대구지방법원 2025타경9056. 대구 남구 대명동 447-3, 뉴욕하이빌 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 4층 건물이며 현재 다가구주택 13가구로 이용 중입니다. 소유자는 서복순으로, 2008.05.07. 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 감정가는 1,497,418,600원, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 1,048,193,000원입니다.
겉으로 보이는 할인율만 보면 관심을 끌 수 있지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 임차관계입니다. 개인 점유자 13명은 모두 전입일이 제시된 말소기준일 2025.08.21.보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 대부분이므로 단순히 ‘대항력 있음’으로 확정할 수도, ‘인수 없음’으로 정리할 수도 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9056 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 대명동 447-3 뉴욕하이빌 · 대구광역시 남구 큰골3길 37 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택 13가구로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 4층 · 외벽 석재 및 치장적벽쌓기 · 새시 창호 |
| 소유자 | 서복순 (2008.05.07. 소유권이전 · 2008.03.21. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 1,497,418,600원 / 1,048,193,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 채권자 / 청구액 | 동대구농업협동조합 / 447,513,732원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 토지 | 대 370.2㎡ · 평지 · 세로장방 · 소로한면 · 공시지가 1,587,000원/㎡ |
| 용도지역 | 도시지역 · 제2종일반주거지역 · 소로2류(폭 8m~10m) 접함 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
제시된 권리분석상 말소기준은 2025.08.21. 임의경매개시결정입니다. 2007.06.22. 설정된 동대구농업협동조합 근저당권 2건은 각각 채권최고액 312,000,000원과 180,000,000원이며, 등기 이력에는 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 다만 2026.05.15.에는 같은 근저당권의 확정채권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 부기 내용도 함께 확인됩니다.
대구도시개발공사의 주택임차권등기는 2025.12.03. 접수돼 등기 시점만 보면 말소기준 이후입니다. 그러나 임대차계약일은 2019.04.03., 확정일자는 2019.04.05., 주민등록일과 점유개시일은 2019.04.23.입니다. 따라서 임차권등기 자체의 소멸 여부와 별개로, 2019년부터 성립한 대항력·우선변제 관계를 기준으로 배당과 인수를 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 신고 14건, 미상 보증금 13건
확인되는 임차·점유 신고는 개인 13명과 대구도시개발공사 1건입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 건은 없으므로 별도 중복 합산 문제는 확인되지 않습니다. 다만 개인 13명의 보증금과 확정일자가 대부분 확인되지 않아, 현재 자료만으로 매수인이 떠안을 보증금 총액을 계산할 수 없습니다.
| 임차인·점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김연순 | 미상 | 2019.04.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 | 인수 미상 |
| 안숙자 | 미상 | 2018.10.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 | 인수 미상 |
| 황승화 | 미상 | 2017.07.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 | 인수 미상 |
| 오점도 | 미상 | 2018.07.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 | 인수 미상 |
| 권남숙 | 미상 | 2014.10.31 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 | 인수 미상 |
| 백민정 | 미상 | 2020.11.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 | 인수 미상 |
| 김영득 | 미상 | 2019.05.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 | 인수 미상 |
| 강은란 | 미상 | 2020.11.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 | 인수 미상 |
| 김장섭 | 2층 101호 | 2023.01.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 | 인수 미상 |
| 이재범 | 2층 103호 | 2021.01.05 | 미상 | 2025.10.13 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 | 인수 미상 |
| 박경민 | 2층 104호 | 2022.10.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 | 인수 미상 |
| 정연정 | 3층 202호 | 2021.04.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 | 인수 미상 |
| 김현지 | 4층 303호 | 2023.12.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 | 인수 미상 |
| 대구도시개발공사 | 3층 중 별지 도면 표시 부분 · 3층 203호 40㎡ | 2019.04.23 | 60,000,000원 | 2025.12.03 | 있음 | 있음 | 승계 없음 | 가정상 0원 |
③ 가격·회차 분석 — 감정가 70%가 시세 할인율은 아니다
감정가는 1,497,418,600원, 현재 최저가는 1,048,193,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 ‘감정가보다 30% 낮다’는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 가점을 부여할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 소유자 잔여 | 가정상 매수인 인수 | 신청채권 변제 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,048,193,000원 | 975,311,070원 | 0원 | 0원 · 미충족 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 733,735,100원 | 663,997,749원 | 0원 | 0원 · 미충족 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 513,614,569원 | 446,078,423원 | 0원 | 0원 · 미충족 |
④ 예상배당표 (매각가 1,048,193,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,881,930원 |
| 1. 대구도시개발공사 임차보증금 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 975,311,070원 |
제시된 배당 가정은 집행비용과 대구도시개발공사 보증금만 반영한 수치입니다. 당해세·최우선변제와 개인 점유자 13명의 보증금은 반영되지 않았으며 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 남구 대명동 앞산네거리 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택과 단독주택 등으로 형성된 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 간선도로와 버스승강장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 4층 건물로 다가구주택 13가구가 이용 중이며 위생·급배수·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 370.2㎡, 평지·세로장방 형태이며 소로한면에 접합니다. 도시지역·제2종일반주거지역입니다.
- 환금성. 단일 공동주택 호실이 아니라 다수 임차관계가 결합된 다가구주택과 토지의 일괄매각입니다. 명도와 임대차 정리가 복잡해질 수 있어 일반적인 소형 공동주택보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 13명 전원의 임대차계약서 확인. 보증금, 계약일, 확정일자, 실제 점유 부분, 배당요구 여부를 호실별로 확인해야 합니다.
- 대구도시개발공사 임차권 확인. 보증금 60,000,000원의 실제 배당 가능액과 미배당 잔액 발생 가능성을 배당요구서·채권계산서로 대조해야 합니다.
- 등기 원본 재확인. 2007년 근저당권 2건의 말소 여부와 2026.05.15. 농업협동조합자산관리회사로의 이전 효력을 확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당 검증. 청구액 447,513,732원이 배당 가정에서 0원으로 계산된 이유를 확인하지 않으면 권리순위를 확정할 수 없습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물 및 제시외 건물의 정확한 위치, 면적, 소유관계와 매각 포함 범위를 현황도면에서 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 다가구주택 13가구 이용 상태이므로 낙찰 후 호실별 인도협의와 명도비용, 기간을 별도로 예상해야 합니다.
- 실거래 조사. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고 인근 다가구주택·토지 거래와 임대수익을 직접 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·임대차계약서 원본을 확인한 뒤 총인수액을 다시 산정해야 합니다.
맺으며 — “감정가 할인보다 미상 보증금이 먼저다”
이 물건은 감정가 1,497,418,600원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 1,048,193,000원까지 내려왔습니다. 하지만 가격이 내려간 사실만으로 안전하거나 저렴해진 것은 아닙니다. 개인 점유자 13명의 보증금과 우선변제 관계가 확인되지 않아 매수인이 떠안을 금액을 계산할 수 없고, 대구도시개발공사 보증금 60,000,000원만 반영한 배당 가정도 신청채권자 청구액 447,513,732원과 맞물려 재검증이 필요합니다.
현재 단계의 결론은 입찰가 제시가 아니라 보류입니다. 임차인별 보증금과 배당요구, 유효 근저당권, 실제 배당순위를 모두 확인한 뒤에야 낙찰가와 인수액을 더한 실질취득액을 산정할 수 있습니다. 확인 전에는 최저가가 더 내려가더라도 가격 메리트가 생겼다고 판단해서는 안 됩니다.
