수원지방법원 2025타경687. 안산시 상록구 사동 그랑시티자이 102동 28층 2805호 아파트입니다. 감정가는 910,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 637,000,000원입니다. 등기상 소유자는 천현호이며, 2016.10.25 매매를 원인으로 거래가액 572,200,000원에 취득한 소유권이 2020.05.27 등기됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권 518,400,000원이 말소기준권리입니다.
이후 2021.05.31 주식회사부산은행 근저당권 220,000,000원, 2025년의 박재흥·롯데카드 주식회사· 기술보증기금 가압류, 그리고 2025.06.24 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 회생절차 관련 등기도 있었으나 2026.01.21 회생절차 폐지결정이 확정되어 2026.01.26 관련 등기가 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경687 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1639-7 그랑시티자이 102동 28층 2805호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 상록구 해양4로 31 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 47층 건 내 28층 |
| 대상 면적 | 101.3888㎡ |
| 소유자 | 천현호 · 거래가액 572,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 910,000,000원 / 637,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 203,166,985원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2020.05.27 주식회사신한은행 근저당권입니다. 후순위 주식회사부산은행 근저당권과 박재흥·롯데카드 주식회사·기술보증기금 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
그랑시티자이의 최근 실거래 12건은 2026.01부터 2026.06까지 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 778,833,333원이고, 현재 최저매각가 637,000,000원은 그 평균의 81.8%입니다. 다만 최신 거래는 2026.06의 629,000,000원으로, 현재 최저가는 최신 거래보다 높은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 95.15㎡ | 2 | 629,000,000원 |
| 2026.05 | 95.15㎡ | 2 | 615,000,000원 |
| 2026.05 | 101.39㎡ | 31 | 865,000,000원 |
| 2026.05 | 101.39㎡ | 35 | 862,000,000원 |
| 2026.05 | 101.39㎡ | 27 | 850,000,000원 |
| 2026.04 | 95.15㎡ | 2 | 425,000,000원 |
| 2026.04 | 101.39㎡ | 11 | 850,000,000원 |
| 2026.04 | 101.39㎡ | 11 | 850,000,000원 |
| 2026.03 | 101.39㎡ | 47 | 850,000,000원 |
| 2026.02 | 101.39㎡ | 17 | 835,000,000원 |
| 2026.02 | 101.39㎡ | 40 | 870,000,000원 |
| 2026.01 | 101.39㎡ | 9 | 845,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 101.3888㎡ | 12건 | 778,833,333원 |
거래 범위는 425,000,000원~870,000,000원으로 폭이 큽니다. 특히 거래 목록에는 95.15㎡와 101.39㎡가 함께 포함되어 있으므로 전체 평균만으로 개별 호수의 적정가를 단정하는 것은 주의해야 합니다. 대상 면적은 101.3888㎡로 면적 매칭은 확인되어 있고, 101.39㎡ 거래들은 2026.01~2026.05에 다수 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 637,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,770,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 518,400,000원 | 518,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 220,000,000원 | 109,830,000원 |
| 3. 가압류 · 박재흥 | 46,860,216원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 33,133,566원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 68,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 가정에서 총 채권액은 886,393,782원, 총 예상배당은 628,230,000원, 미배당은 258,163,782원입니다. 주식회사부산은행 예상배당은 109,830,000원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 배당부족은 커져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 637,000,000원 | 628,230,000원 | 258,163,782원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 445,900,000원 | 439,041,000원 | 447,352,782원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 312,130,000원 | 306,960,180원 | 579,433,602원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자 미배당액은 증가하지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 현재 회차에서 경매신청채권자의 청구액은 203,166,985원이고 예상배당은 109,830,000원으로 전액 충족되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산해솔초등학교 서측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재하며 일반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 47층 건 내 28층 2805호이며, 급배수·위생·난방·승강기·소화전설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 부지로 이용 중이며 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계됩니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,535,000원/㎡입니다.
- 단지. 그랑시티자이는 3,728세대이고 준공일은 2020.02.18입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 실거래 대조. 현재 최저가 637,000,000원은 최근 평균보다 낮지만 최신 거래 629,000,000원보다는 높습니다. 평균 할인율만 보지 말고 개별 면적·층 거래를 함께 대조하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2020.05.27 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준이며 후순위 권리의 매각 소멸 여부를 등기 원본에서 최종 대조하세요.
- 회생 관련 말소 확인. 2026.01.21 회생절차 폐지결정 확정 후 2026.01.26 관련 등기가 말소된 상태를 최신 등기사항전부증명서에서 확인하세요.
- 배당표 한계. 집행비용과 배당은 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유 확인이 승부처
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.05.27 신한은행 근저당권 이후의 담보권·가압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 면에서는 감정가 910,000,000원에서 1회 유찰되어 637,000,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 778,833,333원의 81.8% 수준입니다.
다만 최신 거래가 629,000,000원이고, 실거래 표본 자체가 95.15㎡와 101.39㎡ 및 다양한 층을 함께 포함해 편차가 큽니다. 따라서 ‘감정가 대비 70%’라는 숫자만으로 싸다고 단정하기보다, 101.39㎡ 거래와 28층이라는 개별 조건을 원본 실거래에서 대조하는 것이 핵심입니다. 권리 측면은 정리형이지만 임대관계가 미상으로 기록돼 있으므로 점유 확인도 마지막까지 남겨둬야 합니다.
