수원지방법원 2025타경52082. 안산시 상록구 일동 601-23 소재 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 지상 4층 단독(다가구)주택으로 1층·2층·3층 각 3세대, 4층 2세대로 이용 중입니다. 이 물건의 권리분석은 일반적인 근저당 선순위 구조와 다릅니다. 현재 등기상 살아 있는 근저당은 없고, 말소기준은 2025.04.15 경매개시결정입니다. 그보다 앞선 가처분들이 있어 매각 후 처리 여부를 개별적으로 봐야 합니다.
특히 2025.01.16 설정된 신예나 지분 가처분은 매각물건명세서에서 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 반면 2024.10.25 설정된 주영거·주공거·주형거 지분 가처분은 신청인 김도경·신예나가 대금납부 시 말소에 동의하는 서류를 제출한 상태입니다. 같은 ‘선순위 가처분’이라도 두 건의 결론이 같지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52082 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 일동 601-23 · 경기도 안산시 상록구 구룡로 3-4 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독(다가구)주택 · 지상4층 |
| 토지 | 267.1㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,616,000원/㎡ |
| 공유자 | 김도경 48분의 4 · 신예나 48분의 8 · 주공거 48분의 12 · 주영거 48분의 12 · 주형거 48분의 12 |
| 감정가 / 최저가 | 1,507,863,000원 / 738,853,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매 원인 | 2025.04.15 공유물분할을 위한 경매개시결정 · 채권자 김도경 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — ‘말소되는 것’과 ‘남는 것’을 분리해야 한다
② 임차인 — 실제 6명, 보증금 미상이라 승계액 계산 불가
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 정리되는 실제 임차인은 6명입니다. 모두 전입일이 2025.04.15 말소기준보다 앞서 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 점유자는 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 박진규는 확정일자와 배당요구가 확인되므로 우선변제권 행사 가능성이 확인되지만, 보증금 자체가 미상이어서 미배당액과 매수인 승계액은 계산할 수 없습니다.
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임경호 | 대지 | 2010.11.25 | — | — | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계액 미상 |
| 박진규 | 주거 | 2014.06.17 | 2014.05.16 | 2026.03.26 | 대항력 有 우선변제 가능 승계액 미상 |
| 이윤석 | 주거 | 2022.11.24 | — | — | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계액 미상 |
| 이인권 | 주거 | 2020.09.23 | — | — | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계액 미상 |
| 강경화 | 미상 | 2021.05.04 | — | — | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계액 미상 |
| 강종진 | 미상 | 2019.06.13 | — | — | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계액 미상 |
③ 가격·회차 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가 1,507,863,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 738,853,000원, 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 517,197,099원, 4회 유찰 시 362,037,969원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 그러나 이 사건에서는 실질취득액을 결정하는 임차보증금과 잔존 가처분의 경제적 효과가 확정되지 않았으므로, 낮은 최저가 자체를 가격 가점으로 볼 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 738,853,000원 | 0원 | 729,064,470원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 517,197,099원 | 0원 | 509,625,128원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 362,037,969원 | 0원 | 356,169,437원 |
회차별 미배당 0원은 현재 배당 계산에 잡힌 채권액 기준 결과입니다. 임차보증금이 미상이고 잔존 가처분은 금액채권이 아니므로, 이 수치만으로 매수인의 실제 인수부담이 없다고 해석할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 738,853,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,788,530원 |
| 2. 갑구 10번 경매개시결정 · 김도경 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 729,064,470원 |
집행비용은 약 매각가의 1.3% 추정치입니다. 경매개시결정 관련 채권액은 미상으로 계산에서 제외되어 예상배당이 0원으로 표시됩니다. 실제 배당은 임차보증금·당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 상록구 일동 호동초등학교 동측 인근으로, 주변은 단독·다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 정비된 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상4층으로, 외벽은 치장벽돌붙임 마감 등, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임, 창호는 새시창호 등입니다. 도시가스 개별난방과 위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 이용. 단독(다가구)주택으로 1층·2층·3층 각 3세대, 4층 2세대로 이용 중입니다.
- 토지. 267.1㎡, 지목 대, 평지·세로장방형, 세로한면(가) 도로 조건이며 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반), 상대보호구역(호동초등학교), 성장관리권역 등이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 현황 확인. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있으나, 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함·위반건축물 등재가 적혀 있습니다.
- 경계. 정확한 위치 및 경계 확인은 측량을 요하는 사항으로 재확인이 필요하다고 감정평가서에 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신예나 지분 가처분. 목록1 건물 갑구 9번·목록2 토지 갑구 11번 가처분이 낙찰 후에도 남는 구조이므로 피보전권리와 향후 소송·등기 효과를 원문으로 확인해야 합니다.
- 말소 동의 가처분. 주영거·주공거·주형거 지분 가처분은 대금납부 시 말소 동의서가 제출된 범위와 실제 말소 절차가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 임차인 6명. 각 점유 부분, 현재 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 호실별로 다시 대조해야 합니다.
- 박진규. 2014.05.16 확정일자와 2014.06.17 전입, 2026.03.26 배당요구가 확인되므로 보증금 규모와 예상 배당액을 확인해야 승계 가능액을 계산할 수 있습니다.
- 응찰가 기준. 최저가가 아니라 ‘낙찰가 + 확인된 미배당·승계부담’을 기준으로 총 취득비용 상한을 잡아야 합니다.
- 제시외·위반건축물. 일괄매각 범위, 제시외 건물의 현황, 위반건축물 등재 내용을 건축물대장 및 현장과 대조해야 합니다.
- 토지 경계. 감정평가서에서 측량 재확인을 요구하고 있으므로 실제 경계와 이용현황을 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 무거운 것은 확인되지 않은 인수 리스크
감정가 1,507,863,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 738,853,000원까지 내려온 것만 보면 숫자는 강하게 보입니다. 하지만 이 사건은 낮은 최저가를 그대로 매수비용으로 볼 수 없는 물건입니다. 신예나 지분 가처분 1건이 매수인에게 남고, 실제 임차인 6명의 보증금이 확정되지 않아 임차보증금 승계액도 계산되지 않습니다. 여기에 제시외 건물과 위반건축물 등재 확인까지 필요합니다.
따라서 결론은 가격보다 권리 확인이 먼저입니다. 가처분의 법적 효과와 임차보증금이 확정되기 전에는 실질취득액 자체가 미상이고, 감정가의 49%라는 유찰률만으로 ‘싸다’거나 ‘메리트가 있다’고 판단할 근거가 되지 않습니다. 현재 단계의 매력도는 D로 보는 것이 타당합니다.
