* 정동민 임차보증금에 대한 주택도시보증공사의 확약을 유효하게 적용한 기준입니다. 확약서 원본과 매각물건명세서의 최종 기재를 입찰 전 확인해야 합니다. 세금, 취득 부대비용 및 기타 미확인 부담은 별도입니다.

수원지방법원 2024타경65160. 안산시 단원구 와동의 퀸즈트윈빌 5층 501호입니다. 등기와 경매상 용도는 다세대이고, 감정평가상 이용상태는 방 3개·거실·욕실 2개 등을 갖춘 주거용오피스텔입니다. 감정가 2억 3,000만원인 이 물건이 10회 유찰을 거쳐 최저가 1억 6,100만원에 나왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 경매를 이해하려면 먼저 임차인의 보증금 2억 2,600만원을 봐야 합니다.

임차인 정동민은 2021.08.10. 전입·점유를 시작했고 2021.07.19. 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 2022.10.27. 안산시 압류보다 앞선 대항요건을 갖춘 것으로 분석됩니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰자가 최저가에 집을 취득하더라도 미배당 임차보증금이 추가 부담으로 남는 구조입니다. 그런데 2026.08.11. 제출된 확약서에서 신청채권자인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력 및 미변제 보증금의 매수인 상대 청구권을 포기하겠다는 의사를 명시했습니다. 이 확약이 본건의 경제성을 결정하는 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 시작된 임차인의 대항력

본건의 말소기준권리는 2022.10.27. 안산시 압류입니다. 2016년 군자농업협동조합 근저당권 624,000,000원과 2017년 달월신용협동조합 근저당권 156,000,000원은 각각 2017.11.14.와 2021.08.10.에 이미 말소되었습니다. 따라서 이 과거 근저당 채권최고액을 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다.

말소기준 이후 설정된 국세·지방세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 등기상 압류의 소멸과 조세채권의 배당 우선순위는 별개입니다. 당해세 여부와 실제 배당순위를 반드시 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복신고

실제 임차인은 정동민 1명입니다. 시보증으로 표시된 보증기관 신고는 정동민의 임차보증금 반환채권에 대한 대위·승계 성격이므로 독립된 임차인으로 계산하지 않습니다. 보증금 226,000,000원을 두 번 합산하거나 별도의 추가 보증금 채무로 취급해서는 안 됩니다.

* 확약이 없을 때 현재 회차 배당모형상 미배당 보증금은 68,054,000원입니다. 확약 적용 후에는 해당 부족분의 매수인 인수를 0원으로 평가합니다. 이 구분은 입찰가격 판단에도 동일하게 적용합니다.

③ 실질취득 분석 — 최저가만으로 계산하면 왜 위험한가

현재 최저가 161,000,000원에서 집행비용 추정액 3,054,000원을 차감하면 정동민의 임차보증금 배당 예상액은 157,946,000원입니다. 보증금 226,000,000원 중 부족분은 68,054,000원입니다.

* 확약 후 실질취득은 매각가에 해당 임차인의 실질 인수액 0원을 반영한 기준액입니다. 취득세·등기비용·명도비용·미납 관리비 등은 제외합니다. 확약 전 총액은 각 회차 매각가와 미배당 인수추정액을 합산한 값이며, 추정 집행비용 때문에 명목 보증금과 차이가 있습니다.

확약이 없었다면 매각가가 내려갈수록 미배당 인수금이 늘어나 실질취득 부담이 보증금 226,000,000원 부근에서 사실상 고정되는 구조입니다. 이 경우 최저가 161,000,000원을 최근 실거래 196,000,000원과 단순 비교하여 저렴하다고 판단하면 명백한 오류입니다.

반대로 제출된 확약이 유효하게 적용되면 정동민의 보증금 미배당분을 매수인이 인수하지 않으므로 실질취득 기준액은 매각가 자체가 됩니다. 지금 회차에서는 161,000,000원입니다. 이것이 본건의 가격 메리트를 논할 수 있는 전제입니다.

④ 시세 비교 — 최근 거래는 하락, 표본은 적다

퀸즈트윈빌의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 207,333,333원이지만, 2021년의 높은 거래가가 포함되어 있어 현재 가격 판단의 단독 기준으로 사용하기 어렵습니다. 최근 12개월 평균은 196,000,000원이며 표본은 1건입니다.

최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세는 -8.0%로, 하락 방향이 확인됩니다. 최근 196,000,000원 거래 역시 본건과 전용면적이 다릅니다. 본건은 75.32㎡인 반면 최신 거래는 81.36㎡이므로 단순한 동일 면적 비교로 받아들이면 안 됩니다.

현재 최저가 161,000,000원은 최근 거래 196,000,000원의 82.1%입니다. 확약에 따라 실질 인수금이 0원이 되는 전제에서는 최근 거래가격보다 낮은 취득 기준액입니다. 하지만 이 차이가 곧바로 확정 수익이 되지는 않습니다. 실거래 표본 1건, 면적 차이, 하락 추세, 매수자층이 얇은 소규모 건물이라는 요소를 함께 반영해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)

위 배당은 제공된 예상배당 모형에 따른 것이며, 집행비용은 추정치입니다. 주택도시보증공사의 신청채권과 정동민 임차보증금은 대위·승계 관계를 고려해야 하므로 별개의 보증금 채무로 중복 합산하지 않습니다. 국세·지방세 당해세 및 최우선변제 사항은 반영되지 않아 실제 배당액과 순서는 달라질 수 있습니다.

예상배당에서 정동민 관련 보증금은 157,946,000원만 배당되어 68,054,000원이 미배당됩니다. 다만 제출된 확약서에 따라 매수인에게 이 부족분의 지급을 청구하지 않겠다는 내용이 있으므로 미배당액과 매수인의 실질 인수액을 구분해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안산시 단원구 와동 소재 와동초등학교 남측 인근입니다. 주변은 기존 주택지대로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 2016.03.09. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 5층 건물입니다. 석재붙임 외벽과 새시창호, 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비 및 소화·화재탐지설비를 갖추었습니다.
• 이용상태. 감정상 주거용오피스텔로 사용되며 방 3개, 거실, 주방·식당 및 욕실 2개 등으로 구성됩니다. 다만 현장조사 당시 폐문으로 내부 확인이 제한되어, 실제 구조와 관리상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 접도. 북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접 도로와 등고가 평탄한 사다리형 평지입니다.
• 토지이용 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등의 제한이 있습니다. 문화유산 관련 협의 대상 여부를 실제 활용계획과 함께 확인해야 합니다.
• 공시지가. 1,461,000원/㎡. 감정상 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 4세대 소규모 건물이고 확인된 실거래가 3건으로 적습니다. 일반적인 대단지 아파트와 같은 매매 유동성을 기대하기 어려우므로 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.08.11. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용을 최종 매각물건명세서와 대조하세요. 조건·적용 범위에 차이가 있다면 인수액을 다시 계산해야 합니다.
• 대항력의 기초 사실 확인. 정동민의 전입일 2021.08.10., 확정일자 2021.07.19., 보증금 226,000,000원, 임차권등기일 2023.09.11.을 원본 서류와 대조하세요.
• 대위·승계 중복 제거. 시보증 신고는 정동민의 보증금과 별개로 더하는 채무가 아닙니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 권리관계까지 함께 확인하세요.
• 압류 3건 및 당해세 확인. 안산시·국·서울특별시 압류가 있으므로 당해세와 우선순위에 따른 배당 변동 가능성을 점검하세요. 낙찰로 등기상 압류가 소멸하는 것과 조세의 배당 우선권은 구분해야 합니다.
• 실질취득 기준으로 가격 검토. 확약 적용 후에는 현재 최저가 161,000,000원이 기준이지만, 확약 효력이 확인되지 않을 경우 예상 인수액 68,054,000원을 별도로 반영해야 합니다.
• 최근 실거래 면적 차이 확인. 최신 2026.01. 거래는 81.36㎡이고 본건은 75.32㎡입니다. 동일 건물 거래라도 면적·층·상태 차이로 가격이 달라질 수 있습니다.
• 명도 및 실제 점유 확인. 임차권등기와 보증금 인수 문제 외에 실제 점유자의 현황, 인도 가능성 및 인도명령 절차를 점검하세요.
• 관리비·내부상태 확인. 감정 당시 내부 접근이 제한되었습니다. 누수·하자·설비 상태 및 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용을 확인하세요.
• 유찰 원인 확인. 현재 10회 유찰이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 9.2회입니다. 낮은 가격뿐 아니라 권리 이력, 실수요층, 환금성, 점유상태가 유찰에 영향을 주었는지 점검하세요.
• 최종 서류 확인. 매각기일 2026.11.05. 이전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당 관련 서류 및 실거래 내역의 최신 상태를 확인하세요.

맺으며 — “가격을 낮춘 것은 유찰, 위험을 낮춘 것은 확약”

이 사건의 핵심은 단순히 10회 유찰된 저가 물건이라는 점이 아닙니다. 보증금 226,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재했지만, 2026.08.11. 제출된 확약으로 매수인 인수위험이 실질 해소되었다는 점입니다.

확약이 없었다면 현재 최저가 161,000,000원에 낙찰되더라도 추정 미배당 보증금 68,054,000원이 추가되어 실질취득 부담이 229,054,000원에 이릅니다. 이는 최근 거래 196,000,000원보다 높아 최저가만으로 가격 메리트를 논할 수 없는 구조입니다. 그러나 확약을 적용하면 해당 인수액은 0원이므로 실질취득 기준액은 161,000,000원이 됩니다.

그렇다고 곧바로 우량한 경매물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 최신 거래 대비 가격 차이가 있지만 거래 표본은 1건이고 전용면적도 다릅니다. 최근 가격 추세는 -8.0%이며, 건물은 4세대 규모에 10회 유찰 이력이 있습니다. 권리상 중요한 위험은 확약으로 완화되었지만, 환금성과 시장성 위험은 그대로 남아 있습니다.

종합적으로 확약서의 효력을 원본으로 확인하는 것이 입찰의 첫 번째 조건입니다. 그다음에는 낮은 최저가보다 보수적인 매도가격과 실제 매수 수요를 우선 검토해야 합니다. 권리 해소는 긍정적이지만 반복 유찰과 낮은 환금성을 감안해 종합 C등급으로 평가합니다.