수원지방법원 2025타경617. 안산시 단원구 와동 757-9, 3층 303호 다세대주택입니다. 감정가는 90,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 63,000,000원입니다. 표면 가격만 보면 최근 거래 79,000,000원과 82,000,000원 아래에 있습니다. 하지만 이 사건은 최저가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 임차인 강민기가 2022.03.11 전입·점유했고 같은 날 확정일자를 받았으며, 보증금은 88,000,000원입니다. 말소기준권리인 2023.03.23 압류보다 앞서 대항력 있는 임차인입니다.
현재 63,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,534,000원을 제외한 61,466,000원이 임차인에게 배당되고, 남는 보증금 26,534,000원은 매수인이 인수합니다. 즉 입찰가 63,000,000원이 내려가 보이더라도 실제 취득부담은 89,534,000원입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라 유찰이 더 진행돼도 낙찰가 하락분 상당 부분이 미배당 인수액 증가로 이동합니다. 이 물건은 “최저가가 얼마인가”보다 “낙찰가와 인수를 합친 실질취득이 얼마인가”를 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경617 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 757-9 3층303호 · 경기도 안산시 단원구 와동공원로4안길 40 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 35.74㎡ · 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건내 3층 303호 |
| 소유자 | 신재욱 (2022.03.11 소유권이전 · 거래가액 105,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 63,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 88,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2023.03.23 갑구 11번 압류입니다. 그런데 임차인 강민기는 2022.03.11 전입·점유 및 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 2025.04.23에는 보증금 88,000,000원으로 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서 역시 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강민기 | 주택 전부 · 주거 (임차권등기) | 2022.03.11 / 2022.03.11 | 88,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
실제 임차인은 강민기 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금을 별도로 중복 합산할 대상은 없습니다.
② 시세 비교 — 63,000,000원이 아니라 89,534,000원을 비교한다
뉴월드빌라(757-9) 전용 35.74㎡ 거래는 2025.08 79,000,000원, 2025.02 82,000,000원, 2023.01 70,000,000원입니다. 최근 거래 평균은 80,500,000원이고 최신 거래는 79,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 15.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 35.74㎡ | 4 | 79,000,000원 |
| 2025.02 | 35.74㎡ | 1 | 82,000,000원 |
| 2023.01 | 35.74㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 최근 평균 | 35.74㎡ | 2건 | 80,500,000원 |
최저가 63,000,000원만 놓으면 최근 거래 평균의 78.3%이지만, 이 수치를 가격 메리트로 사용하면 왜곡됩니다. 실제 매수 부담은 최저가에 임차보증금 미배당액을 더한 89,534,000원이고, 이는 최근 거래 평균 80,500,000원과 최신 거래 79,000,000원보다 높습니다. 따라서 이 사건을 “1회 유찰돼 시세보다 싸졌다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,534,000원 |
| 1. 임차인 강민기 보증금 | 88,000,000원 | 61,466,000원 |
| 2. 갑구 14번 경매개시결정 · 강민기 | 88,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 강민기의 보증금 부족분 26,534,000원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 실질부담 — 낙찰가 하락과 인수액 증가
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 63,000,000원 | 61,466,000원 | 26,534,000원 |
| 2회 유찰 시 | 44,100,000원 | 42,906,200원 | 45,093,800원 |
| 3회 유찰 시 | 30,869,999원 | 29,914,339원 | 58,085,661원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 전용 35.74㎡입니다.
- 입지. 덕인초등학교 서측 인근으로 다가구주택과 공동주택이 형성돼 있고 인근에 각종 편의시설이 있습니다.
- 교통. 주택까지 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통여건은 무난한 편입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물의 3층 303호이며 도시가스 보일러, 소방·급탕·위생설비를 갖췄습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 상대보호구역과 성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 286.6㎡, 공시지가 1,682,000원/㎡, 평지의 가로장방형 다세대주택 건부지입니다.
- 거래 표본. 뉴월드빌라(757-9)는 15세대이며 준공일은 2003.06.14, 확인된 동일 면적 거래는 3건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 63,000,000원이 아니라 인수 26,534,000원을 합친 89,534,000원을 가격 판단의 출발점으로 삼아야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 강민기의 2022.03.11 전입·점유·확정일자와 2025.04.23 임차권등기, 보증금 88,000,000원을 원본에서 재확인해야 합니다.
- 관계인 구조 확인. 임차인 강민기와 강제경매 채권자 강민기가 동일하므로 임대차보증금 반환채권과 신청채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권 행사 가능성이 명세서에 기재돼 있어 외부 낙찰 제한을 전제로 접근해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시에도 낙찰가 하락과 동시에 인수액이 커집니다. 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 세금·배당 확인. 말소기준 자체가 국의 압류이고 추가 압류도 있으므로 실제 배당순위와 당해세 여부를 배당표·교부청구에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 임대차계약 및 배당요구 관련 문서를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “63,000,000원짜리 경매”가 아니다
이 사건의 핵심은 1회 유찰된 최저가가 아닙니다. 임차인 강민기가 말소기준보다 먼저 2022.03.11 대항요건과 확정일자를 갖췄고, 보증금 88,000,000원 중 현재 회차에서 배당되지 않는 26,534,000원을 매수인이 인수합니다. 그래서 현재 실질취득은 89,534,000원입니다. 최근 거래 평균 80,500,000원과 최신 거래 79,000,000원보다 높은 부담입니다.
여기에 전세사기피해자 우선매수권까지 있어 외부 입찰자는 낙찰 제한까지 감수해야 합니다. 다세대주택이라는 환금성 특성도 함께 봐야 합니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율을 보고 접근할 사건이 아니라 대항력 임차인 인수와 우선매수권을 먼저 계산해야 하는 사건입니다. 권리와 가격을 합쳐 보면 보수적 접근이 필요한 물건입니다.
