수원지방법원 2025타경52082. 경기도 안산시 상록구 일동 601-23 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 사건의 용도 분류는 연립/다세대 + 토지이나 감정평가상 실제 이용상태는 단독(다가구)주택입니다. 지상 4층 건물로 1·2·3층 각 3세대, 4층 2세대로 이용 중입니다.
외형적으로는 큰 폭의 유찰이 눈에 띕니다. 감정가 1,507,863,000원에서 최저가 517,197,000원으로 내려왔기 때문입니다. 하지만 이 경매는 근저당 채무의 회수를 목적으로 한 전형적인 담보권 실행 경매와 다릅니다. 등기된 경매개시 원인은 공유물분할을 위한 경매이며, 공유지분에 설정된 가처분의 존속 여부가 낙찰 후 소유권 확보에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
특히 2025.01.16. 접수된 김광석의 신예나 지분 가처분은 매각물건명세서에서 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 권리로 명시되어 있습니다. 이는 단순한 금전채권과 다르게 소유권이전등기청구권을 보전하는 권리이므로, 인수금액을 0원으로 표시한 배당 추정만으로 안전하다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52082 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 일동 601-23 경기도 안산시 상록구 구룡로 3-4 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독(다가구)주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕, 지상 4층 |
| 이용상태 | 1층·2층·3층 각 3세대, 4층 2세대 |
| 토지 | 대지 267.1㎡ · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 김도경, 신예나, 주공거, 주영거, 주형거 |
| 감정가 | 1,507,863,000원 |
| 최저매각가 | 517,197,000원 (3회 유찰) |
| 경매신청인 | 김도경 · 경매개시결정 등기상 신예나도 기재 |
| 경매개시 원인 | 공유물분할을 위한 경매 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 위반건축물 등재 |
① 권리 흐름 — 선순위 가처분이 핵심
현재 사건에서 말소기준으로 제시된 등기는 2025.04.15. 경매개시결정입니다. 과거 농업협동조합중앙회의 근저당권은 2010.12.15. 말소되었고, 강선미의 주택임차권등기도 2024.11.06. 말소되었습니다.
문제는 경매개시결정보다 먼저 접수된 가처분등기 2건입니다. 두 권리의 매각 후 처리 방식이 서로 다릅니다.
| 접수일 | 가처분 대상 | 권리자 | 매각 후 처리 |
|---|---|---|---|
| 2024.10.25 | 주영거·주공거·주형거 지분 | 김도경·신예나 |
말소 동의서 제출 대금납부 시 가처분등기 말소 동의. 실제 말소 완료 여부 확인 필요 |
| 2025.01.16 | 신예나 지분 | 김광석 |
매수인 인수 매각으로 소멸하지 않는다고 명시 |
② 임차인·점유 조사 — 보증금이 확인되지 않았다
현황조사와 매각물건명세서에는 6명의 임차·전입 관련 명의인이 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없으나, 각 명의인이 독립된 임차인인지, 실제 점유하고 있는지, 보증금이 얼마인지는 추가 확인이 필요합니다.
| 성명 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임경호 대지 |
2010.11.25 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| 박진규 주거 |
2014.06.17 | 미상 | 가능·미상 |
우선변제 주장 확정일자 2014.05.16 배당요구 2026.03.26 |
해당 없음 |
| 이윤석 주거 |
2022.11.24 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| 이인권 주거 |
2020.09.23 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| 강경화 | 2021.05.04 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| 강종진 | 2019.06.13 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
대항력 가능·미상은 전입일만으로 대항력 성립을 확정할 수 없다는 의미입니다. 실제 점유, 주택 인도, 임대차계약 및 보증금, 점유의 연속성 등을 확인해야 합니다.
박진규는 확정일자 2014.05.16., 전입일 2014.06.17.이며 2026.03.26. 배당요구를 한 사실이 확인됩니다. 다만 보증금 액수와 실제 배당가능액을 확인하지 못한 상태이므로, 배당요구 사실만으로 매수인 인수 부담이 없다고 단정할 수 없습니다.
과거 강선미의 임차권등기는 임차보증금 30,000,000원, 302호 약 42㎡에 관한 것으로, 2024.11.06. 이미 말소되었습니다. 따라서 이 과거 등기금액을 현재 조사된 6명의 보증금에 더하거나 현존 인수보증금으로 처리해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 34.3%는 시세 대비 할인율이 아니다
현재 최저가는 감정가의 34.3%입니다. 그러나 동일 지역·동일 유형의 실거래 평균이나 최신 거래와 비교해 산출한 할인율은 아닙니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 517,197,000원 | 34.3% | 인수 미확정 |
| 4회 유찰 시 | 362,037,900원 | 24.01% | 인수 미확정 |
| 5회 유찰 시 | 253,426,529원 | 16.81% | 인수 미확정 |
④ 예상배당표 (매각가 517,197,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,571,970원 |
| 경매개시결정 · 김도경 | 미상 | 0원(산정 제외) |
| 임차보증금 관련 배당 | 미상 | 산정 불가 |
| 잔여 · 소유자 교부(잠정) | — | 509,625,030원 |
위 509,625,030원은 집행비용을 제외하고 확인되지 않은 채권 및 임차인 배당 등을 반영하지 않은 기계적 잔여액입니다. 실제 소유자 교부액을 확정한 수치가 아닙니다. 당해세·최우선변제 및 기타 배당 항목도 미반영되었습니다.
⑤ 건축물·토지 위험 — 위반건축물 등재
이 부동산은 감정상 철근콘크리트구조 지상 4층의 단독(다가구)주택으로, 토지면적은 267.1㎡입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 포함, 위반건축물 등재라고 명시되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 상록구 일동 소재 호동초등학교 동측 인근입니다. 주위는 단독·다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 정비된 주택지대이며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 4층이며, 외벽은 치장벽돌붙임 마감, 내부는 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창호 등입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생 및 급·배수설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 267.1㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,616,000원/㎡입니다. 지형은 평지·세로장방형으로 기재되어 있습니다.
- 규제. 시가지경관지구(일반), 상대보호구역(호동초등학교), 성장관리권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 토지이용계획에 표시되어 있습니다. 구체적인 행위 제한과 거래허가 적용 여부는 확인이 필요합니다.
- 경계. 감정요항표에는 정확한 위치 및 경계 확인에 측량이 필요하다고 명시되어 있어, 토지 경계와 건축물 현황을 대조해야 합니다.
- 환금성. 다가구 형태의 건물 전체와 토지를 일괄 취득하는 물건입니다. 여러 점유관계와 존속 가처분, 위반건축물 문제가 있어 일반적인 개별 주거용 구분건물보다 매수자 검토사항이 많습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김광석 가처분. 목록1 건물 갑구 9번, 목록2 토지 갑구 11번의 인수 범위를 확인하세요. 소유권이전등기청구권의 내용과 관련 소송, 확정판결 및 권리자와의 해결 가능성을 검토해야 합니다.
- 다른 가처분 말소. 김도경·신예나의 말소 동의서가 실제 대금납부 후 등기 말소에 충분한지 집행법원과 등기 절차를 확인하세요.
- 임차인 확인. 조사된 6명의 임대차계약서, 점유 부분, 보증금·차임, 전입세대 및 실제 점유 여부를 확인하세요. 동일 가구나 중복 점유관계가 있는지도 구분해야 합니다.
- 박진규 배당요구. 확정일자와 배당요구 사실 외에 보증금 규모, 실제 우선변제 범위 및 예상 미배당액을 확인하세요.
- 실질취득금액. 낙찰가뿐 아니라 인수할 수 있는 미배당 보증금, 명도·건축물 관련 비용까지 확인한 후 입찰 상한을 판단하세요.
- 위반건축물. 건축물대장과 관할 관청에서 위반 내용, 시정 가능성 및 관련 부담을 확인하세요.
- 제시외 건물과 토지. 매각 포함 범위, 건축물 현황, 토지 경계와 측량 필요 여부를 확인하세요.
- 시세 대조. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 저가라고 판단하지 말고, 유사 다가구 건물과 토지의 실제 거래가격을 확인한 뒤 총취득비용과 비교하세요.
- 원본 서류. 매각물건명세서, 건물·토지 등기사항증명서, 현황조사서, 감정평가서와 관련 법원 기록을 최신 상태로 대조하세요.
맺으며 — “감정가 34% ≠ 안전한 저가매수”
이 사건은 숫자만 보면 눈길을 끕니다. 1,507,863,000원의 감정가에서 3회 유찰되어 517,197,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 이 가격이 시세보다 저렴한지는 확인되지 않았으며, 매수인이 최종적으로 부담할 금액도 계산되지 않았습니다.
가장 큰 문제는 매각으로 소멸하지 않는 김광석의 신예나 지분 가처분입니다. 다른 가처분에 말소 동의서가 제출되어 있다는 사실로 이 인수권리까지 해결되는 것은 아닙니다. 여기에 임차·전입 조사 대상 6명의 보증금이 모두 확인되지 않았고, 위반건축물 등재 문제도 남아 있습니다.
결론은 입찰 보류입니다. 가처분 인수 위험의 해결 가능성과 임차보증금 인수 범위를 먼저 확인해야 합니다. 그 후에야 실질취득금액을 계산하고 유사 부동산 시세와 비교할 수 있습니다. 추가 유찰로 최저가가 더 낮아지더라도 이러한 권리 문제가 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
