서울북부지방법원 2025타경12882. 성북구 하월곡동 ‘에이치케이팰리스’ 5층 501호, 전용 65.59㎡ 오피스텔입니다. 등기부상 현재 소유자는 이소영이고, 신청채권자이자 임차권자는 김지성입니다. 이 물건의 말소기준권리는 2023년 2월 1일 경기광주세무서장이 한 압류입니다. 문제는 임차인 김지성이 그보다 앞선 2022년 4월 8일 전입과 점유를 갖추고 있다는 점입니다. 확정일자도 2022년 2월 15일이므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.

김지성의 보증금은 340,000,000원입니다. 현재 최저매각가 186,368,000원에서 집행비용 3,409,152원을 먼저 공제하면 임차인 예상배당은 182,958,848원에 그치고, 남은 157,041,152원은 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 343,409,152원입니다. 최저가가 실거래 평균의 58.4%라는 표면상 할인율은 매수인의 실제 총부담을 설명하지 못합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

2017년 관악신용협동조합의 공동담보 근저당 2건은 2018년 2월 7일 이미 말소됐고, 2018년 한국캐피탈 근저당도 2019년 12월 10일 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2023년 2월 1일 압류입니다. 그보다 앞선 2022년 4월 8일 임차인의 전입·점유가 확인되므로, 후순위 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김지성은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 전입과 점유가 말소기준권리보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 부족분에 대한 대항력이 유지되므로, 해당 부족분을 낙찰자가 부담하는 전형적인 대항력 인수형입니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다

HK팰리스 전용 65.59㎡ 안팎의 확인된 거래는 5건입니다. 최근 12개월 평균은 319,000,000원, 최신 거래는 2025년 11월 315,000,000원입니다.

표면 최저가는 최근 실거래 평균의 58.4%에 불과하지만, 인수액을 더한 실질취득 343,409,152원은 평균보다 24,409,152원, 약 7.7% 높습니다. 최신 거래 315,000,000원과 비교하면 28,409,152원, 약 9.0% 높은 수준입니다. 따라서 “감정가 대비 49% 할인”이나 “시세 대비 58.4%”만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

실질취득은 각 회차의 매각가와 매수인 인수 예상액을 합산한 값입니다. 집행비용 추정치가 회차별로 달라 소폭 차이가 있으나, 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 전환됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 186,368,000원 가정)

강제경매 신청채권과 임차보증금은 동일인 김지성의 같은 340,000,000원 채권과 연결된 항목이므로 별도 채권으로 중복 합산하지 않습니다. 임차보증금 미배당 잔액 157,041,152원은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 오피스텔로 이용 중이며 방3·욕실·주방·거실·보일러실·현관 구조입니다. 아파트가 아닌 오피스텔 기준으로 수요와 금융조건을 검토해야 합니다.
• 입지. 서울숭곡초등학교 남측 인근으로, 다세대·연립주택과 근린생활시설이 밀집한 주상지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 남서측 근거리에 지하철 4호선 길음역과 간선·지선버스정류장이 있습니다.
• 건물. 2017년 9월 22일 사용승인된 지상10층·지하1층 철근콘크리트조 건물로 승강기, 도시가스 개별난방, 급·배수설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 해당하며, 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
• 환금성. 총 12세대의 소규모 오피스텔이고, 확인된 동일 면적 거래는 5건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회이며 낙찰 사례는 확인되지 않습니다.
• 물건 상태. 위반건축물이나 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가와 총취득액을 분리. 최저가 186,368,000원만 예산으로 잡지 말고 임차보증금 인수 157,041,152원을 합산해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 주의. 4회·5회 유찰 시에도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가해 실질취득은 340,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
• 임대차 원본 확인. 신청채권자와 임차권자가 동일하므로 계약서, 보증금 지급내역, 임차권등기명령, 강제경매 청구원인을 서로 대조해야 합니다.
• 배당표 재검산. 당해세와 실제 집행비용, 배당순위가 확정되면 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 되어 있더라도 현재 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부를 현황조사 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
• 오피스텔 환금성 검토. 최근 거래 평균 319,000,000원과 최신 거래 315,000,000원을 기준으로 취득 후 처분 가능 가격을 보수적으로 산정해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 취득 관련 세금까지 더해 최종 자금계획을 작성해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구 문건을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.86억 낙찰”이 아니라 “3.43억 취득”

이 물건의 판단을 왜곡하는 숫자는 최저매각가 186,368,000원입니다. 감정가 364,000,000원에서 세 차례 유찰되어 절반 수준으로 내려왔지만, 선순위 대항력 임차인의 보증금이 340,000,000원이고 현재 예상 미배당액 157,041,152원을 매수인이 인수합니다. 실질취득 343,409,152원은 최근 12개월 평균 319,000,000원과 최신 거래 315,000,000원을 모두 웃돕니다.

추가 유찰을 기다려도 낙찰가가 줄어드는 만큼 인수액이 증가하므로 총부담은 보증금 수준에서 고정됩니다. 소멸권리만 보면 복잡하지 않지만, 선순위 임차보증금 인수와 시세 이상의 실질취득가가 결론을 지배하는 물건입니다. 이 사건은 “얼마까지 유찰되는가”보다 “보증금 인수 구조가 해소되는가”를 먼저 확인해야 합니다.