서울북부지방법원 2025타경12909. 성북구 정릉동 천우네오젠 5층 501호로, 감정평가상 도시형생활주택이며 방2·주방1·거실1·화장실1· 발코니1 구조입니다. 감정가 229,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 146,560,000원입니다. 겉으로는 감정가의 64%까지 내려온 저가 물건처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 선순위 대항력 임차보증금과 확약서입니다.

김영국은 2021.08.27. 확정일자를 받고 2021.09.23. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준인 주택도시보증공사 가압류는 2023.09.08. 접수됐으므로 김영국의 대항요건이 더 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인이 인수합니다. 현재 회차 기준 우선변제 예상액은 143,708,160원이고 부족액은 81,291,840원입니다.

그러나 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 이 확약을 그대로 반영하면 매수인 인수는 실질 0원*이고, 현재 최저가가 곧 실질취득액입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인보다 확약이 핵심

등기부상 이미 말소된 2019년 신탁등기와 2021년 국세 압류는 현재 부담이 아닙니다. 현존 권리 중 말소기준은 2023.09.08. 주택도시보증공사 가압류이며, 이후의 김영국 주택임차권등기·국세 압류·강제경매개시결정은 매각으로 말소됩니다. 다만 주택임차권등기 자체가 말소되더라도 김영국의 전입·점유가 말소기준보다 빠르므로, 확약이 없다면 미배당 보증금은 매수인 인수라는 점을 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명

실제 임차인은 김영국 1명입니다. 시보증 신고는 김영국 보증금에 관한 보증기관의 대위·승계로, 독립된 두 번째 보증금이 아닙니다. 따라서 225,000,000원과 별도로 보증금을 합산하거나 임차인을 2명으로 계산하면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 가격보다 낮지만 하락 추세

천우네오젠은 2019.04.23. 사용승인된 20세대 규모의 도시형생활주택입니다. 전용면적이 유사한 실거래는 3건이며, 전체 평균은 235,666,666원이지만 2021년의 255,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 메리트 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.

현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 146,560,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 197,000,000원의 74.4%입니다. 금액 차이는 50,440,000원으로, 확약이 유효하게 적용된다면 최근 거래 대비 가격 여유가 있습니다.

다만 최근 거래는 1건뿐이며, 최근 가격은 과거 255,000,000원 거래보다 낮아 최근 대비 과거 거래 추세가 -22.7%입니다. 전체 평균 235,666,666원만 근거로 할인 폭을 과대평가하면 안 됩니다. 하락 추세가 계속되는지와 현재 매물가격을 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 146,560,000원 가정)

일반적인 대항력 계산상 김영국 보증금 미배당액은 81,291,840원입니다. 다만 주택도시보증공사의 확약에 따라 해당 잔액에 대한 매수인 청구권을 포기하므로 인수는 실질 0원*으로 분석합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰별 인수 구조 — 확약이 없으면 총액이 내려가지 않는다

확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 김영국 보증금 미배당액이 커집니다. 즉 최저가만 내려갈 뿐 낙찰가와 인수액을 합친 실질 부담은 보증금 225,000,000원 부근에서 유지되므로, 유찰됐다는 이유만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 이 사건에서 현재 최저가 146,560,000원을 실질취득액으로 볼 수 있는 근거는 오직 대항력·잔존 청구권 포기 확약입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 숭덕초등학교 북서측 인근으로 공동주택과 상업시설이 혼재하며, 제반 입지여건은 보통입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 5층이며, 승강기·화재탐지설비·스프링클러·위생설비·도시가스 난방시설이 있습니다.
• 도로. 서측 약 4m, 남측 약 6m 도로에 각각 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
• 토지. 완경사지대의 장방형 토지로 도시형생활주택 부지로 이용 중이며, 토지면적은 325.0㎡, 공시지가는 2,809,000원/㎡입니다.
• 하자. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 20세대 규모이고 실거래 표본은 3건입니다. 최근 가격이 과거보다 22.7% 낮아 매도 시점의 시장가격 확인이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 이 사건·이 호수에 정확히 적용되는지 확인하세요.
• 임차권등기 말소. 매각 후 말소 동의의 조건과 필요한 서류·절차를 확인하세요.
• 보증기관 중복신고. 시보증은 김영국 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 마세요.
• 점유·명도. 감정평가상 임대관계와 내부 현황이 명확하지 않으므로 현재 점유자와 인도 가능 시점을 현장 확인하세요.
• 하락 추세. 최신 거래 197,000,000원보다 낮다는 이유만으로 과거 전체 평균 235,666,666원을 목표가격으로 삼지 말고, -22.7% 추세와 현재 매물을 함께 비교하세요.
• 소규모 환금성. 20세대·실거래 3건이라는 제한을 반영해 예상 매도기간과 매도가격을 보수적으로 검토하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세와 실제 배당순위를 관리사무소·법원 서류에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “이 물건의 할인은 확약이 완성한다”

이 사건은 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형 물건입니다. 확약이 없다면 현재 최저가에서 81,291,840원을 인수하며, 더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어나는 구조입니다. 따라서 감정가의 64%라는 숫자만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.

반대로 매각물건명세서에 기재된 확약이 그대로 적용된다면 결과는 달라집니다. 대항력과 잔존 보증금 반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에 동의하므로, 인수는 실질 0원*, 실질취득액은 146,560,000원입니다. 이는 최신 거래와 최근 12개월 평균 197,000,000원의 74.4%로 가격 여유가 있습니다.

다만 최근 거래 추세가 -22.7%이고 20세대 소규모 건물이라는 환금성 제약이 있습니다. 확약 확인은 필수, 가격은 하락장 보정, 환금성은 보수적 접근. 이 세 가지를 충족할 때 검토할 수 있는 B등급 물건입니다.

* 확약 반영 인수 실질 0원: 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력 및 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 매각물건명세서 비고를 반영한 분석입니다. 일반적인 권리계산상 현재 회차 미배당 보증금은 81,291,840원입니다.