수원지방법원 2024타경71660. 안산시 상록구 본오동 해정파크빌 4층 401호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 148,000,000원이지만 여섯 차례 유찰돼 현재 최저가는 17,413,000원까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 감정가의 11.7% 수준이라 파격적으로 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 말소기준보다 앞선 임차권입니다.
임차인 안문은 2021년 11월 17일 임대차계약, 2021년 11월 19일 확정일자, 2021년 11월 30일 점유개시, 2021년 12월 1일 주민등록을 갖췄고 보증금은 147,000,000원입니다. 말소기준은 2024년 12월 9일 강제경매개시결정이므로, 임차인의 대항요건이 훨씬 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경71660 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오로1길 13, 4층401호 (본오동,해정파크빌) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 28.11㎡ · 철근콘크리트구조 4층 내 제4층 제401호 |
| 사용승인 | 2021.08.17 |
| 소유자 | 김인성 2분의 1 · 이지안 2분의 1 (2021.12.14 매매, 거래가액 147,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 17,413,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안문 / 147,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
2021년 설정됐던 반월신용협동조합 근저당권은 2021년 12월 1일 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024년 12월 9일 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞서 대항요건을 갖춘 안문의 임차권은 매각으로 소멸하지 않고, 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 승계됩니다. 이후 국민건강보험공단의 김인성 지분 압류 2건은 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 안문 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 147,000,000원 | 2021.12.01 / 2021.11.19 점유개시 2021.11.30 | 2024.02.07 우선변제 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 인수 |
안문은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 표시돼 있습니다. 보증금을 중복 합산할 별도 보증기관 신고도 없습니다. 현재 회차에서 배당으로 보증금 전액을 회수할 수 없으므로, 잔액 인수 여부가 이 사건의 가격을 사실상 결정합니다.
③ 유찰돼도 총액은 거의 안 내려간다
대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에 낙찰가가 더 내려가면 그만큼 임차인 배당액이 줄고 매수인의 인수액이 늘어납니다. 즉 낙찰가만 낮아질 뿐, 실질취득 총액은 보증금 147,000,000원 부근에 고정됩니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 17,413,000원 | 130,300,434원 | 147,713,434원 |
| 7회 유찰 시 | 12,189,100원 | 135,430,304원 | 147,619,404원 |
| 8회 유찰 시 | 8,532,370원 | 139,021,213원 | 147,553,583원 |
7회 유찰돼 최저가가 12,189,100원으로 내려가도 실질취득은 147,619,404원, 8회 유찰돼 8,532,370원까지 내려가도 147,553,583원입니다. 유찰을 한 번 더 기다린다고 총 취득부담이 수천만원 낮아지는 구조가 아닙니다. 낙찰가 하락분이 거의 그대로 인수액 증가로 이동하기 때문입니다.
④ 시세 비교 — 최저가 11.7%가 아니라 실질취득 약 99.5%
해정파크빌의 제공된 실거래 표본은 2021년 10월부터 2022년 2월까지 8건입니다. 최근 12개월 평균은 148,500,000원, 최신 거래는 2022년 2월 155,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득 147,713,434원은 최근 12개월 평균의 약 99.5% 수준입니다. 최저가 자체는 최근 평균의 11.7%에 불과하지만, 대항력 임차보증금 인수를 합치면 사실상 시세 기준선 부근으로 돌아옵니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 29.55㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2022.02 | 28.91㎡ | 2 | 149,000,000원 |
| 2022.02 | 29.7㎡ | 1 | 145,000,000원 |
| 2021.12 | 27.09㎡ | 1 | 135,000,000원 |
| 2021.12 | 28.91㎡ | 3 | 149,000,000원 |
| 2021.12 | 28.11㎡ | 4 | 147,000,000원 |
| 2021.11 | 29.99㎡ | 2 | 154,000,000원 |
| 2021.10 | 29.99㎡ | 3 | 154,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 148,500,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 17,413,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 713,434원 |
| 1. 임차인 안문 보증금 | 147,000,000원 | 16,699,566원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 안문 | 147,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 147,000,000원 중 배당으로 충당되지 않는 130,300,434원은 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용은 713,434원으로 추정돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 전용면적은 28.11㎡입니다.
- 입지. 경기도 안산시 상록구 본오동 한국선진학교 남서측 인근으로, 단독·다가구주택·다세대주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2021.08.17. 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화·화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 성장관리권역 등이며 공시지가는 1,505,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성 참고. 해정파크빌은 총 10세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.9회로 제시돼 있습니다. 본 물건은 이미 6회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 입찰가에 미배당 임차보증금 인수액을 반드시 더해 총 취득부담을 산정해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 7회·8회 유찰 시 최저가는 더 내려가지만 인수액이 올라가 총액은 147,000,000원대에 계속 머뭅니다.
- 임차권 원본 확인. 안문의 대항력, 배당요구, 임차권등기 및 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 안문으로 표시돼 있으므로 임대차관계와 집행채권의 관계를 원본서류에서 확인해야 합니다.
- 실거래 시점 확인. 제공된 최신 거래가 2022.02이므로 2026.09.17 입찰 전 현재 거래수준을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 내부상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부구조·이용상황은 건축물 현황도, 탐문, 외부관찰 등에 의존했습니다.
맺으며 — “유찰 6회 ≠ 88% 할인”
표면상으로는 감정가 148,000,000원이 17,413,000원까지 내려온 초저가 경매처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 경제적 실체는 전혀 다릅니다. 대항력 있는 임차인 안문의 보증금이 147,000,000원이고 현재 회차 미배당 잔액 130,300,434원을 매수인이 인수하므로, 실질취득은 147,713,434원입니다. 제공된 최근 12개월 실거래 평균 148,500,000원과 사실상 비슷한 수준입니다.
7회, 8회로 더 유찰돼도 총액이 147,000,000원대에서 크게 달라지지 않습니다. 따라서 이 물건에서 중요한 숫자는 17,413,000원이라는 최저가가 아니라 147,000,000원 보증금입니다. 여섯 차례 유찰·10세대 규모·대항력 임차보증금 승계가 겹쳐 있어, 제공된 자료만 놓고 보면 가격 할인폭보다 권리구조의 부담이 훨씬 큰 사건입니다.
