수원지방법원 2025타경50370. 안산시 상록구 일동 애플하우스 2층 201호, 전용 53.19㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 155,000,000원이고 6회 유찰된 현재 최저가는 75,950,000원입니다. 소유자 강진욱은 2021.07.15. 거래가 160,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차인 우성택의 160,000,000원 보증금입니다. 우성택은 2021.07.09. 전입·점유했고 2021.06.10. 확정일자를 갖췄습니다. 경매의 말소기준으로 제시된 2024.04.17. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있습니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 75,950,000원까지 낮아져도 부족 보증금이 늘어 실질취득비용이 보증금 160,000,000원 안팎에서 고정되는 구조입니다.
하지만 2026.05.26. 제출된 확약서가 그 구조를 바꿉니다. 우성택에 관한 대항력을 포기하고, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경50370 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 구룡로 40, 2층201호 (일동,애플하우스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 53.19㎡ · 2층 201호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 강진욱 (2021.07.15. 매매 · 거래가 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 75,950,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 건축 / 규모 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 애플하우스 8세대 · 2013.11.21. 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 인수 차단
말소기준은 2024.04.17. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 안산시 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 신한은행·국민은행 관련 근저당은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명
| 이름 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 우성택 | 전유부분 전부 · 2021.07.09. | 160,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 적용 0원* |
확정일자는 2021.06.10., 임차권등기는 2023.08.11.이며 배당요구도 확인됩니다. 별도로 기재된 시보증은 우성택 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고로, 별개의 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 1명입니다.
* 배당표상 우성택 미배당액은 85,817,100원이지만, 2026.05.26. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 적용해 매수인의 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.
③ 가격 비교 — 47.5%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
애플하우스 전용 53.19㎡와 면적이 일치하는 확인 실거래는 2021.07. 160,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 75,950,000원은 이 거래가의 47.5%입니다. 다만 확인 거래가 2021년의 단 1건이므로, 이를 2026년 현재의 충분한 시세 표본으로 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 53.19㎡ | 2 | 160,000,000원 |
애플하우스 경매 통계에는 평균 유찰 횟수 6.0회, 매각률 0.0%가 잡혀 있습니다. 현재 물건 역시 이미 6회 유찰됐습니다. 권리 부담이 확약으로 해소됐더라도, 다회유찰 자체가 시장의 가격 수용성이 낮았다는 신호인 만큼 최저가만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,767,100원 |
| 1. 임차인 우성택 보증금 | 160,000,000원 | 74,182,900원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,060,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 우성택 보증금 중 85,817,100원이 남지만, 이 금액은 2026.05.26. 확약 적용으로 매수인의 실질 인수액에서 제외합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수가 더 커진다
| 회차 | 최저가 | 배당계산상 인수액 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 75,950,000원 | 85,817,100원 | 실질 0원* |
| 7회 유찰 시 | 60,760,000원 | 100,733,680원 | 실질 0원* |
| 8회 유찰 시 | 48,608,000원 | 112,666,944원 | 실질 0원* |
이 표가 대항력 임차권의 핵심을 보여줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 떨어질수록 미배당 인수액이 커지므로 “유찰될수록 싸진다”는 단순 계산이 성립하지 않습니다. 이 사건은 확약서가 있기 때문에만 낙찰가 하락이 실제 취득가격 하락으로 연결됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산성호중학교 남동측 인근. 단독주택·근린생활시설·다세대주택이 형성된 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 도시가스·개별난방·상하수도·위생시설·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역 등이며, 공시지가는 1,997,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 애플하우스는 8세대이며 확인된 동일면적 거래도 1건입니다. 다회유찰과 적은 거래 표본을 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.26. 제출 확약서의 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수. 우성택 1명입니다. 시보증은 우성택 보증금의 보증기관 대위·승계이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 가격 검증. 160,000,000원 실거래는 2021.07. 1건뿐입니다. 현재 호가와 인근 다세대 최근 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 이유 점검. 권리 외에도 건물 상태·수요·가격·명도 등 현장 요인을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권 등을 별도 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.12.입니다. 입찰 직전 최신 등기 변동을 다시 확인하세요.
맺으며 — 이 물건의 승부처는 ‘확약 확인’과 ‘현재 시세 확인’
표면적으로는 가장 위험한 유형입니다. 보증금 160,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가는 75,950,000원에 불과해 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 커집니다. 그러나 이 사건에는 2026.05.26. 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 제출돼 있어, 그 임차인에 관한 매수인 부담은 실질 0원*으로 정리됩니다.
따라서 권리분석의 핵심은 “선순위 임차인이 있느냐”에서 끝나지 않고 확약서가 실제로 매수인의 인수를 제거하는 내용인지 원문을 확인하는 것입니다. 가격 측면에서는 2021년 거래 1건만으로 2026년 현재 시세를 확정할 수 없습니다. 권리는 확약 확인 전제에서 해소, 가격은 별도 검증 필요. 이 두 가지를 분리해서 보는 물건입니다.
