308,000,000원
대구지방법원 2025타경9037. 황금미진아파트상가 3층 302호 근린시설입니다. 감정가 440,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 308,000,000원으로 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 최저가만으로 매수비용을 판단하면 안 됩니다. 2020.11.02. 말소기준 근저당보다 앞서 전입한 대구노무법인의 보증금 20,000,000원이 배당 시나리오상 매수인에게 승계되므로, 현재 회차의 권리 기준 실질취득액은 328,000,000원입니다.
대항력 임차인의 보증금 20,000,000원은 현재 최저가 308,000,000원보다 작으므로, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총액이 보증금으로 고정되는 구조는 아닙니다. 이 사건에서는 각 회차의 낙찰가에 20,000,000원을 추가해 실질취득액을 계산해야 합니다. 다만 대구노무법인의 점유 부분은 “301호 66.00㎡”로 표시돼 있어, 대상 302호에 실제로 적용되는 임대차인지 매각물건명세서와 점유 도면을 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9037 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 황금동 705-1 황금미진아파트상가 3층 302호 도로명주소: 대구광역시 수성구 청솔로12길 40 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(근린시설) · 117.39㎡ |
| 소유자 | 이경자 (2005.08.26. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 440,000,000원 / 308,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구태영신용협동조합 / 592,735,233원 |
| 말소기준권리 | 2020.11.02. 대구태영신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 660,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 별도
등기상 핵심은 2020.11.02. 설정된 대구태영신용협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 뒤에 설정된 이성동 근저당권 400,000,000원과 현재 경매개시결정, 수성구 압류는 매각으로 소멸합니다. 2024.08.21. 기입된 선행 경매개시결정은 취하돼 2025.01.03. 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 대구노무법인 301호 66.00㎡ | 2015.09.01. 배당요구 2025.10.20. | 20,000,000원 600,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 20,000,000원 인수 |
| 이춘발 상가동 3층 25.00㎡ | 2024.08.29. | 3,000,000원 해당 없음 | 대항력 없음 | 미확인 | 승계 없음 |
| 노무법인 함께 302호 271.25㎡ | 2024.10.31. | 30,000,000원 700,000원 | 대항력 없음 | 미확인 | 승계 없음 |
| 주식회사 제이엠건설 302호 19.60㎡ | 2025.06.05. | 10,000,000원 해당 없음 | 대항력 없음 | 미확인 | 승계 없음 |
| 주식회사 성안글로벌 미진상가 3층 30.00㎡ | 2025.06.09. | 5,000,000원 300,000원 | 대항력 없음 | 미확인 | 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 위 5곳을 실제 임차인으로 봅니다. 이 가운데 말소기준보다 앞선 임차인은 대구노무법인 1곳이며, 나머지 4곳은 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 다만 여러 임차인이 3층과 302호의 서로 다른 면적을 점유한 것으로 조사돼, 낙찰 후 인도 범위와 실제 구획을 확인해야 합니다.
③ 가격 비교 — 전체 평균보다 최근 하락 흐름을 우선
제공된 거래 표본은 미진타운 전용 84.99㎡ 거래 4건입니다. 대상 물건은 근린시설 117.39㎡로, 거래 표본과 면적·용도가 일치하지 않습니다. 따라서 아래 수치는 대상 상가의 직접 시세라기보다 주변 단지의 가격 흐름을 확인하는 보조지표로만 사용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.99㎡ | 18 | 255,000,000원 |
| 2025.07 | 84.99㎡ | 5 | 267,500,000원 |
| 2021.11 | 84.99㎡ | 12 | 478,000,000원 |
| 2021.06 | 84.99㎡ | 5 | 439,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.99㎡ | 2건 | 261,250,000원 |
전체 4건 평균은 359,875,000원이지만, 이 값에는 2021년의 439,000,000원과 478,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 261,250,000원, 최신 거래는 255,000,000원이며 최근 거래가 과거 거래보다 43.0% 낮은 흐름입니다.
현재 최저가 308,000,000원은 최근 12개월 평균의 117.9%이고, 임차보증금 인수액을 합친 실질취득 328,000,000원은 최근 평균의 약 125.6%입니다. 전체 평균 대비 최저가 비율 85.6%만 보면 할인처럼 보이지만, 최근 가격 흐름을 우선하면 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 표현할 수 없습니다.
④ 회차별 실질취득액
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 권리기준 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 308,000,000원 | 20,000,000원 | 328,000,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 215,600,000원 | 20,000,000원 | 235,600,000원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% | 150,920,000원 | 20,000,000원 | 170,920,000원 |
배당 시나리오상 대구노무법인 보증금 20,000,000원은 각 회차에서 동일하게 매수인 인수로 반영됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,112,000원 |
| 인수. 대구노무법인 보증금 | 20,000,000원 | 0원 매수인 인수 |
| 2. 근저당 · 대구태영신용협동조합 | 660,000,000원 | 302,888,000원 |
| 3. 근저당 · 이성동 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 합계 1,060,000,000원 중 302,888,000원만 배당돼 미배당액은 757,112,000원입니다. 신청채권자 청구액 592,735,233원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 용도. 대상은 아파트 주거호가 아니라 황금미진아파트상가 3층의 근린시설입니다.
- 단지. 미진타운은 120세대이며 사용승인일은 1994.12.30.입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 3,751.7㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 광대소각입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역에 포함되고 제2종일반주거지역, 소로2류·소로3류와 접합니다.
- 공시지가. 3,283,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 근린시설은 임대수익과 실제 영업 가능 면적에 따라 매수층이 달라지므로, 공동주택 거래가만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 호실 대조. 대구노무법인의 점유 표시는 301호 66.00㎡입니다. 대상 302호에 실제로 대항력이 미치는지 점유 도면·임대차계약서·매각물건명세서를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 기준. 최저가 308,000,000원이 아니라 인수보증금을 합친 328,000,000원을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 임차인 5명 명도. 대항력 유무와 별개로 실제 점유자별 인도 범위, 사업자등록 상태와 퇴거 일정을 확인해야 합니다.
- 이춘발 임대차 검증. 등기부상 과거 채무자와 동일한 이름이므로 보증금 지급내역과 실점유 여부를 확인해야 합니다.
- 상가 시세 별도 조사. 최근 거래 4건은 전용 84.99㎡ 공동주택 거래로 대상 근린시설과 직접 일치하지 않습니다. 같은 상가동의 매매·임대 사례가 필요합니다.
- 수익성 검토. 확인된 월세는 대구노무법인 600,000원, 노무법인 함께 700,000원, 주식회사 성안글로벌 300,000원입니다. 실제 임대차 존속과 관리비 부담을 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 당해세와 최우선변제 반영 여부에 따라 배당 및 인수 판단이 달라질 수 있으므로 배당요구종기 이후 제출 문건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 실질취득과 점유관계가 먼저”
감정가 440,000,000원에서 308,000,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 하지만 대구노무법인 보증금 20,000,000원을 인수하는 배당 시나리오를 적용하면 실질취득액은 328,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 평균 261,250,000원과 최신 거래 255,000,000원보다 높고, 최근 거래 추세도 -43.0%입니다.
거래 표본이 대상 근린시설과 직접 일치하지 않아 가격을 단정할 수는 없지만, 그 불확실성이 현재 회차의 가격 가점으로 바뀌지는 않습니다. 실제 임차인 5명, 대항력 임차인의 호실 불일치, 관계인 의심 임차인까지 확인해야 하므로 권리와 명도 난도도 낮지 않습니다. 이 사건은 감정가 대비 할인율보다 선순위 임차인의 대상 호실 적용 여부와 상가 자체의 임대·매매가를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
