서울북부지방법원 2025타경12795. 상봉동 해피리움 6층 602호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 99,614,000원까지 내려왔지만 이 사건은 ‘낙찰가가 낮아진 만큼 싸지는’ 구조가 아닙니다. 김용석의 전입일은 2020.10.30, 확정일자는 2020.10.06으로 말소기준권리인 서울특별시 압류 2022.01.13보다 앞섭니다. 따라서 김용석은 대항력이 있고, 보증금 300,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 부족분을 매수인이 인수합니다.
현재 회차에서는 매각대금 99,614,000원 가운데 집행비용 2,193,052원을 제외한 97,420,948원이 김용석 보증금에 배당되고, 나머지 202,579,052원은 매수인 인수로 계산됩니다. 즉 낙찰가가 내려가면 인수액이 커지는 구조라, 실질취득은 약 300,000,000원 수준에서 사실상 고정됩니다. 이 사건의 가격 판단 기준은 99,614,000원이 아니라 바로 이 실질취득액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12795 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉동 119-12 해피리움 6층 602호 · 동일로118길 36 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 비교면적 | 25.9㎡ |
| 소유자 | 윤완진 |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 99,614,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김용석 / 300,175,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 과거 관악신용협동조합 근저당권은 2020.10.30 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2022.01.13 서울특별시 압류입니다. 그 뒤 주택도시보증공사 가압류, 국 압류, 임차권등기 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다. 다만 임차권등기의 형식상 순위가 말소기준 뒤라는 사실만 보고 안전하다고 볼 수 없습니다. 김용석은 이미 2020.10.30 전입·점유했고 확정일자도 2020.10.06이므로, 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액은 매수인에게 남습니다.
| 임차인 / 점유자 | 사용부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김용석 | 제6층 제602호 전부 | 2020.10.30 | 2020.10.06 | 300,000,000원 | 대항력 有 우선변제 잔액 인수 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
해피리움 비교면적 25.9㎡에 매칭된 최근 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 296,000,000원, 최신 거래는 2024.11의 299,000,000원입니다. 표면 최저가 99,614,000원은 최근 시세의 33.7%에 불과하지만, 이 수치는 대항력 임차인의 인수 부담을 제외한 숫자이므로 투자 판단 기준으로 쓰면 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 25.38㎡ | 4 | 299,000,000원 |
| 2024.03 | 25.38㎡ | 4 | 293,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 25.9㎡ | 2건 | 296,000,000원 |
김용석 보증금 300,000,000원이 사실상 실질취득의 기준선이 되므로, 최근 12개월 평균 296,000,000원보다 높고 최신 거래 299,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 최저가가 아무리 낮아 보여도 ‘시세보다 싸다’ 또는 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다. 유찰이 더 진행돼 낙찰가가 내려가더라도 김용석에게 미배당되는 금액이 커져 총부담이 보증금 수준에 가까워집니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,614,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,193,052원 |
| 1. 임차인 김용석 보증금 | 300,000,000원 | 97,420,948원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 546,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김용석 | 300,175,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 김용석 보증금 중 97,420,948원만 배당되고, 부족분 202,579,052원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당 조건에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울중랑우체국 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 상봉역이 있어 버스·지하철 이용은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 해피리움 6층 602호로서 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 승강기·화재탐지·도시가스·위생 및 급배수 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 6M, 동측 약 3~4M 도로를 통해 접근할 수 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 해피리움은 19세대, 사용승인일은 2020.08.25입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰 판단 기준은 99,614,000원이 아니라 인수까지 포함한 실질취득 약 300,000,000원입니다.
- 김용석 보증금 확인. 300,000,000원 중 배당되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 구조가 명세서에 명시돼 있습니다.
- 별도 점유자 확인. ‘기사항전’으로 기재된 주거 점유자는 전입·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 취급해야 합니다.
- 관계 확인. 김용석은 임차권자이면서 신청채권자와 동일인으로 기재돼 있으므로 계약·점유·채권 관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 시세 상한 확인. 최근 12개월 평균 296,000,000원, 최신 거래 299,000,000원보다 실질취득이 높습니다.
- 배당 원본 대조. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 반영 여부에 따라 달라질 수 있으므로 배당요구·명세서 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”
이 사건의 핵심은 5회 유찰이나 99,614,000원이라는 숫자가 아닙니다. 대항력 있는 김용석의 보증금 300,000,000원입니다. 현재 회차에서는 202,579,052원을 인수하고, 다음 회차로 넘어갈수록 낙찰가는 더 낮아지지만 인수액은 222,143,242원, 237,794,593원으로 커집니다. 결과적으로 매수인의 실질부담은 약 300,000,000원 수준을 벗어나기 어렵습니다.
그 실질취득 수준은 최근 12개월 평균 296,000,000원과 최신 거래 299,000,000원보다 높습니다. 게다가 별도 주거 점유자의 대항력 여부도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 ‘최저가가 싸서 매력적인 물건’이 아니라, 인수구조를 먼저 풀어야 하는 고위험 권리분석형 물건으로 보는 것이 맞습니다.
