수원지방법원 2025타경728. 경기도 시흥시 포동의 태헌3차아파트 2동 6층 613호입니다. 감정가 180,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 126,000,000원으로 내려왔습니다. 등기상 소유자는 황종훈이며, 2017년 4월 4일 공유지분 취득과 2021년 12월 22일 나머지 지분 이전을 거쳐 소유권을 보유하게 된 구조입니다.
권리분석의 출발점은 2023년 2월 8일 설정된 나주신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 36,000,000원의 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 가처분, 가압류, 근저당권, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 백경록 임차인은 2022년 6월 28일 전입·점유를 시작해 말소기준권리보다 앞선 대항력을 가지고 있습니다. 따라서 후순위로 등기된 임차권등기 자체의 소멸 여부와 별개로 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성을 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경728 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 포동 1-71 태헌3차아파트 제2동 제6층 제613호 도로명주소: 경기도 시흥시 신현로12번길 8-1 |
| 물건종류 / 위치 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 6층 건물 중 6층 |
| 건물 사용승인 | 1992.05.01 |
| 소유자 | 황종훈 |
| 감정가 | 180,000,000원 |
| 최저매각가 | 126,000,000원 (감정가의 70%, 1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 신청채권자 | 박찬수 |
| 청구금액 | 100,650,368원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.08 나주신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 36,000,000원 |
| 임차인 | 백경록 · 보증금 100,000,000원 · 대항력 있음 |
| 현 회차 예상 인수 | 0원 (보증금 전액 배당 가정) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.02.08 나주신용협동조합 근저당권입니다. 등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만, 임차인 백경록의 전입·점유 개시일인 2022.06.28은 이보다 빠릅니다. 매각물건명세서에도 해당 임차권등기에 관해 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시돼 있습니다.
임차인의 대항력: 전입·점유는 2022.06.28부터 시작됐습니다. 따라서 매각으로 임차권등기가 말소되는 것과 보증금 미배당액을 인수하는 문제는 별개입니다. 현 회차에 인수 0원이 예상된다는 이유로 이 임차인을 대항력 없는 후순위 임차인으로 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 100,000,000원의 의미
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 백경록 주택 전부 · 주거(임차권등기) |
100,000,000원 | 전입 2022.06.28 확정 2022.05.06 |
대항력 있음 우선변제 있음 잔액 승계 가능 |
| 실제 임차인 | 1명 (백경록) |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.03.28 |
| 확정일자 | 2022.05.06 |
| 전입·점유 개시 | 2022.06.28 |
| 보증금 | 100,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 · 2026.04.07 |
| 임차권등기 | 2026.04.07 · 을구 9번 |
| 대항력 | 있음 (말소기준권리 이전 전입·점유) |
| 우선변제 | 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 매수인 인수 | 배당 후 보증금 미변제 잔액 |
백경록의 보증금은 100,000,000원입니다. 현재 최저매각가 126,000,000원에서는 집행비용을 제외한 매각대금으로 보증금 전액을 배당할 수 있는 것으로 계산됩니다. 따라서 현재 회차 예상 인수액은 0원입니다.
하지만 매각가격이 보증금보다 낮아지는 추가 유찰 회차에서는 사정이 달라집니다. 배당받지 못한 보증금 잔액은 낙찰자가 인수하므로, 실질취득비용을 계산할 때 낙찰가에 인수 보증금을 더해야 합니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰 가격과 하락 추세
실거래 비교자료의 단지 표기는 태현아파트3차이며, 등기상 물건명은 태헌3차아파트입니다. 두 명칭의 동일 단지 여부를 원본으로 대조할 필요가 있습니다. 거래 표본에는 전용면적 53.25㎡·57.18㎡·59.85㎡가 함께 포함되어 있으므로, 개별 호수의 정확한 동일 면적 거래가격으로 단정해서도 안 됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가격 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.85㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 53.25㎡ | 6 | 142,000,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 3 | 189,000,000원 |
| 2026.01 | 53.25㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2025.05 | 57.18㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2024.12 | 53.25㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2023.08 | 57.18㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 57.18㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2023.04 | 57.18㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 2022.11 | 57.18㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2022.04 | 57.18㎡ | 4 | 279,000,000원 |
| 2022.04 | 57.18㎡ | 5 | 268,000,000원 |
| 전체 12건 평균 | 202,750,000원 |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 155,250,000원 (4건) |
| 최신 거래 | 2026.07 · 140,000,000원 |
| 최근 거래 추세 | -31.5% (과거 거래 대비) |
| 최저가 / 전체 평균 | 62.1% |
| 최저가 / 최근 평균 | 81.2% |
과거 거래까지 모두 합친 평균은 202,750,000원입니다. 그러나 2022년의 고가 거래가 포함돼 현재 시세를 높게 보이게 할 수 있습니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 155,250,000원과 2026년 7월 최신 거래 140,000,000원을 우선 살펴야 합니다.
현재 최저가 126,000,000원은 최근 12개월 평균의 81.2%, 최신 거래가격의 90%입니다. 현 회차 예상 인수액이 0원이라는 가정에서는 두 비교가격보다 낮습니다. 그러나 최근 거래 추세가 -31.5%인 하락 국면이므로 과거 전체 평균 대비 할인율만으로 큰 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,564,000원 |
| 1. 임차인 · 백경록 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 근저당 · 나주신용협동조합 | 36,000,000원 | 23,436,000원 |
| 3. 가압류 · 김효은 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 박찬수 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가 기준 예상배당입니다. 임차인 보증금 100,000,000원이 전액 변제되는 가정이므로 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 실질취득은 1억 부근
이 물건의 가장 중요한 특징은 매각가격이 낮아져도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 늘어난다는 점입니다. 낙찰자가 부담하는 실질취득비용은 매각대금과 인수 보증금의 합계로 판단해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 (1회 유찰) 감정가 70% |
126,000,000원 | 0원 | 126,000,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% |
88,200,000원 | 13,787,600원 | 101,987,600원 |
| 3회 유찰 시 감정가 약 34% |
61,739,999원 | 39,771,321원 | 101,511,320원 |
3회 유찰 시에도 최저가 61,739,999원에 인수액 39,771,321원을 더하면 실질취득은 101,511,320원입니다.
두 회차 모두 보증금 100,000,000원보다 최저가가 낮습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금이 사실상 실질취득비용의 하한을 형성하며, 추정 집행비용 때문에 실질취득 합계는 보증금을 조금 웃돕니다.
추가 유찰 시나리오의 실제 매수 부담을 시세와 비교할 때는 88,200,000원 또는 61,739,999원이라는 최저가 자체가 아니라 각각 101,987,600원, 101,511,320원의 실질취득금액을 사용해야 합니다. 이는 임차인에게 배당되지 않은 보증금을 매수인이 인수한다는 현재 권리분석 가정에 따른 값입니다.
임차인 보증금 전액이 배당될 수 있는 현재 회차와 달리, 추가 유찰 회차에서는 명도와 보증금 반환을 함께 고려해야 합니다. 취득 관련 세금, 체납 관리비 등 별도 비용은 위 실질취득금액에 포함되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신현역(지하철 서해선) 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 농경지 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 서해선 신현역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 1992.05.01 사용승인된 철근콘크리트조 6층 아파트입니다. 기본적인 위생·급배수 및 가스시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 신현로12번길 아스팔트 포장도로와 접하며 단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 연결됩니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 정비구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 소로1류와 상대보호구역 저촉 사항도 확인됩니다.
- 공시지가. 1,666,000원/㎡로 제시돼 있습니다. 공부와 현황의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 거래 비교자료상 252세대 아파트로, 장기간에 걸친 거래 이력은 있으나 최근 거래가격의 하락 폭이 큽니다. 실거래 표본의 면적 차이와 개별 호수의 상태를 감안해 매각 가능 가격을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 확인. 백경록의 전입일 2022.06.28, 점유 개시일, 확정일자 2022.05.06 및 임차권등기 내용을 대조하세요. 현재 점유 상태와 대항력 유지 여부도 확인해야 합니다.
- 보증금 실제 지급 확인. 임대차계약서, 계좌이체 내역 등으로 보증금 100,000,000원의 실재성과 반환 여부를 점검하세요.
- 배당요구·인수액 검증. 현재 회차에서는 보증금 전액 배당이 예상되지만 실제 배당순위, 조세채권 및 집행비용에 따라 변동될 수 있습니다.
- 추가 유찰 시 실질취득 계산. 낙찰가뿐 아니라 인수 보증금까지 합산하세요. 2회·3회 유찰 시나리오 모두 실질취득은 약 100,000,000원 수준을 웃돕니다.
- 임차인과 경매채권자 관계. 백경록의 임차권등기와 강제경매 채권자 지위를 대조하고, 별도 강제경매 사건 진행 및 소멸 여부를 확인하세요.
- 가처분 확인. 2023.04.03 가처분과 2025.03.24 근저당권의 관계, 매각 소멸 여부 및 매수인에게 미치는 영향을 원본으로 검증하세요.
- 시세 하락 주의. 전체 거래 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 실거래 140,000,000원을 우선 참고하세요. 최근 거래 추세 -31.5%를 무시해서는 안 됩니다.
- 거래 표본 확인. 등기상 태헌3차아파트와 거래자료상 태현아파트3차의 단지 동일성, 면적 및 층별 가격 차이를 확인하세요.
- 명도 및 관리비. 점유자와 임차인 지위를 확인하고, 보증금 인수 시 반환·인도 절차를 검토하세요. 공용부분 관리비 체납 가능성도 점검하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 관련 자료와 실거래 원본을 입찰 전에 재확인하세요.
맺으며 — “최저가가 아니라 실질취득금액을 보라”
이 물건은 1회 유찰로 최저매각가가 126,000,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 155,250,000원보다 낮고, 최신 거래 140,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차에 보증금 전액 배당이 이뤄진다면 가격상 검토 여지는 있습니다.
그러나 대항력 임차인 백경록의 보증금 100,000,000원을 반드시 기억해야 합니다. 추가 유찰로 낙찰가가 보증금 아래로 내려가면 배당 부족액을 매수인이 떠안게 됩니다. 2회 유찰 시 예상 실질취득은 101,987,600원, 3회 유찰 시에는 101,511,320원으로, 최저가 하락 폭에 비례해 매수인의 총 부담이 감소하지 않습니다.
또한 최근 거래 추세는 -31.5%로 하락 방향이 뚜렷합니다. 과거 전체 평균 202,750,000원에 비해 저렴해 보인다는 이유만으로 높은 평가를 주기 어렵습니다. 임차인의 권리관계와 배당 결과, 선행 가처분에 따른 근저당권의 소멸 여부, 시세 비교 대상의 동일성을 확인해야 합니다.
결론은 조건부 검토입니다. 현 회차는 예상 인수액 0원과 최근 시세 이하의 최저가가 장점이지만, 대항력 임차인과 하락장이라는 부담이 있습니다. 추가 유찰에서는 실질취득비용을 보증금 인수액까지 합산해 판단해야 합니다. 낙찰가만 보고 저렴하다고 판단하지 않는 것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
