대구지방법원 2025타경9056. 대구 남구 대명동 447-3 뉴욕하이빌과 토지가 일괄매각되고 제시외 건물도 포함되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 4층이고 현재 다가구주택 13가구로 이용 중입니다. 토지는 370.2㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역이며 감정가는 1,497,418,600원입니다. 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1,048,193,000원으로 내려왔습니다.

하지만 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아닙니다. 현재 말소기준은 2025.08.21 임의경매개시결정으로 잡혀 있는데, 이름이 확인되는 임차 관련자 대부분이 그보다 앞서 전입했습니다. 대구도시개발공사는 보증금 60,000,000원과 2019.04.05 확정일자, 2019.04.23 전입, 배당요구가 확인되지만, 나머지 13명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이들은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 보아야 하며, 배당으로 소진되지 않는 보증금이 있다면 매수인에게 남을 가능성을 배제할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 더 어렵다

2007.06.22 동대구농업협동조합 명의의 근저당권 두 건은 채권최고액 각각 312,000,000원과 180,000,000원이었고, 등기부에는 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 이후 2025.08.21 동대구농업협동조합의 임의경매개시결정이 현재 말소기준으로 잡혀 있습니다. 대구도시개발공사의 주택임차권등기는 2025.12.03 접수되어 등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으나, 그 임차관계의 전입일은 2019.04.23로 말소기준일보다 앞섭니다.

② 임차인 현황 — 14명 중 13명 보증금 미상

대구도시개발공사는 임대차계약일 2019.04.03, 확정일자 2019.04.05, 전입·점유개시일 2019.04.23, 보증금 60,000,000원이 확인되고 배당요구도 했습니다. 현재 최저가를 가정한 배당표에서는 이 60,000,000원이 전액 배당되어 해당 임차관계의 미배당 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 계산은 나머지 13명의 보증금 미상 위험까지 없애 주지 않습니다.

③ 가격 — 70%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 말할 수 없다

현재 최저매각가는 1,048,193,000원으로 감정가 1,497,418,600원의 70%입니다. 4회 유찰 시 838,554,400원, 5회 유찰 시 670,843,520원까지 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않는 상황에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

표의 산정 인수액 0원은 계산에 반영된 권리만 기준으로 한 값입니다. 보증금이 확인되지 않은 임차 관련자 13명의 미배당 보증금 가능성은 별도 확인 대상이므로, 실제 실질취득가를 1,048,193,000원으로 고정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,048,193,000원 가정)

현재 계산에서는 집행비용 12,881,930원과 대구도시개발공사 보증금 60,000,000원을 배당한 뒤 975,311,070원이 잔여로 잡힙니다. 신청채권자의 청구액은 447,513,732원이며, 실제 배당에서는 피담보채권·조세·최우선변제·각 임차인의 배당관계를 원본 서류와 대조해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 남구 대명동 앞산네거리 남동측 인근. 다가구주택·단독주택 등으로 형성된 정비된 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 간선도로와 버스승강장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 이용상태. 다가구주택 13가구로 이용 중이며, 위생설비·급배수설비·도시가스설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 370.2㎡, 공시지가 1,587,000원/㎡, 제2종일반주거지역, 평지·세로장방·소로한면입니다.
• 도로·규제. 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 한 채의 아파트가 아니라 다가구주택 13가구와 토지가 결합된 형태이므로 임차관계 확인과 관리·명도 난도가 상대적으로 높습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 13명의 보증금부터 확인. 가장 중요한 항목입니다. 전입일만으로 보증금 규모와 최종 인수액을 알 수 없으므로 각 임대차계약·점유·확정일자·배당요구를 대조해야 합니다.
• 실질취득가 재계산. 낙찰가에 미배당 인수보증금이 더해질 수 있으므로 인수액이 확인되기 전까지 실질취득가를 최저가와 동일하게 보지 마세요.
• 대구도시개발공사 60,000,000원. 현재 배당 계산에서는 전액 변제되지만 실제 배당표와 배당순위를 다시 확인해야 합니다.
• 배당요구 여부 구분. 이재범과 대구도시개발공사의 배당요구는 확인됩니다. 다른 임차 관련자의 배당요구 여부와 배당종기 준수 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 일괄매각·제시외 건물. 건물과 토지가 함께 매각되고 제시외 건물이 포함되므로 현황과 감정평가 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
• 3회 유찰을 가격 메리트로 단정 금지. 최근 실거래 비교가 없는 상태에서는 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류와 실제 점유현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 할인”보다 “미상 보증금”이 먼저다

이 물건은 감정가 1,497,418,600원에서 세 차례 유찰되어 1,048,193,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 권리분석에서는 할인율보다 인수액이 먼저입니다. 대구도시개발공사 보증금 60,000,000원은 현재 계산상 전액 배당되지만, 그 밖의 임차 관련자 13명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 채 모두 말소기준일보다 빠른 전입일을 갖고 있습니다.

따라서 이 사건의 실질취득가는 현재 최저가 1,048,193,000원으로 확정되지 않습니다. 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 그 인수액을 더해 다시 계산해야 합니다. 게다가 다가구주택 13가구라는 구조상 명도와 임차관계 정리 자체도 단순한 단일 세대 물건보다 복잡합니다. 가격은 내려왔지만 권리는 아직 닫히지 않았습니다. 임차인별 보증금과 배당관계가 확인되기 전에는 보수적으로 접근해야 할 고위험 사건입니다.