126,000,000원
수원지방법원 2025타경728. 시흥시 포동 태헌3차아파트 2동 6층 613호입니다. 감정가 180,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 126,000,000원입니다. 권리의 핵심은 2023.02.08. 설정된 나주신용협동조합 근저당권 36,000,000원이 말소기준이라는 점과, 그보다 앞선 2022.06.28. 전입·점유를 갖춘 임차인 백경록이 있다는 점입니다. 임차권등기 자체는 2026.04.07.이지만 대항력 판단의 출발점은 등기일이 아니라 말소기준보다 앞선 전입·점유입니다.
백경록의 보증금은 100,000,000원, 확정일자는 2022.05.06., 전입 및 점유개시는 2022.06.28.입니다. 따라서 대항력 있음이고 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 현재 126,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 2,564,000원 뒤 임차보증금 100,000,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 2회·3회 유찰 시에는 각각 13,787,600원, 39,771,321원의 미배당 보증금이 매수인 인수로 계산돼, 낮아진 명목 최저가만 보고 할인폭을 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경728 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 포동 1-71 태헌3차아파트 2동 6층 613호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건물 내 제6층 제613호 |
| 사용승인 | 1992.05.01 |
| 소유자 | 황종훈 |
| 소유권 흐름 | 2017.04.04. 황종훈·임을미 각 2분의 1 취득(거래가액 130,000,000원) · 2021.12.22. 임을미 지분 전부 황종훈에게 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 126,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 100,650,368원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2023.02.08. 나주신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 최숙희 가처분, 김효은 등 가압류, 박찬수 근저당권, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 백경록은 2022.06.28. 전입·점유로 말소기준보다 앞서므로 별도로 봐야 합니다. 현재 회차에서는 보증금 전액 배당이 가능해 인수 0원이지만, 배당액이 부족해지는 회차에서는 미배당 보증금이 매수인에게 남습니다.
② 임차인 — 현재는 전액 배당, 다음 회차부터 인수 발생
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백경록 | 주택 전부 | 2022.06.28 | 2022.05.06 | 100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
임대차계약일 2022.03.28 · 점유개시 2022.06.28 · 배당요구 접수 2026.04.07 · 임차권등기 2026.04.07.
| 회차 | 명목 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 126,000,000원 | 0원 | 실질취득 126,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 88,200,000원 | 13,787,600원 | 보증금 100,000,000원 수준으로 수렴 |
| 3회 유찰 시 | 61,739,999원 | 39,771,321원 | 보증금 100,000,000원 수준으로 수렴 |
③ 시세 비교 — 싸지만, 시장 자체가 크게 내려왔다
가격 판단에서는 전체 12건 평균 202,750,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 과거에는 279,000,000원·268,000,000원·245,000,000원 거래까지 있었지만, 최근 12개월 4건 평균은 155,250,000원, 최신 거래는 140,000,000원입니다. 최근 구간과 과거 구간의 추세는 -31.5%로 뚜렷한 하락입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.85㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 53.25㎡ | 6 | 142,000,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 3 | 189,000,000원 |
| 2026.01 | 53.25㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2025.05 | 57.18㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2024.12 | 53.25㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2023.08 | 57.18㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 57.18㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2023.04 | 57.18㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 2022.11 | 57.18㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2022.04 | 57.18㎡ | 4 | 279,000,000원 |
| 2022.04 | 57.18㎡ | 5 | 268,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 155,250,000원 |
현재 최저가 126,000,000원은 최근 12개월 평균의 81.2%입니다. 따라서 현재 회차만 놓고 보면 가격은 최근 평균보다 낮습니다. 다만 이것을 과거 전체 평균 202,750,000원과 비교해 과도하게 할인됐다고 평가하면 안 됩니다. 최근 가격대가 이미 140,000,000원까지 내려왔고 추세가 -31.5%이기 때문입니다. 이 물건은 현재 가격 메리트는 있으나, 하락 중인 시장에서의 할인이라는 점을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 1. 임차인 백경록 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 나주신용협동조합 근저당 | 36,000,000원 | 23,436,000원 |
| 3. 김효은 가압류 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 박찬수 근저당 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 임차보증금 100,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 나주신용협동조합은 23,436,000원 배당되고 이후 채권자는 미배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 신현역(지하철 서해선) 남서측 인근이며 아파트·단독주택·다세대주택·전·답·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 신현역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건물이며 사용승인일은 1992.05.01입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·거래. 실거래 비교 단지는 252세대이며 최근 12개월 거래는 4건, 최근 12개월 평균은 155,250,000원입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 지대로 이용 중이며 공시지가는 1,666,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 백경록 임대차 실체. 대항력·우선변제 요건과 함께 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고의 근거를 임대차계약서·점유관계 원본에서 확인해야 합니다.
- 현재 회차 배당. 126,000,000원 가정에서 백경록 보증금 100,000,000원이 실제로 전액 배당되는지 배당요구 및 배당순위를 최종 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시 재계산. 88,200,000원 회차에서는 인수 13,787,600원, 61,739,999원 회차에서는 인수 39,771,321원이 계산돼 명목 최저가만으로 가격을 비교하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 155,250,000원과 최신 거래 140,000,000원을 중심으로 보고, 과거 전체 평균 202,750,000원을 단독 기준으로 삼지 않아야 합니다.
- 규제 확인. 정비구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획의 실제 적용 내용을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건과 실거래 원본을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “현재는 0원 인수, 다음 유찰부터는 보증금이 바닥을 만든다”
이 물건은 단순히 “대항력 임차인이 있으니 위험하다”거나 “감정가의 70%니까 싸다”라고 정리할 사건이 아닙니다. 현재 회차에서는 백경록 보증금 100,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수 0원이고, 실질취득 126,000,000원은 최근 12개월 평균 155,250,000원의 81.2%입니다. 그래서 현재 가격 자체에는 분명한 할인 구간이 있습니다.
그러나 시세가 -31.5% 하락 추세라는 점과 임차인 관계인 가능성 경고는 등급을 제한하는 요소입니다. 특히 한 번 더 유찰돼 명목 최저가가 88,200,000원으로 내려가면 대항력 임차인의 미배당액 13,787,600원이 매수인에게 남습니다. 3회 유찰 시에도 같은 원리로 39,771,321원이 인수됩니다. 즉 보증금보다 낮은 낙찰가 구간에서는 가격이 내려갈수록 인수가 늘어 실질취득가가 보증금 100,000,000원 수준으로 수렴합니다. 현재 회차는 가격과 배당이 맞아떨어지는 구간이지만, 임차관계 실체와 최근 하락 시세를 확인한 뒤 접근해야 하는 B급 조건부 가격형입니다.
