부산지방법원 2024타경109761. 명지동 네오웨스턴스퀘어 제2동 1층 114호로, 공부상 용도는 도시형생활주택입니다. 다만 감정 당시 외부에 간판이나 상호가 없고 내부에 사무기구가 배치돼 있어 실제 이용상태는 업무형에 가깝습니다. 소유자 양재은은 2022년 9월 27일 거래가액 950,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사경남은행이 채권최고액 820,600,000원의 근저당권을 설정했습니다.

이 경남은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 압류 2건, 가압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 말소기준권리보다 먼저 전입한 주식회사 크린기업테크 김정현과 주식회사 모바일코리아 이재훈의 임차보증금은 별개의 문제입니다. 두 임차인 모두 우선변제권 없이 대항력을 갖는 것으로 분석돼 보증금 각 30,000,000원, 합계 60,000,000원을 매수인이 인수합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 임차보증금은 인수

2018년 국민은행 근저당권은 2022년 9월 27일 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 경남은행 근저당권이 현재 말소기준입니다. 그 뒤에 등기된 부산광역시 강서구 및 국의 압류, 우리카드·롯데카드·광주은행의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 대항력 임차인 2명

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제외할 대상은 없고, 실제 임차인은 5명입니다. 이 가운데 말소기준보다 앞선 2명의 보증금 합계 60,000,000원만 매수인 인수액에 반영됩니다. 나머지 3명은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 신병준과 (주)에스엠홀딩스대부 김태곤은 보증금이 확인되지 않으므로 원계약과 실제 점유관계 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 최저가 229,776,000원이 아니라 실질취득 289,776,000원

현재 회차 최저매각가는 감정가 957,000,000원의 24.01%인 229,776,000원입니다. 그러나 낙찰자는 매각대금과 별도로 대항력 임차인 2명의 보증금 60,000,000원을 부담하므로, 실제 자금 기준 취득금액은 289,776,000원입니다. 이는 감정가의 30.28%입니다.

2018년과 2022년의 등기 거래가액은 모두 950,000,000원 이상이지만, 현재 시세와 직접 비교하기에는 시점 차이가 큽니다. 더구나 이 물건은 도시형생활주택이면서 내부에 사무기구가 배치된 업무형 이용상태이고 이미 4회 유찰됐습니다. 따라서 과거 거래가액이나 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 229,776,000원 가정)

채권 총액 1,001,969,773원 중 채권자 배당액은 225,759,136원이며, 미배당액은 776,210,637원입니다. 신청채권자 경남은행의 청구액 756,642,315원도 전액 충족되지 않습니다. 임차보증금 60,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인이 별도로 승계합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산지방법원 서부지원 남측 인근의 명지국제신도시 상가지대에 위치하며, 주변은 상업·업무용 빌딩, 오피스텔, 아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
• 이용상태. 공부상 도시형생활주택이지만 외부에 간판이나 상호가 없고 내부에는 사무기구가 배치돼 있습니다.
• 도로·토지. 서측으로 왕복 3차선 규모의 도로와 접하고, 토지는 평지의 사다리형이며 상업용으로 이용 중입니다.
• 규제. 경제자유구역·도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역에 포함되고, 중로2류·공원·연결녹지에 접합니다. 공시지가는 2,319,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 4회 유찰과 업무형 이용상태를 고려해 일반 주거형 물건과 다른 매수층·환금성을 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득금액 재계산. 현재 최저가 229,776,000원에 임차보증금 인수액 60,000,000원을 더한 289,776,000원을 기본 취득원가로 보세요.
• 선순위 임대차 원본 확인. 크린기업테크 김정현과 모바일코리아 이재훈의 임대차계약서, 보증금 반환 여부, 실제 점유 및 퇴거 조건을 확인해야 합니다.
• 나머지 점유자 확인. 김아영·신병준·에스엠홀딩스대부 김태곤의 점유 범위와 계약관계를 대조하세요. 신병준과 에스엠홀딩스대부 김태곤은 보증금이 미상입니다.
• 업무형 이용상태 확인. 도시형생활주택이라는 공부상 용도와 내부 사무기구 배치 상태가 실제 사용·매도·임대에 미치는 영향을 현장에서 확인하세요.
• 가격 검증. 과거 등기 거래가액이나 감정가 대비 할인율만 사용하지 말고, 실질취득금액을 기준으로 현재 동일 건물·인근 유사 물건의 매매·임대 조건을 비교하세요.
• 배당 변동요소 확인. 당해세와 임차인 최우선변제 여부를 원본 서류와 관계기관을 통해 확인한 뒤 배당표를 다시 계산하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “24% 낙찰가”보다 “2.89776억 실질취득”

이 물건의 핵심은 4회 유찰로 낮아진 최저가가 아닙니다. 말소기준 이후의 압류·가압류는 소멸하지만, 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 2명의 보증금 60,000,000원은 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차의 경제적 취득금액은 229,776,000원이 아니라 289,776,000원입니다.

여기에 실제 임차인 5명의 점유관계, 보증금이 확인되지 않은 점유자 2명, 도시형생활주택과 업무형 이용상태의 차이, 4회 유찰이라는 환금성 신호가 함께 존재합니다. 과거 거래가액이 950,000,000원 이상이었다는 사실만으로 현재 가격이 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 후순위 등기는 소멸하지만 임차보증금 인수와 점유 리스크는 남습니다. 권리관계와 현재 시세를 모두 확인한 뒤 실질취득금액을 기준으로 접근해야 하는 물건입니다.