서울북부지방법원 2025타경12846. 동대문구 장안동 ‘장안동명품리버빌2차’ 4층 401호, 전유면적 35.69㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자 지완식은 2021년 7월 19일 이 물건을 거래가 250,000,000원에 취득했고, 2021년 10월 29일 주식회사리드코프 앞으로 채권최고액 208,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 이후 가압류·압류·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

다만 등기 순서만 보고 “전부 소멸하므로 인수 0원”이라고 끝내면 안 됩니다. 국태호는 말소기준보다 앞선 2021년 7월 16일 전입·점유를 시작했고, 확정일자도 2021년 6월 21일입니다. 임차권등기는 2023년 7월 26일이지만 대항력 발생의 기초가 되는 전입·점유가 말소기준보다 먼저이므로, 보증금 전액을 배당받지 못하면 원칙적으로 그 부족분이 매수인에게 승계될 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 함께 봐야 한다

말소기준권리는 2021년 10월 29일 설정된 리드코프 근저당권 208,000,000원입니다. 이후 케이비캐피탈 가압류 8,376,269원, 안산시·국민건강보험공단·동대문구의 압류, 국태호의 임차권등기와 현재 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.

② 임차·점유 관계 — 실제 관련자 2명, 승계 신고는 중복 합산 금지

실제 임차·점유 관련자는 국태호와 정규홍 2명입니다. 보증기관 대위·승계 신고인 시보증은 별도의 실제 임차인이 아니며, 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.

③ 가격 판단 — 50.8%라는 숫자만 믿기 어렵다

이 건의 실거래 표본은 같은 면적 35.69㎡, 같은 4층에서 2021년 7월 거래된 250,000,000원 1건입니다. 감정가 248,000,000원은 이 거래가와 비슷하고, 현재 최저가 126,976,000원은 그 50.8%입니다.

다만 이 거래는 현재 매각기일보다 상당히 앞선 단일 표본입니다. 최근 거래 추세나 최근 12개월의 다수 표본을 확인할 수 없으므로, 최저가가 50.8%라는 이유만으로 현재 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 총 8세대 규모의 다세대이고 같은 건물 경매 이력의 평균 유찰 횟수도 3.0회이므로 환금성과 실제 매수 수요를 별도로 점검해야 합니다.

④ 유찰 회차별 구조 — 확약 전후가 완전히 다르다

계산상 미배당 인수액은 확약이 없을 때의 원칙적 잔존 보증금입니다. 확약서가 해당 보증금 채권에 유효하게 적용되면 매수인에 대한 잔존 보증금 청구가 포기돼 인수는 0원입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 126,976,000원 가정)

국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다. 위 계산에서는 국태호 보증금의 계산상 부족분이 125,601,664원이지만, 주택도시보증공사의 확약에 따라 매수인에 대한 잔존 청구권을 포기하는 경우 실질 인수는 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 방2, 거실, 주방 및 식당, 욕실, 현관, 발코니 등으로 이용 중입니다. 공부상 전유면적은 35.69㎡이고 발코니 확장면적 20.15㎡를 일체로 이용합니다.
• 입지. 서울은석초등학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대·연립주택·아파트와 소규모 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물로 사용승인일은 2010.09.01입니다. 도시가스 난방, 위생·급배수·소방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 확인된 같은 면적 거래는 2021년 1건입니다. 매수 수요와 적정 매도가를 주변 유사 다세대 거래로 추가 검증해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 포기한 대항력·잔존 보증금 청구권의 대상, 효력 조건과 임차권등기 말소 동의 범위를 확인해야 합니다.
• 국태호 임차권 연결 확인. 임차보증금 250,000,000원, 전입 2021.07.16, 확정일자 2021.06.21인 임차권이 확약 대상 승계채권에 포함되는지 확인해야 합니다.
• 정규홍 점유 확인. 2025.03.14 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 현장 점유자와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
• 세금 우선순위 확인. 안산시·국민건강보험공단·동대문구 압류가 있으며, 당해세가 존재하면 예상배당액이 변동될 수 있습니다.
• 시세 재조사. 확인된 거래는 2021.07의 250,000,000원 1건뿐입니다. 현재 주변 다세대 매매가와 전세가를 별도로 비교해야 합니다.
• 발코니 확장 상태 확인. 공부상 전유면적 35.69㎡ 외 발코니 확장면적 20.15㎡를 일체로 이용하므로 현황과 설비 상태를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 확약의 범위가 먼저다”

현재 최저가는 감정가 248,000,000원의 51.2%인 126,976,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 선순위 대항력 임차보증금 250,000,000원이 있어 확약이 없다면 계산상 미배당 125,601,664원이 매수인에게 남는 구조입니다. 이 경우 최저가가 내려가도 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.

이번 사건의 핵심은 주택도시보증공사가 제출한 확약입니다. 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 내용이 대상 임차권에 유효하게 적용되면, 매수인의 주된 보증금 인수는 0원*이 되고 실질취득액은 현재 최저가 126,976,000원이 됩니다.

그렇더라도 곧바로 가격 우량물건으로 단정하기는 어렵습니다. 확약 밖 점유자 정규홍의 보증금과 계약관계가 확인되지 않았고, 시세 자료도 2021년 7월의 250,000,000원 거래 1건뿐입니다. 총 8세대 다세대·3회 유찰이라는 환금성 요소까지 고려하면, 결론은 확약 대상 확인 후 접근 가능한 조건부 물건입니다. 확약의 범위가 확인되기 전에는 최저가 50.8%라는 숫자보다 잠재 인수액 125,601,664원을 먼저 봐야 합니다.