서울북부지방법원 2025타경12830. 서울특별시 강북구 우이동 180-42, 도로명주소 삼양로173다길 10의 지하층 비02호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고 감정평가상 현재 이용상태는 연립주택입니다. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 지하층에 위치하며, 집합건축물대장 건축물현황도 기준 방2·거실 겸 주방·욕실 등으로 구성되어 있습니다.
권리의 기준점은 2016.06.14. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 31,900,000원입니다. 이후 설정된 오창열 근저당권 45,000,000원과 롯데카드·우리카드 가압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당표에서도 낙찰자가 승계할 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
그러나 권리가 소멸형이라는 사실만으로 안전성이 완성되는 것은 아닙니다. 감정평가서에는 임대내역 미상으로 기재되어 있고 별도의 확인된 임차인 내역은 없습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 자료도 없지만, 현장 점유자와 전입·확정일자 상태를 확인하기 전까지는 점유 및 대항력 가능 여부가 미상인 상태로 보는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12830 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 우이동 180-42 지하층 비02호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강북구 삼양로173다길 10 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 근린주택 / 연립주택 |
| 구조 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 지하층 비02호 |
| 내부 구성 | 방2 · 거실 겸 주방 · 욕실 등 |
| 사용승인일 | 1995.11.16 |
| 소유자 | 박태조 (2016.06.14. 거래가액 90,000,000원에 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 68,096,000원 (3회 유찰) |
| 경매신청 채권자 | 오창열 |
| 청구액 | 17,347,862원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 금전 권리는 소멸형
2008년 통조림가공수산업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 2020년 오상윤 근저당권과 관련 질권도 해지·말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2016.06.14. 우리은행 근저당권입니다. 이후의 오창열 근저당권, 롯데카드와 우리카드 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 68,096,000원으로 감정가 133,000,000원의 51.2%입니다. 숫자만 보면 감정가에서 크게 내려온 상태지만, 동일 물건 또는 인근 유사 물건의 실거래 자료가 없어 이를 곧바로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 지하층이고, 1995.11.16. 사용승인된 9세대 규모 구분건물에 속합니다. 이미 3회 유찰됐다는 사실은 감정가 수준에서 시장의 선택을 받지 못했다는 결과입니다. 따라서 감정가 대비 할인율보다는 지하층의 채광·환기·습기·누수 상태, 실제 점유관계, 수리비와 향후 매도 가능성을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,096,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,625,728원 | 매각가의 2.4% 추정 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 31,900,000원 | 31,900,000원 | 채권최고액 기준 |
| 2. 근저당 · 오창열 | 45,000,000원 | 34,570,272원 | 일부 미배당 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 43,446,002원 | 0원 | 미배당 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 7,316,003원 | 0원 | 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
총 신고채권액 127,662,005원 중 채권자 예상배당은 66,470,272원이며, 총 미배당액은 61,191,733원입니다. 미배당 채권은 매각으로 소멸하는 권리에 관한 금액으로, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 51%) | 68,096,000원 | 66,470,272원 | 61,191,733원 | 충족 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 54,476,800원 | 53,096,218원 | 74,565,787원 | 충족 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 43,581,440원 | 42,396,974원 | 85,265,031원 | 미충족 |
현재 회차와 4회 유찰 시나리오에서는 신청채권자 오창열의 청구액 17,347,862원이 충족되는 것으로 계산되지만, 5회 유찰 시에는 예상배당액 10,496,974원으로 미충족됩니다. 다만 이 변화는 채권자 배당의 문제이며 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 위치. 우이신설선 북한산우이역 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 등 공동주택과 일반주택, 소규모 근린생활시설 및 근린공원이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 동측 근거리에 북한산우이역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물로 사용승인일은 1995.11.16이며, 외벽은 외장석재와 적벽돌, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 급탕·급배수 위생설비와 도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 6미터 폭 도로, 동측과 서측 각각 4미터 폭 포장도로에 접하며 출입도로 상태는 보통입니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28미터 이하), 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다.
- 규모. 지층부터 3층까지 각 층별 2세대, 4층 1세대로 총 9세대인 구분건물입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 지하층·1995년 사용승인·9세대 규모라는 특성상 가격뿐 아니라 채광, 환기, 습기와 향후 매도 가능성을 함께 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가상 임대내역은 미상입니다. 현장 방문과 전입세대 확인을 통해 실제 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 대항력 가능 여부. 확인된 임차인 신고는 없지만 보증금·전입·확정일자 자료도 확인되지 않았으므로 대항력 여부를 단정하지 말고 매각물건명세서 원본과 전입 자료를 대조해야 합니다.
- 지하층 상태. 채광, 환기, 결로, 곰팡이, 누수, 배수 역류와 외벽·창호 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 감정가 대비 51.2%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 우이동 인근 연립주택 지하층의 실제 거래와 매물을 비교해야 합니다.
- 파산절차 확인. 갑구 파산선고 기재와 경매절차의 관계, 관리·처분권자 및 인도 협의 상대방을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 사건 진행내역을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 판단의 중심은 현장
이 사건의 등기상 금전 권리는 비교적 명확합니다. 우리은행 근저당을 말소기준으로 오창열 근저당과 카드사 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 물건 자체의 불확실성은 남아 있습니다. 감정 이용상태는 연립주택이고 해당 호실은 지하층이며, 임대내역은 미상입니다. 3회 유찰돼 감정가의 51.2%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 할인 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리만 보고 입찰하는 사건이 아니라, 점유·지하층 상태·인근 시세를 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 사건입니다. 결론은 등기상 인수 0원, 현장 위험은 미확정입니다.
