수원지방법원 2024타경71660. 안산시 상록구 본오동 해정파크빌 4층 401호, 전용 28.11㎡의 도시형생활주택(원룸형)입니다. 건물은 2021년 사용승인된 10세대 규모이며, 현재 소유자는 김인성과 이지안으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다.

감정가는 148,000,000원인데, 7회 유찰을 거쳐 최저매각가가 12,189,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 가격만 비교하면 감정가의 8.24%입니다. 그러나 이 물건은 낙찰자가 법원에 납부하는 금액과 실제로 부담하게 되는 금액 사이에 1억 원 이상의 차이가 발생할 수 있습니다.

원인은 2024년 2월 7일 등기된 주택임차권입니다. 임차인 안문은 2021년 12월 1일 주민등록을 마쳤고, 확정일자는 2021년 11월 19일입니다. 등기상 말소기준이 되는 2024년 12월 9일 강제경매개시결정보다 앞선 권리입니다. 매각물건명세서에도 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

등기부에 기록된 반월신용협동조합의 채권최고액 540,000,000원 근저당권은 2021년 12월 1일 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 이 근저당을 매수인이 별도로 떠안는 구조는 아닙니다.

실질적으로 주목할 것은 이후의 주택임차권등기입니다. 안문의 임차권은 2024년 2월 7일 등기되었고, 주민등록과 확정일자는 그보다 앞섭니다. 2024년 12월 9일 강제경매개시결정이 말소기준권리이며, 그 이후 국민건강보험공단의 김인성 지분 압류 2건은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

임차인 권리분석 — 실제 임차인 1명

안문은 등기된 임차권자이면서 이 사건의 강제경매 신청채권자이기도 합니다. 임차보증금 반환채권을 보유한 사람이 직접 강제경매를 신청할 수 있으므로, 동일인이라는 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 다만 임대차의 실재성, 계약 당사자와 보증금 지급 경위는 반드시 확인할 사항입니다.

② 시세 비교 — 1,218만원이 아니라 1.476억으로 비교해야 한다

해정파크빌의 거래 표본은 전용 27.09~29.99㎡ 유사 면적대 8건입니다. 거래가격 평균은 148,500,000원, 가장 높은 거래가격은 155,000,000원, 가장 낮은 거래가격은 135,000,000원입니다.

다만 해당 거래들은 모두 2021년 10월~2022년 2월에 발생했습니다. 따라서 2026년 11월 경매를 앞둔 현재 시점의 실거래 시세라고 해석해서는 안 됩니다.

일반적인 경매 분석이라면 최저매각가 12,189,000원을 실거래 평균 148,500,000원과 비교할 수 있습니다. 그러나 이 사건에서는 그 방식이 매수인이 부담할 보증금 채무를 누락합니다.

최신 거래는 2022년 2월의 155,000,000원입니다. 실질취득금액 147,619,402원은 이 거래보다 7,380,598원 낮지만, 거래 시점이 오래됐고 면적도 다릅니다. 이를 근거로 지금의 적정 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 12,189,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 5.1%로 추정한 619,402원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며, 실제 배당은 배당표 확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

배당 구조는 단순하지만 매수인에게 매우 불리합니다. 매각대금 12,189,000원에서 집행비용 619,402원을 제외하면 11,569,598원만 임차인에게 배당됩니다. 보증금 원금 147,000,000원 중 나머지 135,430,402원은 매수인이 인수할 금액으로 계산됩니다.

경매 신청채권자 안문과 임차인 안문은 동일인이므로, 신청채권액과 임차보증금을 서로 다른 두 채권으로 합산해서는 안 됩니다. 배당표의 신청채권자 배당 0원은 임차인 배당 11,569,598원과 별도로 추가 지급되는 금액이 없다는 의미로 해석해야 합니다.

유찰이 더 진행돼도 실질취득금액은 거의 내려가지 않는다

이 물건의 구조적 특징은 낙찰가가 내려가면 매수인이 인수할 미배당 보증금이 그만큼 커진다는 점입니다. 따라서 유찰이 계속되어도 총취득부담은 보증금 147,000,000원 수준에 묶여 있습니다.

7회 유찰에서 9회 유찰로 내려가면 법원에 내는 최저매각가는 6,216,390원 감소합니다. 그러나 예상 보증금 인수액은 6,104,495원 증가합니다. 결과적으로 실질취득금액은 111,895원만 감소합니다.

이러한 작은 차이는 회차별 집행비용 및 배당 가능액 추정 차이에서 발생합니다. 따라서 추가 유찰만으로 가격 메리트가 실질적으로 커지지는 않습니다. 취득세·명도비·체납관리비 등 별도 비용까지 고려하면 실제 총지출은 위 실질취득금액보다 커질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 한국선진학교 남서측 인근입니다. 주변에는 단독·다가구주택과 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주거환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장의 거리와 운행빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 남측과 동측에 폭 약 8m 내외의 포장도로가 접합니다.
• 건물. 2021.08.17 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 해당 호실은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되며, 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역 및 시가지경관지구(일반) 등에 해당합니다. 상대보호구역·대기관리권역·성장관리권역 등의 제한사항도 존재합니다. 공시지가는 1㎡당 1,505,000원으로 기록되어 있습니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현장조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부구조와 이용상황을 직접 확인하지 못해 건축물 현황도·탐문·외부관찰 등을 활용했습니다.
• 임대사업자 관련. 2021.12.22 민간임대주택등기가 기록되어 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 등이 기재되어 있어 현재 등록 상태 및 매각 후 의무 관계에 대한 확인이 필요합니다.
• 환금성. 10세대 규모의 소형 도시형생활주택으로, 제시된 거래 표본은 2021~2022년 8건에 집중되어 있습니다. 관련 경매 통계상 평균 유찰 5.2회이며, 이 물건은 7회 유찰된 상태입니다. 현재 매매수요와 매도가격을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수액 확인. 현재 최저가 기준 예상 인수액은 135,430,402원입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 임차권등기, 실제 배당순위를 확인하고 낙찰 후 부담할 채무를 산정해야 합니다.
• 임차인 대항력 재확인. 전입일 2021.12.01, 확정일자 2021.11.19, 임차권등기일 2024.02.07입니다. 주민등록·점유 요건과 권리의 존속 여부를 관련 서류로 대조해야 합니다.
• 안문과 경매 신청채권자의 관계. 임차권자와 경매 신청채권자가 동일합니다. 보증금 반환채권의 실재성, 임대차계약서, 보증금 지급 증빙 등을 확인하되 동일인이라는 사정만으로 가장임차인이라고 단정해서는 안 됩니다.
• 배당액 확인. 현재 예상 임차인 배당은 11,569,598원입니다. 집행비용과 법정 우선배당 항목이 달라지면 미배당 보증금과 매수인 인수액도 변동될 수 있습니다.
• 추가 유찰의 착시 경계. 8회·9회 유찰 시에도 실질취득금액은 약 147,500,000원 수준입니다. 최저가 인하를 곧바로 취득비용 절감으로 해석하면 안 됩니다.
• 현재 시세 확인. 실거래 표본은 2021~2022년 자료입니다. 2026년 현재의 동일 건물 및 인근 유사 도시형생활주택 매매가격과 실제 거래 가능성을 확인한 뒤 실질취득금액과 비교해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기는 확인되지만 감정 당시 실내 출입이 이뤄지지 않았습니다. 현재 실제 점유자, 주거 사용 상태, 인도 가능성 및 명도비용을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 임대사업자 등록 상태, 의무임대기간과 관련 제한사항, 소유권 취득 후 적용되는 의무 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비·세금·추가 비용. 미납 관리비 중 승계 가능한 부분, 당해세, 취득세 및 기타 부대비용을 확인해야 합니다. 현재 실질취득금액에는 이러한 비용이 포함되지 않았습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관계 서류를 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “1,218만원짜리 집이 아니라 1.47억원의 부담이다”

이 사건의 핵심은 7회 유찰된 극단적인 저가 매각물건이지만, 실질적인 취득가격은 거의 내려가지 않는다는 점입니다. 최저매각가는 12,189,000원에 불과하지만, 임차인 안문의 보증금 중 135,430,402원을 인수하면 실질취득금액은 147,619,402원으로 올라갑니다.

과거 실거래 평균 148,500,000원과 비교해도 실질취득금액은 겨우 880,598원 낮습니다. 이 평균마저 2021~2022년 거래를 기준으로 하므로, 2026년 현재 시세를 충분히 반영한다고 보기 어렵습니다. 소형 10세대 건물의 환금성, 장기간의 유찰, 임차권 인수와 실제 점유관계 확인 문제를 고려하면 낮은 최저가만으로 입찰할 근거가 부족합니다.

말소기준 이후 압류가 소멸한다는 점은 긍정적이지만, 가장 중요한 임차보증금 반환 부담이 남습니다. 임차권의 실제 소멸이나 인수채무 해소가 확인되지 않는 한, 이 물건은 저가매수 기회보다는 대항력 인수구조를 이해해야 하는 고위험 경매로 평가하는 것이 타당합니다.

최종 판단: 입찰 보류 권고. 권리 인수 부담이 크고, 과거 거래가격 대비 실질적인 할인폭이 미미하며, 현시점 시세와 환금성을 확인하기 어렵습니다.