대구지방법원 2025타경9007. 이 물건은 더트루엘수성 201동 지하 1층 105호 근린시설입니다. 현재 소유자는 이형승이고, 2024.04.30 거래가액 326,122,500원으로 소유권을 이전받았습니다. 말소기준권리는 2024.03.06 이곡새마을금고 근저당권 741,600,000원이며, 이 근저당권은 이후 권리이전을 거쳐 새마을금고중앙회로 이전됐습니다. 경매개시결정은 2025.08.18입니다.
점유자로 확인되는 최순연의 전입일은 2025.09.12로 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 임차관계 자체의 금액 구조는 입찰 전 원문 서류로 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9007 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범물동 1403 더트루엘수성(근린생활시설) 201동 지1층105호 |
| 물건종류 / 면적 | 근린시설 · 분석대상 면적 75.1538㎡ · 임차 점유기재 75.20㎡ |
| 소유자 | 이형승 · 2024.04.30 소유권이전 · 거래가액 326,122,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 83,075,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권액 | 670,422,890원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 말소기준권리 | 2024.03.06 이곡새마을금고 근저당권 · 채권최고액 741,600,000원 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 매각으로 정리
② 임차인 — 전입은 기준권리 이후
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최순연 | 201동 지하1층 105호 75.20㎡ | 2025.09.12 | 미상 | 200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
최순연의 전입일 2025.09.12는 말소기준일 2024.03.06보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입관계로는 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 임차인 구조가 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도 확인 대상입니다. 이 사건의 배당 계산에서는 매수인 인수액을 0원으로 보고 있습니다.
③ 가격 — 24% 낙폭과 ‘시세 메리트’는 다른 문제
현재 최저매각가는 83,075,000원으로 감정가 346,000,000원의 24.01%입니다. 4회 유찰 결과 가격이 크게 낮아졌습니다. 그러나 확인되는 더트루엘수성 실거래는 84.75~84.84㎡ 주거형 거래이고, 분석대상은 75.1538㎡ 근린시설이라 직접 비교 대상이 아닙니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.83㎡ | 6 | 597,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 7 | 620,000,000원 |
| 2025.11 | 84.83㎡ | 3 | 583,400,000원 |
| 2025.11 | 84.83㎡ | 12 | 635,940,000원 |
| 2025.10 | 84.83㎡ | 14 | 630,000,000원 |
| 2023.12 | 84.83㎡ | 12 | 637,620,000원 |
| 2023.05 | 84.75㎡ | 18 | 645,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 613,268,000원 |
주거형 거래의 최근 12개월 평균은 613,268,000원, 최신 거래는 2026.04의 597,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -4.4% 하락했습니다. 최저가 83,075,000원은 이 최근 평균의 13.5% 수준이지만, 용도와 면적이 일치하지 않으므로 이 수치를 근거로 “시세보다 86.5% 싸다”는 식의 판단은 할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,075,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,895,350원 |
| 2. 근저당 · 이곡새마을금고 | 741,600,000원 | 81,179,650원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 83,075,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,895,350원을 제외한 81,179,650원이 근저당권에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 660,420,350원입니다. 그러나 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이므로 이 미배당액이 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 토지·환금성 메모
- 용도. 대상은 더트루엘수성 201동 지하 1층 근린시설입니다. 주거형 아파트로 가정해 시세를 적용하면 안 됩니다.
- 단지. 더트루엘수성은 158세대, 사용승인일은 2022.12.29입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 평지·사다리형이며 공시지가는 2,412,000원/㎡입니다.
- 도로. 소로각지이며 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·지구단위계획구역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 현재 물건은 4회 유찰됐고 단지 경매 통계 평균 유찰 횟수도 2.7회입니다. 근린시설 특성상 주거형 실거래를 그대로 적용하지 말고 별도 가격 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 서류 재확인. 최순연의 전입일은 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 근린시설 실거래 별도 조사. 현재 확인되는 597,000,000원·613,268,000원 등의 거래는 주거형 84㎡대여서 이 물건의 가격 기준으로 직접 사용할 수 없습니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 감정가 346,000,000원에서 83,075,000원까지 하락한 배경을 현장 상태·임대수요·매매수요와 함께 점검해야 합니다.
- 지하층 이용성 확인. 주소상 지하 1층 근린시설인 만큼 실제 출입·사용 상태와 임대 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당액 660,420,350원은 크지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액과 낙찰자 인수액을 혼동하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “24%까지 내려왔다는 것” 자체가 결론은 아니다
이 사건은 권리만 보면 상당히 단순합니다. 말소기준은 2024.03.06 근저당이고, 임차인 최순연의 전입은 2025.09.12로 뒤에 들어왔습니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 다른 문제입니다. 최저가 83,075,000원이 감정가의 24.01%라고 해서 자동으로 저평가 물건이 되는 것은 아닙니다. 대상은 지하 근린시설인데 확인되는 실거래는 84㎡대 주거형 거래이고, 최근 거래 추세도 -4.4%입니다. 게다가 이미 4회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 권리보다 근린시설 자체의 실제 임대가치와 환금가치를 얼마로 확인할 수 있느냐에 있습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격 검증과 환금성은 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
