수원지방법원 2024타경65160. 안산시 단원구 와동 퀸즈트윈빌 5층 501호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태는 주거용오피스텔로 방3·거실1·주방/식당1·욕실2·보일러실1·현관1 구조로 조사됐습니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2016.03.09입니다.
등기 흐름에서 중요한 기준점은 2022.10.27 안산시 압류입니다. 그보다 앞선 군자농업협동조합 근저당권과 달월신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 반면 정동민은 2021.08.10 전입·점유, 2021.07.19 확정일자로 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있지만, 이 사건에는 그 위험을 정동민에 한해 제거하는 확약이 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경65160 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 광덕오름길 6, 5층501호 (와동,퀸즈트윈빌) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 주거용오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 · 사용승인 2016.03.09 |
| 소유자 | 김지연 · 2021.07.15 매매 · 거래가액 226,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 226,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 실거래 비교면적 | 75.32㎡ |
| 건물 세대수 | 4세대 |
① 권리 흐름 — 원래는 대항력 인수형, 확약으로 실질 인수 0원
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
실제 임차인은 정동민 1명입니다. 보증기관 대위·승계 표시는 정동민 보증금의 중복 신고로 별도 보증금에 합산하지 않습니다.
| 구분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정동민 전유부분 전부 | 226,000,000원 | 전입 2021.08.10 확정 2021.07.19 | 2023.09.11 | 대항력 有 우선변제 有 확약 적용 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 | 0원 정동민 보증금 중복 합산 제외 | 미상 | 해당 없음 | 승계 별도 보증금 아님 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다
이 사건은 확약 반영 후 실질 인수액이 0원이므로 현재 실질취득액은 최저가와 같은 230,000,000원입니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균 207,333,333원보다 최근 12개월 평균 196,000,000원, 최신 거래 196,000,000원, 최근 추세 -8.0%를 우선해 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 81.36㎡ | 2층 | 196,000,000원 |
| 2022.08 | 75.32㎡ | 4층 | 200,000,000원 |
| 2021.07 | 75.32㎡ | 5층 | 226,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 207,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 196,000,000원 |
현재 실질취득액 230,000,000원은 최근 12개월 평균 196,000,000원의 117.3%입니다. 즉 현재 가격은 최근 시세보다 낮은 것이 아니라 최근 시세 이상입니다. 게다가 최근 거래 추세가 -8.0%로 하락 방향이므로, 전체 평균 207,333,333원만 근거로 가격 매력을 높게 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 해당 없음 | 4,020,000원 |
| 1. 임차인 정동민 보증금 · 우선변제 | 226,000,000원 | 225,980,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 226,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 해당 없음 | 0원 |
배당 산식상 정동민 보증금 미배당액은 20,000원으로 표시됩니다. 다만 2026.08.11 확약에 따라 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 배당 순위와 후순위 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확약 전 산식상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 230,000,000원 | 20,000원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 184,000,000원 | 45,376,000원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 | 147,200,000원 | 81,660,800원 | 0원 |
45,376,000원·81,660,800원은 확약을 반영하지 않은 배당 산식상의 미배당 보증금입니다. 이 사건의 2026.08.11 확약은 정동민의 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 포함하므로, 정동민에 대해서는 각 회차 실질 인수를 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 단원구 와동 소재 와동초등학교 남측 인근이며, 주위는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고, 인근 버스정류장 거리와 운행빈도를 감안한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 주거용오피스텔로 방3·거실1·주방/식당1·욕실2·보일러실1·현관1 등으로 이용 중입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형이며 공시지가는 1,461,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·상대보호구역·역사문화환경보존지역·성장관리권역 등에 포함되고 소로3류와 접합니다.
- 건물 상태 확인. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으나, 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 구조·이용상황은 현황도·탐문·외부관찰에 의존했습니다.
- 환금성. 총 4세대, 확인된 실거래 3건, 최근 12개월 거래 1건이며 경매 통계상 평균 유찰 9.0회·매각률 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.08.11 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 입찰 전 원문으로 재확인해야 합니다.
- 정동민 보증금 중복 계산 금지. 보증기관 대위·승계 표시는 정동민 보증금의 중복 신고이므로 226,000,000원에 별도 보증금을 더하지 않습니다.
- 당해세 확인. 안산시·국·서울특별시 압류가 존재하며, 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 현재 가격 기준. 실질취득 230,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 196,000,000원의 117.3%입니다. 현재가를 시세보다 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래 대비 -8.0%로 나타나므로 전체 평균 207,333,333원보다 최근 12개월 가격을 우선해 판단해야 합니다.
- 내부 현황 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문으로 내부 확인이 제한됐으므로 실제 이용상태와 내부 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — 권리는 확약으로 정리됐지만, 현재 가격은 최근 시세 이상
이 사건은 표면적으로는 보증금 226,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있어 강한 인수형으로 보입니다. 실제로 정동민은 2021.08.10 전입·점유로 2022.10.27 말소기준보다 빠르고 우선변제권도 갖습니다. 그러나 2026.08.11 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 내용이어서 정동민에 대한 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 확약을 반영한 실질취득액은 230,000,000원이고, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 196,000,000원입니다. 비율로는 117.3%, 최근 거래 추세는 -8.0%입니다. 여기에 4세대 규모, 최근 12개월 거래 1건, 평균 유찰 9.0회라는 환금성 지표까지 겹칩니다. 결론은 “권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 현재 가격은 최근 시세보다 높다”입니다. 현재 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 가점을 줄 수 없는 사건입니다.
