서울북부지방법원 2025타경12873. 강북구 미아동 세명그린빌 2층 202호로, 집합건축물대장상 이용상태는 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물의 2층에 위치하며, 현재 최저매각가는 감정가 147,000,000원의 51.2%인 75,264,000원입니다. 숫자만 보면 크게 낮아졌지만, 이 사건의 핵심은 할인율보다 선순위 임차보증금과 확약서의 효력입니다.
말소기준권리는 2021.09.13. 설정된 이상영 명의 근저당권 150,000,000원입니다. 이후의 국세·지방세 압류, 한국자산관리공사 가압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정과 등기된 주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기된 주택임차권은 전입일과 확정일자가 말소기준권리보다 앞서므로 원칙적으로는 보증금 미배당액의 매수인 인수가 문제됩니다. 이 원칙적 위험을 제거하는 자료가 바로 서울보증보험의 확약서입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12873 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 미아동 791-1692 세명그린빌 2층 202호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강북구 솔매로22가길 33 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 집합건축물대장상 다세대주택 · 4층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 김현천 (2021.08.26. 소유권이전 · 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 75,264,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 148,039,040원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 인수 차단
* 확약은 한국토지주택공사에서 서울보증보험으로 승계된 해당 임차보증금에만 적용됩니다. 확약 밖의 별도 점유관계·임대차관계까지 자동으로 해소하는 것은 아닙니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 전입자 3명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
현황조사상 실제 전입자는 3명입니다. 한국토지주택공사는 실제 점유 임차인이 아니라 어윤게(ALTANGEREL OYUNGEREL)의 보증금을 대위·승계한 보증기관이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
| 이름 / 구분 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 어윤게(ALTANGEREL OYUNGEREL) 현황조사 전입자 | 전입 2025.05.02 확정일자 미상 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 보증기관 승계 대상 |
| SAINBAYAR NARANTSATSRAL 현황조사 전입자 | 전입 2025.05.02 확정일자 미상 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| ERDENEBAATAR ANUJIN 현황조사 전입자 | 전입 2025.05.02 확정일자 미상 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 등기된 임차권 · 보증기관 승계 | 전입 2021.07.29 확정 2021.07.09 배당요구 2023.12.15 | 145,000,000원 | 원래 있음 확약으로 포기 | 있음 | 대위·승계 실질 인수 0원* |
세 명의 현황조사 전입일은 모두 말소기준권리인 2021.09.13.보다 늦은 2025.05.02.이므로 전입일 기준 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 실제 계약관계는 확인되지 않았으므로 명도 협의 상대와 점유 형태는 매각물건명세서·현황조사 원문 및 현장 확인으로 보완해야 합니다.
③ 유찰 회차별 인수 구조
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 75,264,000원 | 71,490,752원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 60,211,200원 | 86,272,602원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 48,168,960원 | 98,098,081원 | 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어 실질취득 총액이 크게 낮아지지 않는 인수형 구조입니다. 하지만 이 사건은 해당 임차권에 대한 대항력·잔존청구권 포기 확약이 있으므로, 확약의 유효성과 제출 원본이 최종 확인되는 전제에서 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같습니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,264,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,754,752원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 145,000,000원 | 73,509,248원 |
| 2. 근저당권 · 이상영 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국자산관리공사 | 80,088,876원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 서울보증보험 | 148,039,040원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 집행비용 다음 순위에서 우선 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 후순위 근저당권·가압류·신청채권은 현재 가정에서 전액 미배당입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물의 2층 202호입니다.
- 주위환경. 삼양초등학교 북측 인근으로 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 우이신설경전철 삼양역이 있습니다. 북측 약 5m~6m 포장도로에 접해 차량 접근이 가능합니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별냉난방, 도시가스, 주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 완경사지의 사다리형 토지이며 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 제시외물건. 지하주차장에 판넬조 판넬지붕의 용도·소유 미상 제시외물건 약 3.7㎡와 약 0.7㎡가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 서울보증보험의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 매각물건명세서와 제출 원본에 동일하게 기재됐는지 확인해야 합니다.
- 확약 적용 범위 확인. 확약은 한국토지주택공사에서 서울보증보험으로 승계된 145,000,000원 임차보증금에 한정됩니다.
- 전입자 3명 현장 확인. 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 실제 점유자, 가족·동거인 여부, 임대차계약 및 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 선순위 배당액과 후순위 미배당액이 변동될 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 51.2%라는 할인율만으로 저가 매수라 판단하지 말고, 미아동 인근 다세대의 동일 면적·연식·층·도로조건 실거래를 직접 비교해야 합니다.
- 제시외물건 확인. 지하주차장 제시외물건 2개의 소유관계, 철거 가능성, 공용부분 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “71,490,752원 인수형이 확약으로 0원이 되는 사건”
이 사건은 표면상으로는 보증금 145,000,000원의 선순위 임차권이 최저가 75,264,000원을 압도하는 전형적인 인수형입니다. 현재 배당 가정대로라면 부족분 71,490,752원이 남아, 확약이 없다면 최저가가 낮아져도 매수인의 부담은 크게 줄지 않습니다.
하지만 서울보증보험이 우선변제권만 행사하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 유효하고 원본 내용이 동일하다는 전제에서는 주된 임차보증금 인수는 실질 0원*이고, 현재 실질취득액은 최저매각가 75,264,000원입니다.
다만 권리 부담이 해소됐다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 실제 전입자 3명의 명도 상황, 세금 우선배당, 제시외물건, 인근 다세대 실거래가를 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 결론은 주된 인수위험은 확약으로 해소, 점유와 가격은 추가 검증입니다.
