서울북부지방법원 2025타경12896. 성북구 정릉동 ‘갤럭시더정릉’ 5층 505호로, 등기상 아파트이며 감정평가에서는 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 2022년 8월 9일 사용승인된 지하 1층, 지상 15층 철근콘크리트 건물입니다. 현재 소유자 김진혁은 2022년 10월 16일 매매계약을 거쳐 거래가액 188,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 근저당이나 가압류가 아니라 선순위 주택임차권입니다. 안민지는 2022년 10월 19일 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022년 11월 23일 주민등록, 2022년 11월 25일 점유를 시작했습니다. 2024년 4월 18일에는 보증금 173,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌고, 배당요구도 한 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12896 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 148-10 갤럭시더정릉 제5층 제505호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 도시형생활주택 이용 중 · 지하 1층, 지상 15층 중 5층 |
| 소유자 | 김진혁 (2022.10.16. 매매, 거래가액 188,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 124,160,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 173,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
등기상 근저당권과 압류는 없고, 말소기준은 2025년 7월 16일의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2024년 4월 18일 을구 1번 주택임차권입니다. 매각물건명세서에도 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 권리 상태 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 안민지 주거 · 임차권등기 | 제5층 제505호 전부 | 173,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 전입 2022.11.23 · 확정 2022.10.19 · 배당요구 2024.04.18 | 승계 없음 실제 임차인 |
안민지는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 중복 합산할 사정이 없으며, 전입신고와 확정일자를 모두 갖춘 대항력·우선변제권자입니다. 배당요구를 했더라도 보증금 전액을 배당받지 못하면 대항력에 따른 미배당 잔액 인수 문제가 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,538,240원 |
| 1. 임차인 안민지 보증금 | 173,000,000원 | 121,621,760원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 173,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 예상 인수 | - | 51,378,240원 |
집행비용은 매각가의 약 2.0%로 추정한 값입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며, 임차인의 미배당 보증금은 매수인 인수 가능액으로 계산했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우이신설선 정릉역 북서측 인근으로, 주위에는 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 정릉역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2022년 8월 9일 사용승인된 철근콘크리트 구조 건물이며, 승강기·CCTV·기계식 주차시설을 갖췄습니다.
- 도로. 북동측 광대로, 남서측 세로(가), 북서측 세로(불)에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역·제한보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 도시형생활주택은 아파트라는 명칭만으로 일반 대단지 아파트와 같은 수요층을 전제하기 어렵습니다. 실질취득액 기준으로 인근 유사 물건의 거래 수준을 별도 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 비교. 최저가 124,160,000원이 아니라 현재 예상 인수액을 포함한 175,538,240원을 기준으로 가격을 판단하세요.
- 임차인 배당액 재확인. 실제 낙찰가·집행비용·세금에 따라 안민지의 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 보증금 전액 변제 전에는 주택임차권등기의 말소와 주택 인도를 당연히 전제해서는 안 됩니다.
- 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰로 낙찰가가 내려가도 예상 인수액은 각각 75,859,904원·95,367,923원으로 증가합니다.
- 기계식 주차 확인. 차량 규격과 실제 이용 가능 여부, 운영비와 유지 상태를 현장에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022년 11월 25일 민간임대주택등기가 있으므로 매각에 따른 처리와 말소 여부를 원본 서류로 확인하세요.
- 시세 원본 대조. 동일 건물과 인근 유사 도시형생활주택의 최근 실거래·매물·임대수요를 실질취득액과 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역과 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “1.24억 낙찰”이 아니라 “약 1.76억 취득”
이 물건은 두 차례 유찰돼 최저가가 감정가 194,000,000원의 64%인 124,160,000원까지 내려왔습니다. 하지만 안민지의 선순위 임차보증금 173,000,000원이 매각대금보다 크고, 현재 예상배당은 121,621,760원에 그칩니다. 남는 51,378,240원을 매수인이 인수하면 실질취득액은 175,538,240원입니다.
유찰이 더 진행돼도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 커지는 구조여서, 최저가 숫자만으로 투자 매력을 평가할 수 없습니다. 권리관계는 복잡하게 숨겨진 유형은 아니지만, 선순위 임차보증금 인수가 명확한 고부담형입니다. 이 사건의 결론은 단순합니다. 최저가는 1.24억이지만, 판단해야 할 가격은 약 1.76억입니다. 해당 실질취득액이 최신 유사 실거래보다 충분히 낮은지 확인되지 않는 한 보수적으로 접근해야 합니다.
