대구지방법원 2025타경9037. 황금동 705-1 황금미진아파트상가 3층 302호 근린시설입니다. 감정가는 440,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 215,600,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 최저가만 보면 안 되는 물건입니다. 말소기준권리는 2020.11.02. 대구태영신용협동조합의 채권최고액 660,000,000원 근저당권이고, 그보다 먼저 들어온 대구노무법인(2015.09.01.)과 노무법인 함께(2007.09.11.)가 각각 대항력을 갖습니다. 배당에서 보증금을 회수하지 못하는 구조이므로 두 임차인의 보증금 합계 50,000,000원이 매수인에게 넘어옵니다.

따라서 현재 회차에서 실제 비교해야 할 가격은 215,600,000원이 아니라 215,600,000원 + 50,000,000원 = 265,600,000원입니다. 최근 12개월 거래 평균은 242,500,000원이고 최신 거래는 230,000,000원이므로, 실질취득액은 각각 약 109.5%, 115.5% 수준입니다. 최저가 자체는 최근 12개월 평균의 88.9%지만, 인수를 반영하면 가격 우위가 사라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인 2명이 핵심

현재 권리분석의 기준점은 2020.11.02. 대구태영신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 2022.08.16. 이성동 근저당권, 2025.08.21. 임의경매개시결정, 2026.01.29. 수성구 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 여러 근저당권·가압류·압류·전세권은 이미 말소되어 현재 매수인 인수 판단의 중심이 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명

대구노무법인은 2025.10.20. 배당요구를 했지만 배당표상 우선변제권은 없고, 보증금 20,000,000원은 전액 매수인 인수로 계산됩니다. 노무법인 함께 역시 보증금 30,000,000원이 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 나머지 3명은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다.

③ 시세 비교 — 최저가 88.9%가 아니라 실질취득 109.5%로 봐야 한다

가격 판단은 전체 평균 333,900,000원보다 최근 12개월 평균 242,500,000원, 최신 거래 230,000,000원, 최근·과거 거래 추세 -38.6%를 우선하는 것이 맞습니다. 특히 2021년 439,000,000원·478,000,000원 거래가 전체 평균을 끌어올리고 있어, 전체 평균만으로 현재 최저가가 싸다고 평가하면 왜곡될 수 있습니다.

현재 최저가 215,600,000원 자체만 놓으면 최근 12개월 평균의 88.9%입니다. 하지만 인수할 보증금 50,000,000원을 더한 실질취득액은 265,600,000원으로 최근 12개월 평균보다 23,100,000원 높고, 최신 거래보다 35,600,000원 높습니다. 더구나 시세 데이터의 비교 대상면적은 117.39㎡인데 실제 수집 거래는 59.67㎡·84.99㎡로 면적 매칭이 되지 않았습니다. 따라서 이 거래표는 방향성 판단용으로 보되, 현재 회차를 ‘명백히 저렴하다’고 평가할 근거로 쓰기는 어렵습니다.

④ 회차별 실질취득 — 한 번 더 유찰돼야 가격 구조가 달라진다

대항력 임차인의 보증금 합계 50,000,000원은 이후 회차에서도 인수액으로 계산되어 있습니다. 현재 실질취득 265,600,000원은 최근 12개월 평균 242,500,000원보다 높지만, 4회 유찰 시에는 실질취득액이 222,480,000원으로 내려갑니다. 다만 비교 거래의 면적이 대상 117.39㎡와 일치하지 않으므로 단순 수치만으로 적정 응찰가를 확정해서는 안 됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 215,600,000원 가정)

채권자 총 채권액은 1,060,000,000원, 예상 배당액은 211,781,600원, 미배당은 848,218,400원입니다. 대항력 임차인 2명의 보증금 50,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인에게 인수되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 말소기준 근저당권에는 301호가 공동담보로 기재되어 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모

• 용도. 근린시설이며 황금미진아파트상가 3층 302호입니다.
• 단지 규모. 거래 참고 단지는 미진타운, 120세대이며 준공일은 1994.12.30.입니다.
• 토지. 토지면적 3,751.7㎡, 지목은 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 광대소각입니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역이 포함되어 있고 제2종일반주거지역과 접합니다. 소로2류·소로3류에도 접합니다.
• 공시지가. 3,283,000원/㎡입니다.
• 위반건축. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 거래 흐름. 최근 12개월 평균 242,500,000원, 최신 거래 230,000,000원이며 최근 대비 과거 추세는 -38.6%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득가로 계산. 현재 215,600,000원에 낙찰돼도 인수 50,000,000원을 더한 실질취득은 265,600,000원입니다.
• 대항력 임차인 2명 확인. 대구노무법인 20,000,000원, 노무법인 함께 30,000,000원의 보증금 인수 구조를 명세서 원본과 다시 대조해야 합니다.
• 호수 표기 확인. 대구노무법인은 조사자료상 점유부분이 301호 66.00㎡로 되어 있어 대상 302호와의 실제 점유관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 이춘발 관계 확인. 임차인 이춘발과 과거 등기부상 채무자 이름이 동일해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시되어 있습니다.
• 비교시세 과신 금지. 시세 비교 대상면적 117.39㎡와 실제 거래 면적 59.67㎡·84.99㎡가 매칭되지 않습니다.
• 하락 추세 반영. 전체 평균 333,900,000원보다 최근 12개월 평균 242,500,000원과 최신 거래 230,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
• 공동담보 확인. 대구태영신용협동조합 근저당권에는 301호가 공동담보로 기재되어 있어 배당관계 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 인수 후 총액

이 물건은 감정가 440,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 215,600,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 임차인 2명의 보증금 50,000,000원을 매수인이 인수하므로 현재 회차의 실질취득액은 265,600,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 242,500,000원보다 높고 최신 거래 230,000,000원도 웃돕니다.

여기에 최근 거래 추세가 -38.6%이고, 거래 면적이 대상 비교면적과 일치하지 않으며, 근린시설 특성상 임차관계 확인도 복잡합니다. 말소기준권리 이후의 근저당·압류는 정리되지만, 대항력 임차인 보증금은 사라지지 않습니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 “감정가의 49%”가 아니라 “인수까지 합친 265,600,000원을 지불할 가치가 있는가”입니다. 현재 가격은 보수적으로 보고, 추가 유찰 시 실질취득 총액이 어떻게 내려가는지를 중심으로 접근하는 편이 데이터에 부합합니다.