수원지방법원 2025타경51281. 선부동 보광그랑베르 2층 213호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있으나 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 등기상 현재 소유자는 오승훈 씨로, 2022.06.29 매매를 원인으로 205,000,000원에 취득했습니다. 이 물건의 핵심은 등기부에 찍힌 임차권 자체보다 임차인의 선순위 대항력과 그 대항력 포기 확약을 함께 읽어야 한다는 점입니다.
용예슬 씨는 임대차계약일 2022.06.05, 확정일자 2022.06.07, 주민등록 2022.06.24, 점유개시 2022.06.25이며 보증금은 205,000,000원입니다. 데이터 판정상 대항력과 우선변제권이 모두 인정됩니다. 말소기준으로 제시된 2023.02.07 국가 압류보다 앞선 임차관계라 원칙적으로는 미배당 보증금이 낙찰자에게 남을 수 있지만, 이 사건은 2026.05.04 신청채권자 주택도시보증공사 측 확약이 결정적인 예외를 만듭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51281 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 9, 2층 213호 (선부동, 보광그랑베르) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 주거용 오피스텔 이용 · 전용 52.3432㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 2층 213호 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.06.29 매매 · 거래가액 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 91,630,000원 (6회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약이 승부처
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 용예슬 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.24 | 2022.06.07 | 205,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0 |
실제 임차인은 1명입니다. 별도로 기재된 ‘시보증’은 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고로, 용예슬 보증금을 다시 하나의 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 따라서 보증금을 205,000,000원에 추가해 이중 계산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 9,163만원 vs 최근 거래 1.2억원
보광그랑베르의 전용 52.34㎡대 실거래 중 가장 최근 거래는 2024.05, 120,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 표본 1건 기준 120,000,000원입니다. 전체 5건 평균 173,580,000원은 2021~2022년의 고가 거래가 포함돼 있어, 현재 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 52.34㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2022.06 | 52.34㎡ | 2 | 205,000,000원 |
| 2022.02 | 49.17㎡ | 2 | 196,900,000원 |
| 2021.08 | 52.34㎡ | 2 | 146,000,000원 |
| 2021.06 | 52.34㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 52.34㎡ | 1건 | 120,000,000원 |
현재 최저가 낙찰을 가정한 실질취득은 91,630,000원이고, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 120,000,000원의 76.4%입니다. 절대 금액 차이는 28,370,000원입니다. 다만 가격 흐름은 분명히 약합니다. 최근 가격은 과거 구간 대비 -35.8%로 내려왔고, 이 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 4.8회인데 본건은 이미 6회 유찰됐습니다. 따라서 “감정가 대비 49%”만 보고 가격 메리트를 과대평가하기보다, 최근 1.2억원 시장 자체가 하락한 결과라는 점까지 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,049,340원 |
| 1. 임차인 용예슬 보증금(우선변제) | 205,000,000원 | 89,580,660원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
용예슬 보증금의 룰상 미배당액은 115,419,340원입니다. 대항력만 적용하면 매수인 인수액이지만, 2026.05.04 확약으로 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 이 사건에서의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 단원구 선부동 선부중학교 남동측 인근으로, 각종 근린생활시설과 공동주택이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가 현장 탐문상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물로 위생·급배수·승강기·소화전·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 10m, 남측 약 6m 포장도로를 통해 접근할 수 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며 상대보호구역, 성장관리권역 등에도 해당합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 보광그랑베르는 222세대, 2015.06.11 준공입니다. 최근 확인 거래는 2024.05의 120,000,000원이며, 최근 가격이 과거 대비 -35.8% 하락해 거래가격의 방향성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 결론은 2026.05.04 제출된 대항력 포기·잔존청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 달려 있습니다. 입찰 전 원문과 적용 대상이 용예슬 임차관계임을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 확약상 말소 동의가 있더라도 실제 말소에 필요한 서류와 절차, 인도 시점은 별도로 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수 확인. 실제 임차인은 용예슬 1명으로 분석되며, 보증기관 대위·승계 신고는 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
- 6회 유찰의 이유 확인. 최저가가 낮아진 배경을 단순 기회로 보지 말고, 근린시설 표시와 주거용 오피스텔 이용의 조합, 수요층, 내부 상태, 명도·사용 가능성 등을 현장에서 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 173,580,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 120,000,000원을 중심으로 응찰가를 판단해야 합니다. 최근 추세는 -35.8%입니다.
- 세금·관리비. 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 당해세, 최우선변제 가능 항목과 공용부분 관리비 체납 여부를 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 1.15억”이 아니라 “확약 확인 후 실질 0원”
표면만 보면 이 물건은 보증금 205,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가에서는 115,419,340원이 미배당되는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 하지만 2026.05.04 제출 확약서가 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의하고 있어, 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득은 91,630,000원이고 최근 시세 120,000,000원의 76.4%입니다.
다만 이 가격 차이를 그대로 “싸다”로 번역하면 곤란합니다. 최근 거래가 과거 대비 35.8% 하락했고, 본건은 이미 6회 유찰됐습니다. 사건상 근린시설 표시와 감정평가상 주거용 오피스텔 이용이 함께 존재하는 만큼 환금성도 일반 주거 아파트처럼 단순하게 볼 수 없습니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격과 유동성은 여전히 보수적으로 볼 사건. 이 물건의 핵심은 최저가 자체보다 확약서의 효력 확인과 1.2억원 수준 최근 시장의 지속 가능성입니다.
