대구지방법원 2025타경9007. 더트루엘수성 201동 지하 1층 105호의 근린시설입니다. 감정가는 346,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 242,200,000원입니다. 소유자 이형승은 2024.04.30. 거래가액 326,122,500원에 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 2024.03.06. 설정된 이곡새마을금고의 채권최고액 741,600,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 성서새마을금고를 거쳐 새마을금고중앙회로 이전됐고, 새마을금고중앙회가 2025.08.18. 임의경매를 신청했습니다. 매각으로 말소기준권리와 경매개시결정이 소멸하므로 등기상 매수인이 승계할 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9007 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범물동 1403 더트루엘수성(근린생활시설) 제201동 지1층 제105호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 수성구 지범로52길 5-6 |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) · 지하 1층 105호 |
| 조사된 점유부분 | 201동 지하 1층 105호 · 75.20㎡ |
| 소유자 | 이형승 (2024.04.30. 거래가액 326,122,500원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 242,200,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 새마을금고중앙회 / 670,422,890원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.03.06. 이곡새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 741,600,000원으로 감정가와 현재 최저가를 모두 초과합니다. 근저당권은 2025.06.10. 성서새마을금고를 거쳐 새마을금고중앙회로 이전됐으며, 경매개시결정도 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 승계는 없지만 점유는 남는다
| 임차인 | 점유부분 | 임대조건 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최순연 | 201동 지하 1층 105호 75.20㎡ | 보증금 미상 월 200,000원 | 2025.09.12. | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
실제 임차인은 최순연 1명입니다. 전입일 2025.09.12.은 말소기준권리인 2024.03.06. 근저당권보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인이 필요하지만, 현재 분석상 매수인이 승계할 임차보증금은 0원입니다.
③ 가격 비교 — 주거 실거래는 직접 시세가 아니다
같은 단지 더트루엘수성의 실거래 표본은 전용 84.75~84.84㎡ 아파트 거래입니다. 대상 근린시설의 기준 면적은 75.1538㎡이고 거래 표본과 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 수치는 단지의 주거 거래 흐름을 보는 참고자료일 뿐, 지하 근린시설의 직접 시세로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.83㎡ | 6층 | 597,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 7층 | 620,000,000원 |
| 2025.11 | 84.83㎡ | 3층 | 583,400,000원 |
| 2025.11 | 84.83㎡ | 12층 | 635,940,000원 |
| 2025.10 | 84.83㎡ | 14층 | 630,000,000원 |
| 2023.12 | 84.83㎡ | 12층 | 637,620,000원 |
| 2023.05 | 84.75㎡ | 18층 | 645,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 613,268,000원 |
최근 12개월 주거 거래 평균은 613,268,000원, 최신 거래는 2026.04.의 597,000,000원입니다. 최근 거래 평균은 이전 거래보다 4.4% 낮아진 흐름입니다. 현재 최저가 242,200,000원은 최근 12개월 주거 평균의 39.5%이지만, 이는 용도와 면적이 다른 거래를 나눈 비율입니다. 39.5%라는 숫자를 근거로 근린시설이 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 242,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,190,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 | 741,600,000원 | 238,009,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권은 원설정 이곡새마을금고에서 성서새마을금고를 거쳐 새마을금고중앙회로 이전됐습니다. 채권최고액 기준 미배당액은 503,590,800원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 242,200,000원 | 238,009,200원 | 503,590,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 169,540,000원 | 166,366,440원 | 575,233,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 118,677,999원 | 116,216,507원 | 625,383,493원 | 0원 |
⑤ 용도·토지·환금성 메모
- 용도. 대상은 더트루엘수성 공동주택 내부의 아파트 호수가 아니라 별도로 구분된 근린생활시설 지하 1층 105호입니다.
- 단지. 더트루엘수성은 158세대이며 사용승인일은 2022.12.29.입니다.
- 토지. 대지면적 7,355㎡, 지목은 대, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 소로각지입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로1류와 소로2류에 접합니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. ㎡당 2,412,000원입니다.
- 환금성 판단. 확보된 거래는 전용 84㎡대 아파트 거래로 대상 근린시설과 일치하지 않습니다. 동일 용도·유사 층·유사 면적의 거래 및 임대사례를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 임차인 최순연의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 계약조건을 매각물건명세서 및 계약관계 자료로 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 보증금 승계는 0원으로 산정되지만 현재 점유가 있으므로 실제 사용상태와 인도 일정은 별도 확인이 필요합니다.
- 근린시설 시세 조사. 같은 단지 아파트가 아닌 인근 지하 근린시설의 매매가·보증금·월세 사례를 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다.
- 수익성 검증. 확인된 월세는 200,000원이지만 보증금이 미상입니다. 전체 임대조건과 공실 가능성을 확인한 뒤 수익성을 계산해야 합니다.
- 현장 확인. 지하 1층 호실의 출입동선, 가시성, 시설 상태, 실제 영업 가능 여부를 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 권리변동을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 검증 완료”
이 사건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 말소기준권리보다 늦게 전입한 실제 임차인 1명이 있지만 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 권리 구조는 비교적 단순합니다.
반면 가격은 판단 자료가 부족합니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 242,200,000원이지만, 제시된 실거래는 면적이 일치하지 않는 같은 단지 아파트 거래입니다. 최근 12개월 주거 거래 평균 613,268,000원의 39.5%라는 비율은 근린시설의 저가 여부를 설명하지 못합니다. 주거 거래 추세도 4.4% 하락했습니다. 권리는 통과, 가격은 현장·임대수익·동일 용도 사례 확인 후 판단. 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 근린시설 자체의 적정가치를 검증하는 것입니다.
