서울북부지방법원 2025타경12912. 성북구 하월곡동 다원하이빌 6층 602호, 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 전용면적은 29.7㎡이고 건물은 2016.04.14 준공됐으며 전체 10세대 규모입니다. 감정가 232,670,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 148,909,000원입니다.
겉으로만 보면 최근 12개월 거래 평균 295,333,333원의 절반 수준입니다. 다만 비교 거래는 전용 35.4㎡~38.37㎡로 본건 29.7㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 여기에 등기부상 이미 말소된 2016년 근저당을 기준으로 임차인의 대항력을 부정한 흔적과, 그 말소 이후 전입한 김예지의 점유·보증금 미상 문제가 겹칩니다. 따라서 148,909,000원이 곧 최종 취득원가라고 보는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12912 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 하월곡동 60-55, 60-56, 60-115, 60-116 다원하이빌 제6층 제602호 · 화랑로5가길 12-4 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(도시형생활주택·단지형다세대) · 전용 29.7㎡ · 6층 602호 |
| 건물 규모 | 2016.04.14 준공 · 전체 10세대 · 철근콘크리트구조 · 승강기·도시가스·냉난방설비 |
| 소유자 | 주식회사피알디세븐 (2016.06.08 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 232,670,000원 / 148,909,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김예지 / 199,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 확인해야 한다
2017.11.13 이후 성북구·국·마포구·국민건강보험공단의 압류와 2025.07.28 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 국세·지방세 압류가 다수 있어 당해세가 인정되면 배당순위와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 무엇보다 2016년 근저당의 말소기록과 현재 배당가정이 서로 맞지 않으므로, 입찰 전에 등기부 폐쇄사항·공동담보목록·채권계산서·매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
임차관계 — ‘대항력 없음’으로 끝낼 수 없다
| 성명 / 점유부분 | 전입일 | 보증금·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김예지 602호 · 사용관계 미상 | 2016.06.07 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
김예지는 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 유일한 임차관계인이며, 동시에 이 사건 강제경매 신청채권자입니다. 전입일은 2016.06.07이고 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 관계인일 가능성이나 가장임차인 의심 사정은 있으나, 이것만으로 임대차 자체를 부정할 수는 없습니다.
② 시세 비교 — 50.4%라는 숫자만 믿으면 안 된다
다원하이빌에서 확인되는 거래는 4건이며, 최근 12개월 거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 295,333,333원, 최신 거래는 2026.05의 400,000,000원이고 최근 거래 흐름은 이전 거래보다 13.6% 상승한 것으로 집계됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 38.37㎡ | 4 | 400,000,000원 |
| 2025.11 | 35.4㎡ | 2 | 243,000,000원 |
| 2025.10 | 35.4㎡ | 2 | 243,000,000원 |
| 2024.07 | 37.62㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.4㎡~38.37㎡ | 3건 | 295,333,333원 |
현재 최저가 148,909,000원은 최근 12개월 평균의 50.4%입니다. 표면상 차이는 크지만, 본건 면적 29.7㎡와 거래 표본 면적 35.4㎡~38.37㎡가 일치하지 않아 그대로 환산하기 어렵습니다. 특히 최신 400,000,000원 거래는 면적과 층이 다른 38.37㎡ 4층 거래입니다. 따라서 “최근 평균의 절반이므로 싸다”는 결론보다 면적 불일치와 임차보증금 인수 가능성을 동시에 반영한 실질취득액 검증이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 148,909,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,884,726원 |
| 1. 근저당 · 영등포농업협동조합 | 850,800,000원 | 146,024,274원 |
| 2. 근저당 · 김종귀 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 김예지 | 199,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,149,800,000원 중 146,024,274원이 배당되고 미배당액은 1,003,775,726원으로 계산됩니다. 다만 2016년 영등포농업협동조합 근저당은 등기상 2016.05.26 말소돼 있으므로 실제 배당대상 여부는 법원 배당표와 채권계산서로 다시 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동덕여자대학교 서측 인근으로 근린생활시설·주상용 부동산·다세대주택·단독주택·아파트·교육시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 지하철 6호선 월곡역(동덕여대)이 소재합니다.
- 도로. 남서측 약 4m 도로, 북서측 약 4m 막다른 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,538,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대, 지형은 평지·세로장방입니다.
- 제시외 물건. 건물 옥상에 용도·소유 미상의 판넬조 건물이 수개 호 소재하며 제시외 물건이 감정에 포함돼 있습니다.
- 환금성. 10세대 소규모 다세대이고 본건 29.7㎡와 일치하는 거래 표본이 없어 매도 시 가격 판단과 매수층 확보가 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2016.04.22 영등포농업협동조합 근저당과 2016.05.26 말소등기를 등기부 원본 및 공동담보목록으로 대조하세요.
- 임차인 원본 확인. 김예지의 실제 점유 개시일, 전입 유지 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요.
- 실질취득액 계산. 선순위 대항력이 성립하면 낙찰가에 미배당 보증금이 더해질 수 있으므로 인수액 확인 전에는 응찰 상한을 확정하지 마세요.
- 신청채권자와의 관계. 임차관계인과 강제경매 신청채권자가 동일한 김예지이므로 채권 원인과 임대차관계의 실체를 함께 확인하세요.
- 조세채권. 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 당해세 여부와 법정기일을 확인하세요.
- 제시외 건물. 옥상 판넬조 건물의 위치·사용자·소유관계·철거 또는 관리 책임을 현장에서 확인하세요.
- 실거래 보정. 비교 거래는 본건보다 면적이 크므로 29.7㎡ 개별 호실의 층·향·내부상태를 반영해 별도 가격조사를 하세요.
- 관리비·명도. 체납 관리비와 현재 점유자를 확인하고 인도명령 가능 여부 및 명도비용을 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구종기내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “64% 할인보다 먼저 확인할 한 줄의 말소등기”
현재 최저가 148,909,000원은 감정가보다 낮고 최근 거래와의 표면 격차도 큽니다. 그러나 이 물건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 2016년 영등포농업협동조합 근저당은 2016.05.26 말소됐고, 김예지의 전입은 2016.06.07입니다. 이후 존속 근저당은 2017.11.13 설정됐으므로 임차인의 실제 점유와 임대차가 인정되면 선순위 대항력 문제가 생길 수 있습니다.
보증금이 미상인 현재, 실질취득액은 148,909,000원으로 확정되지 않습니다. 배당표 역시 말소된 근저당을 선순위로 계산하고 있어 원본 검증이 필요합니다. 가격은 매력 가능성, 권리는 미확정. 임차보증금과 말소기준이 확인되기 전까지는 낮은 최저가를 근거로 한 적극 입찰보다 보수적인 보류가 맞습니다.
