최저가에 선순위 보증금 2,000만원을 더하면 ‘최근 시세 이상’ — 황금미진아파트상가 301호

대구지방법원 2025타경9037. 수성구 황금동 황금미진아파트상가 3층 301호 근린시설입니다. 등기상 말소기준은 2020.10.30. 대구태영신용협동조합 근저당권이며, 이후 설정된 이성동 근저당권, 현재 경매개시결정과 수성구 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기권리만 보면 매수인에게 남는 후순위 권리는 없습니다. 그러나 2015.09.01. 전입한 대구노무법인이 말소기준보다 앞서고, 보증금 20,000,000원에 대해 우선변제권 없이 대항력을 갖는 것으로 계산돼 보증금 전액이 별도 인수액으로 반영됩니다.

가격도 보수적으로 봐야 합니다. 최저가는 감정가의 70%인 275,100,000원이지만, 최근 12개월 실거래 평균 261,250,000원의 이미 105.3%입니다. 여기에 인수보증금까지 합치면 실질취득은 295,100,000원으로 올라갑니다. 감정가나 과거 전체 평균과 비교해 싸 보이는 숫자보다, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선순위 임차인은 남는다

현재 권리분석의 기준점은 을구 31번 대구태영신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 660,000,000원이며, 2022.08.16. 설정된 이성동 근저당권 400,000,000원은 후순위라 매각으로 소멸합니다. 2025.08.21. 임의경매개시결정과 2026.01.29. 수성구 압류도 같은 결론입니다.

다만 임차권은 등기 순서와 별도로 봐야 합니다. 대구노무법인의 전입일 2015.09.01.은 말소기준일 2020.10.30.보다 앞섭니다. 예상배당에서는 우선변제권이 없는 대항력 임차인으로 처리돼 배당액은 0원, 보증금 20,000,000원 전액은 매수인 인수로 계산됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 인수 계산은 1명

보증기관의 대위·승계로 중복된 신고는 없으므로 조사상 실제 임차인은 5명입니다. 그중 대항력이 인정된 임차인은 대구노무법인 1명이며, 현재 배당 계산에 반영된 매수인 인수액은 20,000,000원입니다. 나머지 임차인들은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분류돼 인수액은 0원으로 계산됐습니다.

③ 시세 비교 — 최저가도 최근 평균보다 높다

미진타운 거래자료에서 확인되는 표본은 전용 84.99㎡ 아파트 거래입니다. 시세 자료의 대상면적은 105.0㎡로 잡혀 있으나 면적이 일치하지 않고, 본건의 용도는 근린시설입니다. 따라서 아래 거래는 직접적인 상가 시세가 아니라 가격 수준을 점검하는 제한적인 참고치로 봐야 합니다.

최근 12개월 거래는 255,000,000원과 267,500,000원으로 평균 261,250,000원입니다. 반면 2021년에는 439,000,000원과 478,000,000원 거래가 있어 전체 4건 평균은 359,875,000원까지 올라갑니다. 그러나 최근 거래와 과거 거래의 추세 차이는 -43.0%입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균을 현재 가격 판단의 주된 기준으로 삼아서는 안 됩니다.

현재 최저가 275,100,000원은 최근 12개월 평균의 105.3%이며, 실질취득 295,100,000원은 최근 평균의 113.0%입니다. 최신 거래 255,000,000원과 비교하면 실질취득은 115.7%에 해당합니다. 용도와 면적이 맞지 않는 제한적 표본이라는 점을 감안하더라도, 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.

각 회차의 실질취득은 매각가에 대구노무법인 보증금 20,000,000원을 더한 값입니다. 임차관계와 인수액이 그대로 유지된다는 전제의 단순 비교입니다.

④ 예상배당표 (매각가 275,100,000원 가정)

매각대금에서 집행비용 4,651,400원을 제외한 270,448,600원이 선순위 근저당권자인 대구태영신용협동조합에 배당되고 매각대금이 소진됩니다. 신청채권자의 청구액 592,735,233원에도 미치지 못하며, 이성동 근저당권과 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 전체 채권액 1,060,000,000원 중 미배당액은 789,551,400원으로 계산됩니다.

대구노무법인 보증금 20,000,000원은 배당분배에 포함되지 않고 낙찰대금 밖에서 매수인이 부담합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모

• 용도. 본건은 황금미진아파트상가 3층 301호 근린시설입니다. 주거용 아파트 호실로 가정해서는 안 되며, 임대수익과 매수층도 근린시설 기준으로 판단해야 합니다.
• 단지. 미진타운은 120세대이며 준공일은 1994.12.30.입니다. 주거단지 내 상가라는 점과 건물 연식을 함께 고려해야 합니다.
• 토지. 대지 면적 3,751.7㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다. 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 광대소각으로 기록돼 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역에 포함되고 제2종일반주거지역, 소로2류, 소로3류에 접합니다. 개별공시지가는 3,283,000원/㎡입니다.
• 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 복합체 경매 통계는 평균 유찰 1.0회, 매각률 0.0%로 기록돼 있습니다. 본건이 근린시설이고 비교 실거래도 용도·면적이 일치하지 않아 재매각 가능성을 보수적으로 점검해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준. 현재 회차 취득원가는 최저가 275,100,000원이 아니라 인수보증금을 포함한 295,100,000원에서 시작합니다.
• 대구노무법인 원본 확인. 임대차계약서, 실제 점유 개시일, 사업자등록, 확정일자와 배당요구 효력을 대조해 보증금 20,000,000원의 인수 범위를 확정해야 합니다.
• 301호·302호 구분. 조사된 임차인 중 2명은 점유 부분이 302호로 적혀 있습니다. 실제 출입구와 내부 구획, 공동 사용 부분을 현장에서 확인해야 합니다.
• 이춘발 관계 확인. 과거 공동담보 근저당의 채무자와 임차인의 이름이 같습니다. 소유자·채무자와의 관계 및 임대차대금 지급 사실을 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -43.0%이고 현재 최저가가 최근 평균의 105.3%입니다. 전체 평균 대비 할인율만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
• 상가 수익성 확인. 근린시설의 실제 면적, 관리비, 공실 가능성, 임대차 승계 후 수익성을 주거용 실거래와 별도로 검토해야 합니다.
• 매각기일 결과 확인. 매각기일 2026.07.23의 진행·변경·매각 여부를 사건기록에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서와 배당요구 문건을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 최저가보다 113% 실질취득을 봐야 한다”

이 사건은 감정가 393,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 275,100,000원까지 내려왔지만, 가격표만 보고 할인형 물건으로 판단하면 안 됩니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금 20,000,000원이 낙찰대금 밖에서 남아 현재 회차의 실질취득은 295,100,000원입니다.

이 금액은 최근 12개월 평균 261,250,000원의 113.0%, 최신 거래 255,000,000원의 115.7%입니다. 더욱이 최근 거래 추세는 -43.0%이고, 비교 거래는 본건과 용도·면적이 일치하지 않습니다. 후순위 등기권리는 소멸하지만 임차인 인수와 점유구획 확인이 필요하고, 근린시설의 환금성도 보수적으로 봐야 합니다. 권리 일부는 정리되지만 현재 가격은 보류가 이 사건의 핵심 결론입니다.