79,691,000원
서울북부지방법원 2025타경12795. 상봉동 해피리움 6층 602호, 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 표면만 보면 감정가 304,000,000원이 6회 유찰돼 79,691,000원까지 내려온 물건이라 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다.
김용석은 임대차계약일 2020.10.06, 확정일자 2020.10.06, 전입·점유개시 2020.10.30이고, 말소기준권리인 서울특별시 압류는 2022.01.13입니다. 전입이 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 현재 최저가 기준 예상배당은 77,856,562원뿐이어서 보증금 중 222,143,438원이 남고, 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
즉 79,691,000원에 낙찰받는다고 해서 8천만원짜리 취득이 아닙니다. 현재 회차의 낙찰가와 인수액을 단순 합하면 301,834,438원입니다. 집행비용 1,834,438원이 매각대금에서 먼저 빠져 임차인 배당액이 줄기 때문에 단순 합산액은 보증금 3억원을 조금 웃돌지만, 이 구조의 경제적 본체는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 고정되는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12795 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉동 119-12 해피리움 6층 602호 · 서울특별시 중랑구 동일로118길 36 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 대상면적 | 25.9㎡ |
| 소유자 | 윤완진 |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 79,691,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김용석 / 300,175,300원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기부상 2020.09.04 설정된 관악신용협동조합 근저당권은 2020.10.30 일부포기로 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2022.01.13 서울특별시 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 국 압류, 경매개시결정 및 2024.11.12 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 인수액 222,143,438원
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김용석 | 제6층 제602호 전부 | 2020.10.30 / 2020.10.06 | 300,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
김용석은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 최저가에서 집행비용을 제외하고 받을 수 있는 금액은 77,856,562원입니다. 따라서 300,000,000원 - 77,856,562원 = 222,143,438원이 미배당으로 남습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 26.9%가 아니라 실질취득 약 3억원으로 봐야 한다
해피리움은 19세대, 2020.08.25 준공입니다. 대상 면적 25.9㎡와 매칭되는 실거래는 2건으로, 2024.03에 293,000,000원, 2024.11에 299,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 296,000,000원, 최신 거래는 299,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 25.38㎡ | 4 | 299,000,000원 |
| 2024.03 | 25.38㎡ | 4 | 293,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 25.38㎡ | 2건 | 296,000,000원 |
최저가만 나누면 최근 12개월 평균의 26.9%라 매우 싸 보입니다. 하지만 이 숫자는 이 사건에서는 가격 판단 지표가 아닙니다. 대항력 임차보증금 3억원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 경제적 취득 기준을 보증금 수준 300,000,000원으로 잡으면 최근 12개월 평균 296,000,000원의 101.4%, 최신 거래 299,000,000원의 100.3%입니다.
또한 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 14.2회로 집계돼 있습니다. 현재도 이미 6회 유찰됐지만, 이 사건은 낙찰가 하락분이 임차인 인수액 증가로 옮겨가는 구조여서 추가 유찰 자체가 실질취득가를 크게 낮춰주지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,691,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,834,438원 |
| 1. 임차인 김용석 보증금 | 300,000,000원 | 77,856,562원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 546,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김용석 | 300,175,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 김용석의 보증금 중 222,143,438원이 미배당으로 남아 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 집행비용은 매각가의 2.3% 수준으로 추정된 값이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액이 커진다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 | 79,691,000원 | 222,143,438원 | 실질취득은 보증금 수준 |
| 7회 유찰 시 | 63,752,800원 | 237,794,750원 | 낙찰가 하락만큼 인수 증가 |
| 8회 유찰 시 | 51,002,240원 | 250,315,800원 | 총 부담은 여전히 보증금 수준 |
7회 유찰 시 최저가는 63,752,800원으로 내려가지만 인수액은 237,794,750원으로 증가하고, 8회 유찰 시에는 51,002,240원과 250,315,800원의 조합이 됩니다. 따라서 이 사건은 “몇 번 더 유찰되면 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 그대로 적용되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울중랑우체국 남서측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 상봉역이 있어 버스·지하철 이용은 무난합니다.
- 이용상태. 해피리움 6층 602호, 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 승강기, 급·배수, 위생, 화재탐지, 도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 6m, 동측 약 3~4m 도로를 통해 접근할 수 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 407.3㎡, 공시지가 3,898,000원/㎡, 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 규모. 해피리움은 19세대로 거래 표본이 2건에 불과해 실거래 비교 시 표본이 넓지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 79,691,000원이 아니라 김용석 보증금 인수까지 합친 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 원본 확인. 임대차계약일 2020.10.06, 전입·점유 2020.10.30, 확정일자 2020.10.06과 실제 보증금 지급관계를 대조해야 합니다.
- 김용석의 지위 확인. 임차인이면서 강제경매 신청채권자인 동일인의 채권관계와 임대차 실체를 확인해야 합니다.
- 미상 임차항목 확인. ‘기사항전’으로 기재된 주거 관련 항목은 전입·보증금이 미상이므로 대항력 여부를 단정하지 말고 원본 명세서를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 낙찰가가 내려가도 김용석 인수액이 증가하므로 회차가 내려간다는 이유만으로 총 부담이 크게 감소하지 않습니다.
- 실거래 기준. 최근12개월 평균 296,000,000원과 최신 거래 299,000,000원을 실질취득 약 3억원과 비교해야 합니다.
- 현장 확인. 19세대 소규모 다세대인 만큼 내부 상태, 관리상태, 실제 점유관계와 명도를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “79,691,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 오해는 감정가 304,000,000원이 79,691,000원까지 떨어졌으니 70% 넘게 할인됐다고 보는 것입니다. 김용석은 말소기준권리보다 앞서 전입·점유를 갖춘 대항력 임차인이고, 현재 회차 미배당 보증금 222,143,438원이 매수인 인수로 계산됩니다.
따라서 실질취득은 보증금 약 3억원 수준으로 봐야 합니다. 최근 12개월 평균 296,000,000원보다 높고 최신 거래 299,000,000원도 웃돕니다. 추가 유찰이 진행돼도 낙찰가 감소분이 인수액 증가로 옮겨가므로 단순한 유찰 대기 전략도 가격을 크게 낮춰주지 않습니다. 여기에 별도 미상 임차항목과 김용석의 임차인·경매신청채권자 겸유 관계도 원본 확인이 필요합니다. 최저가는 싸 보이지만, 실질취득은 시세 이상. 권리와 가격 모두 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
