대구지방법원 2025타경9008. 수성구 범물동 범물두성타운 101동 807호, 전용 84.97㎡ 아파트입니다. 지상 14층 중 8층이며, 감정가는 201,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 140,700,000원입니다. 소유자 임민식은 2020년 10월 30일 이 주택을 225,000,000원에 취득했습니다.
가격만 보면 눈에 띕니다. 동일 면적의 최신 거래는 2025년 11월 170,000,000원이고, 현재 최저가는 그 금액의 82.8%입니다. 그러나 전체 9건 평균인 241,777,777원은 2022~2023년의 280,000,000원~299,000,000원 거래가 섞인 수치입니다. 최근 거래 추세가 -32.2%이므로 과거 전체 평균만 보고 가격 메리트를 확대 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9008 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범물동 887 범물두성타운 제101동 제8층 제807호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.97㎡ · 지상 14층 중 8층 |
| 소유자 | 임민식 (2020.10.30. 거래가 225,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 150,061,467원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 단지 | 두성 · 126세대 · 사용승인 1996.04.18 |
① 권리 흐름 — 임차권과 말소기준 재확인이 핵심
권리판정상 말소기준은 2024.12.16. 현대카드 가압류 19,206,322원입니다. 이후 한국토지주택공사의 주택임차권등기, 한국자산관리공사의 임의경매개시결정, 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 0명, 보증기관 임차권 1건
| 명의자 / 구분 | 보증금 | 주요 일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 구분 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 주택임차권등기 | 70,000,000원 | 계약 2021.01.27 확정 2021.01.28 점유 2021.02.19 등기 2025.04.01 | 가능·미상 주민등록일자 없음 | 미상 배당요구 있음 | 보증기관 실제 임차인 아님 |
한국토지주택공사는 보증기관으로 분류되어 있어 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 0명이고, 보증금 승계 성격의 임차권등기 1건이 존재하는 구조입니다. 임차보증금은 70,000,000원이며 확정일자는 2021.01.28., 점유개시는 2021.02.19.이지만 주민등록일자가 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 하락장이다
두성 단지 전용 84.97㎡의 확인된 실거래 9건입니다. 전체 평균은 241,777,777원이지만, 최근 가격 판단에는 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건으로, 2025년 11월 6층의 170,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 84.97㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2024.06 | 84.97㎡ | 7 | 182,000,000원 |
| 2024.03 | 84.97㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2023.06 | 84.97㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2023.05 | 84.97㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2023.04 | 84.97㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2022.09 | 84.97㎡ | 14 | 290,000,000원 |
| 2022.09 | 84.97㎡ | 14 | 299,000,000원 |
| 2022.04 | 84.97㎡ | 13 | 280,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.97㎡ | 9건 | 241,777,777원 |
현재 최저가 140,700,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 170,000,000원의 82.8%입니다. 감정가 201,000,000원과 비교해도 가격이 내려온 상태입니다. 다만 최신 거래가 2024년 6월 182,000,000원에서 2025년 11월 170,000,000원으로 내려왔고, 최근 거래와 과거 거래의 차이는 -32.2%입니다. 따라서 현재 가격이 최근 거래보다 낮다는 점은 인정하되, 과거 전체 평균 241,777,777원과의 차이를 그대로 수익 여력으로 보아서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,769,800원 |
| 주택임차권 · 한국토지주택공사 | 70,000,000원 | - |
| 가압류 · 현대카드 주식회사 | 19,206,322원 | 19,206,322원 |
| 가압류 · 신용보증기금 | 5,174,694원 | 5,174,694원 |
| 신청채권 · 한국자산관리공사 | 150,061,467원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 113,549,184원 |
현재 배당계산은 현대카드와 신용보증기금 채권을 전액 배당하고, 한국토지주택공사 임차권과 한국자산관리공사 신청채권에는 배당을 배정하지 않은 상태입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 복명초등학교 남동측 인근이며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 시내버스정류장과 지상철 용지역이 인근에 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 14층 건물의 8층 807호로, 급배수·위생설비, 도시가스, 승강기, 옥내소화전과 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 지범로 왕복 5~6차선, 동측·서측·남측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 2,909,000원/㎡입니다. 일부 토지는 공부상 지목이 전이나 현황은 대입니다.
- 환금성. 126세대 단지이고 최근 12개월 동일 면적 거래가 1건에 그쳐, 실제 매수층의 가격 수용 범위를 보수적으로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.12.16. 현대카드 가압류보다 앞선 2023.08.09. 근저당과 2025.07.16. 이전등기의 말소 여부를 원본 등기부에서 확인해야 합니다.
- 임차권 대항력. 한국토지주택공사 임차권의 주민등록일자, 실제 점유 승계와 전입 관련 자료를 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관으로 분류되므로 실제 임차인 수는 0명이며, 70,000,000원을 별도 임차인의 보증금으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
- 하락장 가격 검증. 현재 최저가는 최신 거래의 82.8%지만 최근 추세가 -32.2%입니다. 2022~2023년 고가 거래보다 최신 거래와 현장 매수세를 우선해야 합니다.
- 배당표 검증. 한국자산관리공사 청구액 150,061,467원의 예상배당이 0원으로 계산된 이유를 채권계산서와 배당순위 자료로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 거주자 부재로 탐문조사와 관련 자료에 의해 내부 상태가 파악됐으므로 누수·수리·설비 상태를 현장에서 별도 확인해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 체납 관리비, 당해세, 최우선변제 여부는 관리사무소와 집행법원 자료를 통해 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 매력적이지만 권리 확정이 먼저다
현재 최저가 140,700,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 170,000,000원의 82.8%입니다. 가격만 놓고 보면 감정가 201,000,000원에서 충분히 내려온 회차입니다. 그러나 최근 거래 추세가 -32.2%로 하락했고, 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다.
권리 측면에서는 더 신중해야 합니다. 한국토지주택공사 임차권은 보증기관 명의라 실제 임차인은 0명이지만, 주민등록일자가 없어 대항력을 확정할 수 없습니다. 현재 계산상 인수액은 0원이더라도 원본 확인 전에는 이를 확정값으로 보아서는 안 됩니다. 아울러 2023년 근저당과 2025년 이전등기가 존재하는데도 2024년 가압류가 말소기준으로 판정되고, 신청채권자 배당이 0원으로 계산된 점 역시 핵심 확인사항입니다.
가격은 검토 가능, 권리는 확인 전 보류. 임차권의 대항력과 근저당 말소·이전관계, 신청채권자의 배당순위가 원본에서 정리될 때 비로소 현재 최저가의 의미를 정확히 판단할 수 있습니다.