대구지방법원 2025타경9090. 경산시 계양동 668-11 비동 3층 301호, 전용 75.63㎡ 다세대주택입니다. 소유자 이민혁이 2013.02.22 거래가 70,000,000원에 소유권을 취득했고, 2016.09.30 현대캐피탈 명의로 채권최고액 92,300,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권은 2025.07.11 한국자산관리공사로 이전됐고, 한국자산관리공사가 2025.08.25 임의경매를 신청했습니다.
등기 흐름에 따르면 실질적인 말소기준은 2016.09.30 근저당권으로 보는 것이 타당합니다. 2024년 이후 등록된 경북신용보증재단·신용보증기금·하나캐피탈의 가압류와 경매개시결정은 그보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상이므로, 점유관계까지 완전히 확인됐다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9090 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 계양동 668-11 비동 3층 301호 · 도로명 경상북도 경산시 계양로16길 41 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 75.63㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 3층 |
| 소유자 | 이민혁 (2013.02.22 거래가 70,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 59,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 68,108,334원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 준공 / 세대수 | 1995.03.08 / 16세대 |
① 권리 흐름 — 2016년 근저당 이후 권리는 소멸
과거의 1995년 농업협동조합중앙회 근저당, 서울보증보험 가압류, 정리금융공사 가압류, 국민건강보험공단 압류와 2013년 농협은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 2016년 현대캐피탈 근저당과 이를 승계한 한국자산관리공사입니다.
② 시세 비교 — 70% 유찰가도 최근 시세 이상
동일 면적대 거래는 확인된 표본이 2건입니다. 전체 평균은 68,500,000원이지만, 2021.11 거래 79,000,000원이 포함돼 있어 현재 가격 판단의 우선 기준으로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2025.09의 58,000,000원 1건이며, 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세는 -26.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 75.63㎡ | 4 | 58,000,000원 |
| 2021.11 | 75.89㎡ | 3 | 79,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 68,500,000원 |
| 최근 12개월 | 75.63㎡ | 1건 | 58,000,000원 |
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 59,500,000원입니다. 이는 최신 거래 및 최근 12개월 평균인 58,000,000원보다 1,500,000원 높고, 최근 시세의 102.6%입니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 할인율만 보고 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,471,000원 |
| 1. 가압류 · 경북신용보증재단 | 37,920,000원 | 37,920,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 8,486,007원 | 8,486,007원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 8,486,007원 | 8,486,007원 |
| 4. 가압류 · 하나캐피탈 | 61,579,174원 | 3,136,986원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 116,471,188원 중 58,029,000원이 배당되고, 58,442,188원의 미배당이 발생하는 가정입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 추가 유찰 시 가격 구조
| 현재 회차 | 1회 유찰 · 감정가의 70% · 59,500,000원 · 인수 0원 |
|---|---|
| 2회 유찰 시 | 감정가의 49% · 41,650,000원 · 인수 0원 · 채권 미배당 75,970,888원 |
| 3회 유찰 시 | 감정가의 34.3% · 29,155,000원 · 인수 0원 · 채권 미배당 88,240,978원 |
현재 회차에서는 실질취득액이 최신 실거래보다 높지만, 추가 유찰 시에는 가격 구조가 달라집니다. 다만 채권자의 미배당액이 늘어나더라도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원으로 계산됩니다. 응찰 판단은 할인율 자체보다 실제 점유 상태와 최신 거래 58,000,000원을 기준으로 해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 3층 301호로 이용 중인 다세대주택입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트, 내부는 벽지·타일, 창호는 새시창호입니다.
- 주위환경. 계양주공아파트 북측에 인접하며, 주변은 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통·도로. 차량 접근이 가능하고 교통사정은 보통입니다. 남서측으로 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스설비·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 고도지구 7층 이하, 소로2류 폭 8m~10m 접합, 가축사육제한구역 및 상대보호구역입니다. 공시지가는 641,300원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 16세대의 1995.03.08 준공 다세대주택이며, 확인된 동일 면적대 거래가 2건뿐입니다. 거래 표본이 적고 최근 가격 추세가 -26.6%여서 매도 시 가격과 기간의 변동성이 클 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준. 전체 평균 68,500,000원보다 최신 거래 58,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다. 현재 실질취득 59,500,000원은 최근 시세의 102.6%입니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 전입 현황, 매각물건명세서상 인수 문구를 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 대조. 2016년 근저당권과 2025년 한국자산관리공사 이전등기의 연속성을 등기부 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당표 검증. 신청채권자 한국자산관리공사의 청구액 68,108,334원과 예상배당 0원의 관계를 채권계산서 및 실제 배당순위로 확인해야 합니다.
- 동일 채권자 가압류. 신용보증기금 명의 8,486,007원 가압류가 2건 등재돼 있으므로 별도 채권인지 중복 등재인지 원본을 대조해야 합니다.
- 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 부담, 도시가스·수도 등 사용관계를 확인해야 합니다.
- 매각결과 확인. 매각기일은 2026.07.23이므로 실제 매각·유찰·변경 여부는 법원 매각결과 원문으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가가 곧 시세 할인은 아니다”
이 물건은 등기 흐름상 2016년 근저당권을 기준으로 후순위 가압류가 소멸하고, 계산상 매수인 인수액도 0원인 소멸형 권리구조입니다. 그러나 임대관계가 미상이라 점유 검증을 생략할 수 없고, 신청채권자 배당액이 0원으로 계산된 부분도 법원 원본 대조가 필요합니다.
가격은 더 보수적으로 봐야 합니다. 감정가 85,000,000원에서 1회 유찰돼 59,500,000원까지 내려왔지만, 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 58,000,000원입니다. 현재 실질취득액은 최근 시세의 102.6%이고 가격 추세도 -26.6%입니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격은 아직 싸지 않다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 최신 거래 이하에서 매입할 수 있는지, 그리고 미상인 점유관계와 배당순위를 원본으로 해소할 수 있는지입니다.
