최저매각가 154,000,000원이 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득가입니다.
| 회차 | 예상 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·감정가 70% | 154,000,000원 | 63,956,000원 | 217,956,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 107,800,000원 | 109,509,200원 | 217,309,200원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% | 75,460,000원 | 141,298,280원 | 216,758,280원 |
③ 시세 비교 — 최근 1.60억, 실질취득 2.18억
동일 전용면적 60.4㎡ 실거래는 총 7건입니다. 전체 평균은 188,857,142원이지만, 2024.01.~02.의 225,000,000원~235,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 시장 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 60.4㎡ | 14층 | 160,000,000원 |
| 2024.12 | 60.4㎡ | 16층 | 157,000,000원 |
| 2024.10 | 60.4㎡ | 7층 | 155,000,000원 |
| 2024.07 | 60.4㎡ | 12층 | 160,000,000원 |
| 2024.02 | 60.4㎡ | 12층 | 230,000,000원 |
| 2024.02 | 60.4㎡ | 15층 | 235,000,000원 |
| 2024.01 | 60.4㎡ | 9층 | 225,000,000원 |
| 최신 실거래 | 2026.07. · 160,000,000원 |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 160,000,000원 (1건) |
| 전체 7건 평균 | 188,857,142원 |
| 최근 추세 | -17.4% |
| 최저가 ÷ 최근 시세 | 96.2% |
| 실질취득 ÷ 최근 시세 | 136.2% |
현재 회차의 실질취득가 217,956,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 57,956,000원 높습니다. 최근 시세의 136.2%이며, 전체 7건 평균 188,857,142원과 비교해도 약 115.4%입니다. 여기에 최근 거래 추세가 -17.4%인 하락 흐름이므로 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,956,000원 |
| 1. 임차인 박지윤 보증금 | 215,000,000원 | 151,044,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 2,956,000원을 제외한 151,044,000원이 임차인에게 배당되는 가정입니다. 임차보증금 미변제액 63,956,000원은 매수인이 인수합니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이고 소유자 잔여금도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 경산중앙초등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·일반주택지 등으로 형성돼 있습니다. 생활편익시설 접근성을 포함한 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통시설 접근성과 이용상황을 포함한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 20층 건물의 18층이며, 위생·급배수·승강기· 화재경보·소화전·바닥난방 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 8m, 북측 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있고, 공시지가는 778,600원/㎡입니다. 경산중앙초등학교 절대보호구역·상대보호구역 등에 저촉됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 현장 조사 당시 점유자 부재와 잠금장치로 내부는 동유형 단위세대를 기준으로 평가됐습니다.
- 환금성. 68세대 단지이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 7.7회, 매각률은 0.0%입니다. 실질취득가가 최근 시세를 크게 웃도는 점과 함께 환금성 부담을 보수적으로 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득가 확인. 현재 회차 기준 154,000,000원에 낙찰받아도 63,956,000원을 추가로 인수해 총 217,956,000원이 됩니다.
- 유찰 효과 재계산. 2회 유찰 시 실질취득 217,309,200원, 3회 유찰 시 216,758,280원입니다. 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수 증가로 상쇄됩니다.
- 임차권 원본 대조. 전입일·점유개시일·확정일자·증액 계약·배당요구와 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 집행비용과 당해세 등 실제 배당 요소가 달라지면 임차인 미배당액과 매수인 인수액도 변동할 수 있습니다.
- 점유·명도 상태 확인. 임차권등기가 설정돼 있고 감정 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 현재 점유자, 열쇠 인도, 내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 188,857,142원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 160,000,000원과 최근 추세 -17.4%를 우선해 입찰가를 판단해야 합니다.
맺으며 — “1.54억 낙찰”이 아니라 “2.18억 취득”
이 물건의 핵심은 유찰 할인율이 아닙니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금 215,000,000원이 낙찰대금보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아지면 매수인 인수액이 그만큼 증가합니다. 현재 회차의 실질취득가는 217,956,000원으로 최근 시세 160,000,000원의 136.2%입니다.
2회·3회 유찰을 가정해도 실질취득가는 216,758,280원~217,309,200원으로 약 2.17억대를 유지합니다. 시장은 최근 거래 기준으로 -17.4% 하락 추세이고, 단지 경매 통계도 평균 7.7회 유찰· 매각률 0.0%입니다. 최저가는 낮지만 총취득비용은 높고, 권리 인수와 환금성 부담이 함께 존재합니다. 결론은 명확합니다. 이 사건은 최저가 1.54억짜리 물건이 아니라, 임차보증금 잔액까지 포함해 약 2.18억에 취득하는 물건으로 봐야 합니다.