인수는 0원이지만, 다가구 4명 점유와 가격 검증이 핵심 — 대구 대명동 3019-26

대구지방법원 2025타경9073. 대구 남구 대명동 경상길 15에 위치한 토지 128.6㎡와 철근콘크리트조 3층 건물의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 1~3층은 모두 다가구주택으로 이용 중이며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 소유자 김영환 명의로 2017.05.10 소유권보존등기가 됐고, 같은 날 대구태영신용협동조합의 200,200,000원 근저당과 130,000,000원 근저당이 차례로 설정됐습니다.

권리분석의 기준점은 을구 1번 대구태영신용협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 전세권·근저당권· 주택임차권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인 4명도 모두 말소기준일 이후 전입해 대항력이 없으므로, 배당을 받지 못한 보증금이나 채권자 미배당액이 낙찰자에게 넘어오지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2017.05.10 을구 1번 대구태영신용협동조합 근저당 200,200,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당부터 유경록 전세권, 서준식·대경신용협동조합 근저당, 손상혁 주택임차권과 강제경매개시결정까지 모두 후순위입니다. 2020년의 종전 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 2020년 6월에 이미 말소됐습니다.

② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 4명, 대항력 없음

보증기관의 대위·승계 신고자는 없으므로 실제 임차인은 4명입니다. 네 명 모두 전입일이 말소기준일 2017.05.10보다 늦어 대항력이 없고, 유경록의 20,000,000원 전세권과 손상혁의 100,000,000원 주택임차권등기도 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당 부족이 발생하더라도 매수인 인수액은 0원입니다.

③ 가격 판단 — 70%만 보고 싸다고 단정할 수 없다

감정가는 542,790,000원, 1회 유찰된 최저매각가는 379,953,000원으로 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준액도 379,953,000원입니다.

그러나 이 물건은 토지와 3층 다가구주택을 함께 매각하는 구조이고, 1~3층의 임대관계가 명확히 정리돼 있지 않습니다. 감정가 대비 할인율만으로는 토지가치·건물상태·임대수익·정비구역 영향을 반영한 적정가를 판단할 수 없습니다. 따라서 “감정가의 70%이므로 시세보다 싸다”는 결론은 금지하고, 인근 토지와 다가구주택의 실제 거래 및 임대현황을 별도로 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 379,953,000원 가정)

채권 총액 760,200,000원 중 집행비용을 제외한 채권자 예상배당은 373,833,658원, 미배당액은 386,366,342원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 별개이며, 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상공업고등학교 북서측 인근으로 단독주택·다가구주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며, 주거지로서 주위환경은 보통 정도입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 시가지 안에 위치해 일반 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
• 이용상태. 1층부터 3층까지 모두 다가구주택으로 이용 중이며 위생설비·급배수설비와 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 128.6㎡의 평지·세로장방형 대지로 소로 한 면에 접하며, 공시지가는 1,074,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대명4동 재개발사업 정비구역에 포함됩니다. 가축사육제한구역과 경상공업고등학교 상대보호구역에도 해당합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 원본 확인. 배성욱·유경록·전기직의 임차인 조사상 보증금이 미상입니다. 대항력은 없더라도 명도협상과 배당관계를 위해 임대차계약서·보증금 지급자료를 확인해야 합니다.
• 손상혁 관계 확인. 강제경매 채권자와 100,000,000원 임차권자가 동일합니다. 임대차계약의 실재, 점유개시, 보증금 지급과 집행권원 관계를 대조해야 합니다.
• 서준식 채권액 확인. 170,000,000원 설정 후 60,000,000원으로 변경된 근저당의 현재 채권최고액과 배당요구액을 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되므로 감정평가서 도면과 현황을 대조해 포함 범위·면적·이용상태를 확인해야 합니다.
• 정비구역 확인. 대명4동 재개발사업 정비구역과 지구단위계획구역에 포함되므로 사업 진행 단계와 권리산정·건축·이용 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 비율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인근 토지와 다가구주택 거래·임대수익·수선비를 기준으로 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 매각결과 확인. 매각기일은 2026.07.23으로 기재돼 있으므로 매각 결과와 기일 변경 여부를 법원 기록에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원과 쉬운 물건은 같은 말이 아니다”

이 사건의 권리 결론은 명확합니다. 말소기준은 2017.05.10 대구태영신용협동조합 근저당이고, 실제 임차인 4명의 전입일과 유경록 전세권·손상혁 주택임차권은 모두 그보다 늦습니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 1~3층 다가구주택에는 여러 점유자가 있고 임차인 조사상 보증금 미상자가 3명이며, 손상혁은 임차권자와 강제경매 채권자의 지위를 동시에 갖습니다. 서준식 근저당의 변경등기와 예상배당상 채권액도 대조가 필요합니다. 가격 역시 감정가의 70%라는 사실만 있을 뿐 적정 시세를 단정할 근거는 부족합니다. 결론은 권리는 소멸형, 명도와 가격은 검증형입니다.